在大多数开发商因调控压力而转投商业地产之时，经济学家对中国商业地产的未来却始终保持着谨慎的乐观态度。商业地产与住宅项目有本质上的区别，这是一个“大玩家”才玩得起的游戏，商业地产不是简单的盖房子，而是对综合运营能力的一场期末大考。资本投入，运营，商业组合，推广，服务，缺了任何一项，都难以实现长期的有效运营。这就是为什么有好地段，未必有好商业；盖出漂亮的房子，未必能吸引消费的客户。对于商业地产而言：好产品+统一运营+优质服务，才能实现长期收益，并最终促进商圈繁荣，带动所在土地版块的持续价值提升。

烟台东部商业辐射格局

　　龙湖购物中心命名商圈：一座购物中心，代言一座商业区的行政名称

　　目前，以一座购物中心命名一座商圈的，全国仅有两座城市。一座是北京的国际贸易中心商圈，即“国贸”；一座是重庆龙湖地产的北城天街商圈。

　　2003年开业的龙湖·北城天街，让脏乱差的城乡结合部一夜之间成为重庆最时尚的消费目的地，直接带动了重庆江北商圈的跳跃式发展，使江北商圈成为现代时尚的重庆第二座百亿商圈，将到解放碑的“过江消费”成功拦截。重庆江北区政府把江北商圈，命名为“北城天街”。从而在全国开创了以一座购物中心命名整条城市商业步行街的先例。2008年开业的西城天街，开业仅1年便实现了常规购物中心需2—3年才能实现的成绩，将杨家坪商圈直接带入了“购物中心”时代。早在九年前，龙湖地产就已经改变了重庆的经济格局。

　　龙湖地产北京“双天街”破60亿：销售现场犹如“春运”

　　2012年前三季度，北京龙湖·长楹天街和龙湖·时代天街两座巨型综合体，累计热销60亿，冷清太久的北京商业地产市场，被龙湖地产以意想不到的速度引燃。一位购房的张先生说，北京CBD以东现在还没有大型商业入驻，周边却有十几万常住人口，十年的老社区就不下三座。“买这里的商铺肯定升值”，张先生调侃道，“看到这个阵势，以为春运又到了”。

　　“龙湖商业的战略，就是主动创造商圈，这其实也是为龙湖业主资产增值的另一种途径。”一位业内人士表示，龙湖地产运营的商业都很成功，投资回报巨大，这样的优异表现无疑让购房者看到了龙湖商业的巨大前景。

　　商业项目纷纷折戟烟台，龙湖地产能否复制成功？

　　烟台的商业地产市场，比北京、上海、重庆等一线城市的准入门槛更高，运营实力不够，开发资金不够，合作品牌不够，都会最终被务实的烟台人“大浪淘沙”，这也就解释了为什么烟台的商铺空置率较高，烟台人对投资商铺的信心普遍较低。

　　2012年10月，龙湖商业首次进入烟台市场，政府选中龙湖地产接下滨海大道东起跑“第一棒”的原因，正是龙湖地产在新兴城市区域，发展大型区域和跨区域型购物中心的成功运作经验。

　　而龙湖地产更决心用更低的进场门槛，让烟台人有机会体验“一铺养三代”的投资回报。

　　在一马平川的滨海大道以东，龙湖·时代星河已经开始动工，2013年底即可交付运营。这意味龙湖地产正在复制重庆龙湖·北城天街的成功：同样的“非中心”地段，同样的起跑“第一棒”。不同的是，龙湖地产此前已经在烟台投入了百亿资金；不同的是，此时此刻已经有上千投资行家紧跟龙湖地产）。

　　又一次在政府的规划与政策导向下，从零开始自造商圈，龙湖地产在烟台的胜算有多大？

　　一、18年稳健运营，13年商业佳绩——不管是做商业,还是做住宅,企业自身的诚信和实力都是最重要的.

　　2011年3月2日，龙湖地产有限公司(0960.HK)获国际权威评级机构标准普尔(S&P)及穆迪(Moody)首次评级。其中，标准普尔给予BB+评级，穆迪给予Ba2评级，展望均为稳定，为现时中国民营房企最好水平。

　　时至今日，龙湖地产在商业地产领域已摸爬滚打13年之久，已打造出“天街”、“MOCO”、“星悦荟”三大商业地产战略品牌，并在多地进行复制建设。

　　全国19座龙湖商业项目，遍及9座城市，几乎全部选址于新城市中心。拥有政策规划的强力扶持、周边一定的产业规模与人口密度，且个个倚靠城市主干道或城际或城内高速铁路。先天具备一切成为未来城市核心区的可能。龙湖地产19座商业中心，就在这些“非中心”的新区中，创造出一个又一个媲美香港尖沙咀顶级商场收益率的商业奇迹。

　　烟台人熟知的龙湖地产，最善营造触动人心的最美院落，而大多数烟台人可能并不知道，龙湖地产同时也是国内最赚钱的商用物业开发运营商之一：龙湖商业招租率高达90%以上；毛利率约为81%，可与香港顶尖商场媲美；2011年租金增长率最高超过60%。

　　近日，重庆龙湖·北城天街更与深圳华润万象城，上海港汇购物中心共同荣获中国商业地产行业最高荣誉“最佳业主奖”。

　　在烟台滨海大道东，落成一座繁华商圈，龙湖地产的品牌实力无可指摘。

　　二、龙湖地产在全球拥有750余家商业合作伙伴，并且帮助他们实现盈利——跟着龙湖好赚钱已经成为很多商户的共识

　　“我们UME跟龙湖地产合作有一段历史了，在每一家UME跟龙湖合作的电影院，票房成绩都非常优异”

　　——香港太平绅士 思远影业董事长 吴思远

　　评估一座商业地产项目的运营能力，关键看谁是它的合作伙伴台湾远东百货、UME国际影城、Apple零售店、屈臣氏、劳力士、宝马、SISLEY、H&M、CK、哈根达斯、星巴克、肯德基、大食代美食广场、阿迪达斯、耐克、雷朋眼镜……在龙湖地产13年的商业运营中，积累了750余家全球商业合作品牌商户，很多是从2003年开始，就跟着龙湖地产商业“全国跑”。

　　事实是，龙湖商业让众多商家及投资者尝到甜头。远东百货龙湖·北城天街店是远东集团进入大陆的首店，以年均40%的成长速度，成为远东大陆各店之首；UME影院龙湖·北城天街店，2009年底成为UME全国票房第一影院；法拉利龙湖·晶郦店营业额西南第一；哈根达斯龙湖·北城天街店，营业额西南第一，全国第三……世界顶级商业品牌与龙湖商业合作的成功先例，不胜枚举。“跟着龙湖好赚钱”，已经成为商家及众多投资者的共识。

　　三、尊重消费体验的产品打造理念——龙湖的消费体验让人“上瘾”

　　优异的合作资源，雄厚的品牌与资金实力，足以让龙湖地产快速在全国复制出更多的商业地标，但“善待你一生”的企业理念，让龙湖商业的扩张脚步一再放缓。龙湖地产甘于用更长的开发周期与更多的开发成本，去打造一种有思维与感情的商业。这也是为什么，龙湖地产遍布全国的19座商业中心，盈利率如此之高，因为消费者在这里逛街“会上瘾”。

　　据龙湖地产内部员工透露，龙湖商业规划启动之前，整个设计团队都要飞赴全球各地，考察全球最好的商场，这已成家常便饭。龙湖地产深知与住宅相同，商业地产同样是一个靠细节打动人心、经验决定成败的巨大课题。

　　2011年，重庆。龙湖·北城天街开业后的第八年，龙湖地产投入5000万元进行升级改造，这种对“老项目”巨额改造投入，在中国商业地产界实属罕有。改造结束后，龙湖·北城天街项目租金翻番，每天最高客流量突破20万人次。

　　“善待你一生”的企业信条，在商业的规划与设计中，被完美诠释。龙湖地产有一份名为《购物中心建造标准》的内部文件，是龙湖地产经过无数商场考察分析后总结出的打造综合体的各种参数，包括商场各铺位、各种业态对于风控系统、温度、适度、灯光、升降梯等细节的不同参数要求。由欧美顶尖商场引入扶梯、天桥、连廊以及不同主题的中庭空间，各有什么样的工艺标准。为防止挂到女士的背包，围栏转角的弧度要是多少度……龙湖地产对于商场细节的要求，近乎于苛刻。

　　正是龙湖商业对产品的细致打造，让消费者在逛街时乐此不疲，增加购物乐趣。投资者的收益率逐年翻番。

　　200亿是龙湖地产入主烟台交的诚意金

　　近期，市政府提出将继续扩大对外开发，鼓励并将大力扶植养马岛一线的城市综合体开放，而占据滨海大道东核心地段与最好自然资源的龙湖，则当仁不让的成为烟台未来的形象地标。在不到两年的时间内，龙湖地产已在烟台投入200亿巨资，等同于十几座商业项目的开发成本，这200亿如同龙湖为烟台人付出的“诚意金”，为烟台人抵消犹豫，树起投资信心。“背靠大树好乘凉”，背后是龙湖 “巨无霸”海上综合体，是龙湖18年城市高端运营商的雄厚实力，是龙湖地产13年商业运营的扎实经验，是龙湖750余家商业合作伙伴的信任。

龙湖·时代星河效果图

　　荣誉：

　　•龙湖地产入选美国《福布斯》“最佳上市公司50强”

　　•龙湖地产获国际权威评级机构标准普尔（S&P）及穆迪(Moody)首次评级。标准普尔给予BB+，穆迪给予Ba2评级，为现时中国民营房企最佳。

　　•龙湖商业招租率高达90%以上；毛利率约为81%，可与香港顶尖商场媲美；2011年租金增长率最高超过60%。