北京万柳地块的地王位置坐了不到5个月，就可能被取代。

　　11月27日，北京市朝阳区农展馆附近一地块挂牌出让，起始价为20亿元，这一地块的出让意味着又一高端项目的诞生。

　　而下半年以来的高端住宅市场，动辄单价七八万元已不足为奇。接近年末，高端住宅市场复苏迹象明显。丽兹行豪宅研究院数据显示，11月第四周(19日~25日)高端住宅成交量总计197套，环比上涨15.2%，同比上涨36.8%。

　　成交量回暖

　　下半年以来，多家品牌房企火拼豪宅产品也催热了这一市场。

　　仲量联行发布的2012年第三季度全国高端住宅市场报告显示：今年前10月，北京共有近100个项目交易完成近1700套过千万元的高端住宅，总销售额超过270亿元。

　　“改善性需求大量入市加快了成交速度，同时年底政策的相对稳定也是推动成交量上涨的因素之一。”丽兹行郑海燕在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，11月第四周高端住宅成交量迎来了高峰期，其中，一手高端住宅表现平稳，二手高端住宅市场呈现大幅上涨，成交套均面积达到171平方米，是从3月份以来的最高值。“预计11月全月成交量将突破250套，12月份成交量将会迎来新的高峰期。”

　　豪宅市场出现分化

　　伴随着豪宅市场的复苏，市场格局也逐渐发生了变化。

　　“分化主要有两方面：一是热销节奏出现差异性；二是豪宅售价之间的价差在加大。”第一太平戴维斯项目策划部总经理徐伟成表示。

　　记者在走访了京城目前多个在售的豪宅项目后发现，包括西山壹号院、金茂府等，其行情与整个房地产市场的大势较为一致。而另一部分以合生·霄云路8号、瑞安·君汇等为代表的豪宅，销售节奏相对平稳。以瑞安·君汇为例，自今年开盘以来不到一年，认购签约率已超过80%。

　　“宏观调控无疑是京城豪宅两级分化的导火索。”徐伟成表示，在限购背景下，投资类、改善类需求受到严重制约，部分豪宅迫于资金回笼压力，以低于市场预期价开盘或采取“以价换量”的举措，而另外一部分豪宅价格稳中有升，促进了两级分化。

　　“目前我们在售的保利东郡项目，意向购房的100组客户中，将近85组都没有资格，其中78%是没有购房资格，剩下的8%是贷款受限。”保利北京公司副总经理王英男此前在接受记者采访时表示，对于高端项目来说，受限购令的影响十分明显。而该项目在今年6月，为了加速去库存，采取了一定的降价策略。而年初北京市国土资源局要求三环路内禁批住宅用地，使这一区间内豪宅更显稀缺，价格自然“水涨船高”。

　　多项目单价直逼10万

　　“实际上豪宅市场已经细分为了‘高端豪宅’与‘顶级豪宅’。”中原地产投资顾问部总经理张坤昱表示。

　　在采访中，多位业内人士表示豪宅两级分化的房价分水岭基本在单价8万元。京城今年热销的多数豪宅单价在5万元左右，属于高端豪宅。而备受买家关注的另外一类豪宅，单价则都在8万元以上。

　　记者粗略统计后发现，从今年下半年到明年入市的多个项目，价格已直逼10万元。包括今年诞生的万柳地王，入市价格预计会在14万元/平方米。

　　“北京土地供应格局注定占据稀缺资源的豪宅产品将日渐稀少，这也就决定了精品豪宅将具有更大的升值空间。”北京一豪宅开发商对记者表示。