转型有多难

　　当然，香港模式也并非如外界批判的那样一无是处。智盈投资董事总经理董伟海告诉《瞭望东方周刊》，以新鸿基、和记黄埔为代表的香港房地产企业，对内地企业最有借鉴意义的是他们既有自己开发、造好了就销售的项目，也有很多持有型物业。

　　“大量优质的持有型物业带来了良好的租金收入和稳定的现金流，在企业的利润贡献率中所占比例也相当高。国内开发商在香港模式上做的最好的要算万达。”董伟海说，香港模式之所以备受诟病，问题还在于内地的开发商没有学会香港模式的“平衡”。

　　开发模式的转变，意味着利益的重新分配。申威说，资金方占据着最重要的地位，他们承担投资风险，按股权获取利润分红，收益最大，但风险也最大；设计方按面积收取设计费，不同公司收费标准不一样，从50元/平米到500元/平米不等；建设方收取施工建设费用，利润率不高，竞争激烈，有时候还承担了施工垫资风险；销售方则是按销售额收取1%到3%不等的佣金，如果是买断式代理，有资金投入，利润率相应提高，但风险也相应提高。

　　在国内风头正劲的房地产私募基金，就扮演着美国模式中资金方的角色，其投资年回报率的要求普遍在20%到30%之间，有些甚至更高。这激起了诸多开发商的抵制，因为在过去几年中，即便号称暴利行业，开发商的投资年回报率也不过在30%左右。

　　申威则认为，私募基金回报要求在20%到30%，是和当前全行业资金链紧张以及市场风险下的合理报价。很多基金的募资成本就在18%以上。相比民间借贷的高利率，这样的回报要求还算合理。“从国内外金融市场发展规律来说基金成本一般为银行借贷成本的1到2倍。”

　　中国房地产开发模式的转变，将是一个长期的过程。至少目前，美国模式所需要的政策、行业配套、人才等方面的基础仍是空白。

　　以购物中心这一美国热门的房地产投资领域为例，众多房地产产业基金不仅是购物中心的主要投资者，也是拥有者。申威说，在美国除了购物中心投资商、开发商拥有购物中心管理公司外，市场上还有独立的第三方法人公司来从事商业物业的经营管理，这些管理公司也是购物中心的主要投资者之一。这些管理公司除了投资外，还与开发商进行合作，对购物中心进行科学的运营管理，提供稳定的租金回报。显然，这样的产业链在中国没有出现。

　　“只有真正把每个环节的利润开发到极致，才能叫做真正的美国模式。”董伟海说，以提升产品品质为例，“并不是说，原来以1万元/平方米的费用建一个毛坯房销售，变成以1.1万元/平方米的标准建个精装修房就是提升品质了。项目的布局、绿化、基建等等方面都要彻底改变。”如何精准地符合目标客户的需要，则是从产品定位、设计、建造、营销提出了更高的技术要求，“就连厨房装修品牌的选择，都将成为一个技术含量很高的问题，你必须先找准客户定位，然后知道他们认可什么档次的厨房用品。因为不同的客户，对装修溢价的接受程度也是不同的。”

　　董伟海说，在这方面体会最深的就是中小开发商。在过去粗放型的发展中，一些规模不大的民营企业多想自己当开发商，做不了开发商就参建。现在，他们不仅拿地越来越吃力，自己开发也面临更多挑战。“房地产私募基金实际起到了整合的作用，大量中小开发商正趁这个机会由实体向资本运作转型。”