/房企个案/

连续3年净资产收益率低于8%高存货成奥园资金“黑洞”

　　净资产收益率通常被拿来衡量一家企业运用资本的效率。虽然在销售业绩和利润方面，近3年来中国奥园（03883,HK）交出了不错的成绩单，但2009~2011年，中国奥园的净资产收益率连续3年低于8%，且大大低于行业平均水平。

　　与此同时，中国奥园大举购地扩张的步伐并未停止，2011年拿地的投入甚至是当年净利润的4倍。根据2011年中报，该公司可供销售物业金额超过64亿元，而公司的净资产只有61亿元。

　　净资产收益率连续3年低迷

　　中国奥园发布的2011年年报显示，2011年公司合约销售约50.16亿元，净利润4.48亿元，净利润较2010年上涨39.6%。2009年、2010年，中国奥园合约销售额分别为28.7亿元和47.6亿元，同比增长分别高达111.2%和65.5%，但两个年度的净利润分别只有3.20亿元和3.21亿元。

从投资收益情况来看，2009年至2011年，中国奥园的净资产（股东权益）分别为57.2亿元、59.2亿元和62.9亿元，以此计算，这3年的净资产收益率分别为5.6%、5.4%和7.1%。

　　据2010年新浪财经统计，净资产收益率最高的房企达到73.94%。当年，整个房地产行业上市公司的平均净资产收益率也高达16%。

　　依据上述计算方法，2009年至2011年，万科的净资产收益率分别为14.2%、16.4和18.1%，2009年及2010年，恒大的这一指标分别为8.0%和36.7%（2011年的相关数据尚未披露）。

　　高力国际董事陈厚桥对 《每日经济新闻》记者表示，一些追求周转速度的房企，由于销售和回款都比较快，在短期内即可获得收益，所以投资回报表现也相对较好。

　　销售乏力拖累投资回报

　　产品定位与项目布局的不同，造成了中国奥园与上述房企的差距。

　　2011年，万科销售额再破千亿，产品结构依然以中小户型为主，144平方米以下户型占比达到88%。

　　在项目布局上，恒大的特征表现得更为明显。2011年，恒大在二、三线城市的销售额达到了770亿元，占整体销售的90%以上。

　　反观中国奥园，广州的项目仍然是其主要的销售业绩来源，在整体销售中的占比几乎达到60%。

　　年报数据显示，中国奥园2011年交付的项目中，商业项目及别墅项目占比达65.8%，整体销售均价由2010年的5856元/平方米提高至9684元/平方米，上升幅度高达65.4%。2009年，中国奥园的销售均价仅为4491元/平方米。

　　2009年至2011年，中国奥园交付项目的平均售价一直处于大幅上升态势。相比之下，恒大2011年的销售均价仅为6590元/平方米，同比仅上涨3.1%。

　　去年购地金额为净利润4倍

　　尽管净资产收益率一直在低位徘徊，但中国奥园仍在扩张。

　　年报数据显示，2011年中国奥园共购得6幅地块，土地储备面积（建筑面积，下同）增加108万平方米。记者查阅数据计算得出，中国奥园购得的该6幅地块，地价约为19.2亿元，而2011年其净利润仅为4.48亿元。这意味着去年中国奥园拿地金额超过了当年净利润的4倍。

　　值得注意的是，6幅地块中，有3幅位于广州市番禺区，用地类型皆为商业或者金融用地。

　　中国奥园这种稍显激进的投资策略能否会带来较好的回报？记者就此向中国奥园发出了采访函，截至记者发稿时，对方并未回复。

　　在业内人士看来，商业项目虽然可规避调控风险，但回报周期过长对企业来说同样是考验。

　　资金利用率低新世界“囤地”开发模式遭质疑

　　新世界地产在业内以项目开发周期超长而闻名。海口的美丽沙项目、北京的崇文门，以及后来卖掉的上海香港新世界花园二期，开发周期都在5年以上。

　　开发周期超长

　　2010年，新世界北京崇文门新景商务楼地块被国土部列为闲置地块。资料显示，该地块2004年8月就签订了土地出让合同，直到2011年仍无动工迹象，项目开发周期已在7年以上。新世界曾回应称，集团在北京的3幅土地从未停止相关工作，只是拆迁和审批进度比预期慢。

　　早在2005年就已经拿地新世界海口美丽沙项目，一期工程竣工时间为2012年年，而项目三期工程动工时间甚至延长到2016年6月。

　　通过在北京、广州、天津、武汉、天津等城市参与旧改工程大规模囤地，截至2011年6月30日，土地储备楼面面积达到2889万平方米。

　　对于新世界项目 “囤地”的质疑，《每日经济新闻》记者日前向香港新世界集团发去采访函，但截至记者发稿，仍未接到对方回应。

　　扩张速度缓慢

　　目前，新世界仍旧在享受囤地模式带来的好处。然而这种模式在调控之下，风险正在增加，投资收益也在逐渐收窄。

　　高力国际华南区董事总经理林国东认为，由于香港土地开发不受时间约束，因此大多数香港开发商在内地都有大量的“囤积”土地。

　　新世界的土地市场 “联动开发”模式一直饱受质疑，因为这一模式导致的直接问题就是开发周期过长，开发进度缓慢。记者查阅新世界财报发现，由于广州凯旋新世界销售，再加上商用物业销售带来的高毛利率，2012财政年度中期毛利率升至57%。

　　新世界尽管进入内地市场已久，但由于过分强调土地增值带来的收益，其项目扩张速度与内地同行相比相对较慢，错过了内地房地产市场发展的黄金时期，这也影响了新世纪在内地市场的份额。大量的土地储备正成为新世界的“资金黑洞”。

　　今年2月，新世界突然宣布原董事局主席郑裕彤辞职，由其长子郑家纯接任。3月8日，郑家纯在北京接受媒体采访时表示，公司目前已进入架构重组阶段，并预计数月内改革大致完成。他还表示，通过公司架构、制度、人事重组，公司运营将更有效率。