专家建议

　　小产权房清理应在“土改”之后

　　其实，小产权房是中国房地产业发展过程当中的遗留问题。上世纪70年代后期农民进城务工，他们需要在城市里买房或租房，有了小产权房的雏形；其次是1998年房改之后，商品房供不应求，推动了小产权房的发展；最后，随着城市化进程的加快，农民进城、大学生毕业后大多选择留在城市里工作生活，价格相对便宜的小产权房成为他们置业的首选。

　　一直以来，小产权房以尴尬的方式顽强地生存在房地产市场。但究其本质，小产权房是由土地供应双轨制产生，所谓土地供应双轨制，简单说就是通过两种方式完成土地供应：一是政府无偿划拨国有土地给使用单位；一是通过市场化手段有偿出让国有土地，目前主要是通过招标、拍卖、挂牌三种方式出让土地。而小产权房所属的土地通常是集体所有，不允许在市场上流通。

　　因此，小产权房的处理，不仅数量庞大，还涉及土地制度的改革以及不少农民的利益。虽然去年，有消息称，国土资源部将取消土地供应双轨制，但并没有确切的执行时间和方案。

　　房地产专家韩世同

　　先合法流通再通过回购商品化运作

　　首先应对小产权房造册，弄清楚小产权房的不同类型等才能最终找到合理的处理方案。他还建议，不妨给小产权房一个身份，让其能够在市场上流通，才能让开发商可以通过回购进行拆除或者重建。“让小产权房合法流通起来，然后再商品化运作，才可以真正清除小产权房"毒瘤"。”

　　上海房地产研究院综合研究部部长杨红旭

　　业主补交土地出让金后放产权证

　　小产权房虽然违法，但有部分的合理性，建议应让业主补交一定数量的土地出让金，将集体用地变为国有用地，从而符合法律规范，然后补发产权证。除此以外，政府和村集体还要进行一些利益方面协调和平衡，才能有助于和谐地解决小产权房问题。

　　暨南大学教授胡刚

　　现在还不宜放开小产权房

　　小产权房牵涉的是大的土地制度改革的问题，现在如果承认小产权房身份，对商品房市场冲击很大，现有的游戏规则会被打破。目前，有关部门一直表示买小产权房非法，如果当初违法购买小产权房的人因此受益，不仅对其他人不公平，也是对法律权威的否定。因此，“要解决小产权房问题，应该是先解决土地改革，再进而寻求针对小产权房的办法。在这之前则建议不宜大举治理小产权房。”

　　开发商看市

　　万科总裁郁亮

　　建议小产权房改成公寓出租

　　日前，万科总裁郁亮在某论坛上表示，中国正经历较快的城市化进程，在解决百姓居住问题一事上，政府的压力很大，单就广东而言，过去十年盖了406万套房子，但是增加了806万个家庭。他建议，将小产权房改造成公寓出租，既化解了社会矛盾，同时又解决了第二代农民工的居住问题，不失为一种两全之策。

　　潘石屹

　　最根本办法是消灭土地双轨制

　　早在几年前，潘石屹就曾对媒体表示，解决这个房地产“黑市”（指小产权房）最根本的办法是消灭土地的双轨制。将城市的土地和农村的土地统一起来，这可能是解决黑市土地最根本的办法。就跟打击走私、打击外汇券的黑市一样。

　　律师提醒

　　小产权房交易不受法律保护

　　长期租赁合同亦无效

　　根据《广东省高级人民法院关于审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件若干问题的指导意见》（粤高法发<2001>42号）第12条规定，当事人将农村村民住宅建设用地转让、出租或以合建形式变相转让农村村民住宅建设用地而签订的合同，一般应认定无效。因此小产权房的买卖实际上并不受法律保护。

　　虽然买卖合同无效，但不少小产权房的交易还是会签订购买或租赁协议。广东博厚律师事务所律师程磊就表示，她经常接到小产权房纠纷的案子。据她表示，主要原因是因为小产权房价格迅速上涨，村民反悔要求收回房屋；小产权房没有房产证，不能在银行抵押；小产权房没有经过质量验收，出现房屋质量问题，买受人的利益很难得到维护；小产权房在使用中如果遇到国家征收，买受人很难得到相应的拆迁补偿。如果遇到征收，补偿受益人是农村集体组织。如果小产权房本身属于违章建筑，买受人将无法得到任何补偿。

　　此外，还有一种以租代售的形式，双方以20年为期签订租赁协议，期满后再签。不过，广州金鹏律师事务所律师林勋华表示，尽管按照《合同法》，20年的租赁合同有效，但由于小产权房身份特殊，所签订的租赁合同仍然无效。

　　记者手记

　　投资小产权房者多有投机心态

　　尽管买卖小产权房风险极大，但在现实中却有不少人愿意以身试法。最近，某单位的阿荣，正打算和一帮同事去同和看小产权房。“知道按法律不能买，但商品房买不起，况且我们人多，以后万一有什么事情，大家可以一起争取权益，感觉上更有保障。”实际上，除了自住客，小产权房还成为部分人的投资选择。最近伍小姐就买了龙归地铁站附近一个村的地皮，现在房子已经建得差不多了。“我是用来投资的，部分出租，部分出售。面积从50-100平方米都有，单价才3000元/平方米，应该会很好卖。”她表示，并不担心小产权房的风险，“做生意本来就有风险，而且我也有朋友因此赚了钱。”

　　尽管小产权房交易一次次被相关部门叫停，法律也不提供任何保障，但小产权房之风仍然盛行，这背后不乏一些购房者、建房者的投机心态。因此购房者买小产权房通常是“扎堆”买，规模越大越受欢迎，以备今后“维权”人多势众。当然，商品房房价高企，也是不少人铤而走险的重要理由。因此，小产权房的处理需慎之又慎。