【关键词四：行业机会】

　　商业地产景气度将受宏观经济影响下滑；

　　旅游地产和养老地产市场风险不容小视

　　证券时报记者：此轮房地产调控可谓是“住宅”调控，商业地产毫发无损，反而出现爆发式增长，很多专注住宅的大型房企纷纷加入到商业地产的开发中来，旅游地产和养老地产业备受青睐。您认为现在商业地产是否存在泡沫，商业地产的繁荣明年是否可以持续？您认为未来旅游地产和养老地产是否会成为行业新的增长点？

　　范小冲：商业地产与住宅市场有很大不同，是一种完全不同的开发模式，未来的销售、运营资金比住宅要大得多，竞争水平更高，如果盲目大规模进入，面临的风险远高于住宅地产。现在商业地产已经有泡沫苗头了，对银行和机构影响会更大。明年商业地产会有增长，但未必会繁荣，几家欢喜几家愁，有很多人会倒在商业地产里面。

　　旅游和养老都是新的行业，不是住宅不做了就可以转别的那么简单，这里肯定有市场有机会，但是面临跨行业的门槛和风险，最大的风险来源是想得太简单了，思想准备不够。

　　孙建平：如果说商业地产有泡沫，相比之下，整体比住宅地产也要安全很多。但潜在供应量、网购等冲击是不可忽视的，所以地段、管理团队和租户质量等因素对项目成功影响越来越大。2012年商业地产景气度将受宏观经济景气影响而有下滑，但因为和中央扩大现代服务业、扩大消费和内需密切相关，预计在贷款定向宽松等政策支持力度上将比住宅更明确和持续。

　　旅游地产可能还处于扩张期，养老地产可能刚进入启动期，但现在“挂羊头、卖狗肉”的居多，个别具有与养老相关资源的企业值得关注。

　　尹中立：商业地产的空间是有限的，现在已经有过度发展的迹象，那些没有经验的人一定要注意，不是谁都能做的，要有很高的技巧。养老在中国是一个问题，但是从华人世界的养老地产经验看，现在还不能找到一个很好的模式，因为老人不愿离开故土，养老地产不是在家门口建，再加上老人花钱比较节省，做起来有点难，所以是“叫好不叫座”。但中国例外，财富大多集中在六七十年代人手中，这个人数比较大，这些人今后的心态是不是会更开放些，现在还说不好。从台湾地区的经验看，养老地产想赚钱很难。而旅游地产更多的是个概念，跟商业地产一样。

　　王珏林：房地产市场本身就包括住宅、商业、工业地产等，都是在土地上做文章，相互流动属于正常情况。调整住宅，必然使一些企业、资金、消费向其他市场转移。各类地产开发虽有相似之处，但区别也还是很大的，不能贸然随流，要做好充分准备，才能减少风险。

　　李战洪：随着人均收入的提高，以及人口老龄化的到来，加之城市发展到一定阶段，旅游、养老地产的蛋糕就在那里，只是去不去分的问题。

　　嘉宾观点集锦

　　房地产调控政策会继续保持稳定和持续；现在还不能判断楼市出现拐点，房地产市场会保持稳定发展；市场竞争才刚刚开始，只要始终保持或扩大市场份额，就会处于不败之地；调整住宅地产市场，必然使一些企业、资金、消费向其他市场转移。

　　——王珏林

　　限购就像“计划生育”一样不能放松；但在执行的过程中，地方政府也有可能打擦边球；如果政策不出现逆转,降价这种趋势就会持续下去；房地产行业的集中度会提高，大企业会越来越大，很多小企业会被并购或自然死亡，在境外发行高息票据的房企面临更大的风险；商业地产空间有限，现在已有过度发展的迹象，养老地产“叫好不叫座”，旅游地产更多是个概念。

　　——尹中立

　　明年限购应该还会持续一段时间，在底部确认后才会放松，政策可能会在某一阶段趋向某一群体；房价已经进入底部区域，下降空间有限，短期会见底，中期向好会涨，长期趋稳；将出现三分天下的格局，即有三分之一的企业

　　会壮大，有三分之一的企业在挣扎，还有三分之一的企业会退出，被并购或被淘汰；旅游、养老地产的蛋糕就在那里，只是去不去分的问题。

　　——李战洪

　　首套房利率应该降低，限购有可能会结构性调整，对普通商品房限购，对中高端的应该取消限购，政策再加码的可能性不大；整体预计将会有10%～20%的降价空间，成交量会有一定的抬升，过完一季度或二季度后，价格会逐渐回稳；房地产行业的转型和兼并重组已经开始了，但只有到市场见底，兼并重组才会大规模出现，企业现在还在观望；商业地产已经有泡沫苗头，有很多人会倒在商业地产里面，旅游地产可能还处于扩张期，养老地产可能刚进入启动期。

　　——范小冲

　　首套房实际按揭利率，从基准利率上浮1.1倍回落到基准利率打折，限购政策在首次改善需求、首次换房需求、外地人首套房纳税时间等方面会有条件地放松；房价下降将是趋势性变化，不会进入下行大周期，一二线主流城市房价同比跌幅约在15%～20%左右，销量在上半年可能出现40%左右的同比下跌；并购潮尚未开始，但将是2012年行业发展的重要趋势，中等规模开发商可能最难受，压力最大；商业地产景气度将受宏观经济景气影响而有下滑。