关于二手房

　　二手房交易征税严格依据评估价

　　随着普通住宅标准的调整，最低计税价提高，也就是在购买二手房时，评估价提高。针对此前存在的阴阳合同问题，新政强调对存量房交易相关税收征收严格以评估价为税基、严厉打击阴阳合同等。

　　所谓阴阳合同，是指合同当事人就同一事项订立两份以上的内容不相同的合同，一份对内，一份对外，其中一份并非实际成交价格，相对较低，以逃避国家税收；对内的一份则是真实成交价。阴阳合同属违规行为，在给当事人带来非正当利益的同时，也会给当事人在合同履行中带来一定的法律风险。

　　据介绍，二手房交易价格评估值，

将作为税务机关判断纳税人申报的合同成交价格是否偏低以及核定计税价格的主要依据。对于二手房交易相关税收的计税价格，以交易双方签订的合同成交价格为依据，但申报的成交价格低于本市制定的存量房交易价格评估值且无正当理由的，将按存量房交易价格评估值核定计征各项税款。

　　评估值据最近七季度房屋交易确定

　　本市运用房地产批量估价技术方法，依据2010年-2011年三季度全市二手房交易样本，确定二手房交易价格评估值。

　　批量评估是指在给定时间对大批量而非单宗房地产，使用统一的标准方法和共同的数据借助计算机辅助评估，并对评估结果进行统计检验和分析的技术方法。具体技术路线：一是选定基准住房；二是按照成片、连续、同质等原则，划分成若干区域，通过市场调研、交易比对等方法，利用交易样本数据，得到各区域基准住房的评估值；三是选出区域中房屋品质、价格明显高于其他小区的项目作为特殊项目，单独确定小区住房的评估值；四是确定基准住房的修正系数，修正因素包括建成年代、房型、楼层等要素；五是将各区域及小区住房的评估值下浮一定比例，作为评估存量房交易价格的基础，再结合上述修正因素，确定存量房交易价格评估值。例如，某区域存量房交易的批量评估的评估值是2万元/平方米，但是考虑其建成年代较早、房型和楼层较差等因素，按评估值下浮一定比例并用修正系数修正后，该房屋的交易价格评估值可能小于2万元/平方米。

　　释疑

　　新政是否意味放开楼市调控

　　两项政策叠加调控收紧

　　一名业内人士表示，新标准的发布，肯定会被市场认为是利好，特别是对商品房市场来说，契税减少，可能会吸引不少人入市。也有部分人认为，是调控政策适度放松的表现。

　　不过北京中原地产市场研究部总监张大伟表示，两项税费调整综合起来看，其实是继续收紧调控。北京之前调控政策主要落实在抑制非理性购房投资需求上，本次出台的提高普通住宅标准，更是落实了调控细节，减少自住需求的税费负担，楼市调控政策更加人性化。

　　张大伟表示，两项税费调整必须综合看待，如果简单地看其中一项可能会误读为收紧或者放宽调控，实际上两项政策叠加来看，收紧的意味更强，这两项政策既是税收政策，也是房地产调控政策，提高计税标准继续收紧投资购房，另外普通住宅的认定标准回归市场，也有可能会在后续出台的试点房产税或者物业税中起到比较重要的作用。保护自住，打击投机，对市场也存在一定的调控威慑作用。其中可能减少的期房契税因为属于交房才缴纳，对购房者的决策并不大。

　　市场反应

　　二手房购房者或集中过户

　　根据地税局此前发布的政策，第二套房以上依然不享受契税优惠，目前的契税优惠主要针对的是第一套房，第二套房以上购房者依然需要缴纳3%契税。也就是说，此次普通住宅标准的调整，仅针对首次购房者。对购买二手房者的影响，主要体现在最低计税价的调整上。

　　张大伟预计，由于最低计税价提高，也就是在购买二手房时，评估价提高，二手房购房者不能通过做低评估价避税了。在12月10日前，可能会有部分二手房购房者集中过户，但是因为市场的绝对低迷，预计总量不会太多。可能会在部分工作日超过500套，预计可能出现一波网签量上涨。但是相比去年出现一些政策末班车时动辄2000套已经不可同日而语。

　　此外，新政策可能会引导开发商增加开发中小户型自住需求房源，计税标准的改变，虽然影响购房者成本最多只有2%，但是对于目前市场情况来看，将影响开发商多设计销售中小套型的刚需房源，而目前市场销售情况良好的项目，也大部分是底价刚需房，北京楼市已经明显见到了调控效果。

　　购房者反应

　　喜 东北五环外追捧新标准

　　段小姐对新标准非常期待，她在东北五环外购买了一套房，单价2.5万元/平米，房屋面积80多平米，总价200多万元。按照旧标准，她购买的房是非普通住宅，需要缴纳6万多元契税。如果新标准实施之后交房，她将只需要缴纳房款的1%作为契税，即两万多元，能省下4万多元。

　　不过，如果段小姐在12月10日之前必须缴契税，仅几天的时间，可能就需要多缴4万元，这对部分购房者也不公平。按照缴纳时间，很多开发商按时交付的，可能反而会多缴税。

　　忧 三环小户型怕“被豪宅”

　　任女士看中了三环内一套小户型二手房，房屋面积40平米，单价4万元/平米，总价160万元。任女士是首次购房，容积率也在1.0以上。按照旧标准，她购买的房源算普通住宅。但按照新标准，这套房屋的单价超过3.888万元，如果任女士在12月10日后签约买下这套小户型，这套房将不再按照普通住宅征税，她需要缴纳的契税和现在相比，要从1.6万元增加到4.8万元，要多掏3.2万元。

　　一名业内人士表示，新标准出台后，热点区域或稀缺房源的区域，小户型将会“被豪宅”。

　　新政背景

　　标准不变房价涨出“伪豪宅”

　　11月上旬，大兴100余名在五环外购房的业主，因购买90平米以下但总价超过120万元的新房，需要按非普通住宅缴纳3%的契税，于是维权抗议，称“五环外蜗居被豪宅”。

　　按照此前标准，“被豪宅”的房源不在少数。有业内人士透露，根据统计，10月份北京成交的商品房中，有90%的期房是“非普”，80%的二手房也超过了普通住宅标准。

　　此前标准为，对个人购买普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减半征收契税；如该住房小于90平方米减按1%税率征收契税。但需同时满足“容积率在1.0以上、单套建筑面积在140平米以下、实际成交价格低于同区域住房平均价格1.2倍以下”这三个条件。

　　根据北京市住建委2008年底出台的“关于公布北京市享受优惠政策住房平均交易价格的通知”，“三环以内总价人民币215万元/套、三环至四环之间175万元/套、四环至五环之间165万元/套、五环以外100万元/套”是享有优惠政策的住房价格。这意味着，只要五环以外的房子超过120万，即不能享受税收优惠。

　　北京中原地产市场研究部总监张大伟认为，由于此前三年未调，普通住宅标准的确存在认定过低、同市场实情不符的问题，房价上涨而标准不变，就会增加部分中低收入人群的置业压力。