“双限”会放开？

　　福美来市场分析师常红告诉本报记者，年初的调控到现在效果其实已经显现，无论是成交量的低迷还是楼盘目前销售单价的下降。但这种情况能够持续多久，还是要看政策的明朗化程度。

　　尽管如此，不少中介仍将这次调控视为政策的常态操作。“从2009年到现在房价连涨3年，现在适当地回调也属于正常的范围。”信义房屋研究咨询部应经理冷静表态。

　　我爱我家运营总监叶焕军也认为，本轮的调控远不及舆论反映那么的紧张。2008年房地产调控因国际金融危机的影响而使行业蒙受巨大打击，一年后政府投入四万亿救市助长了不少信心。而今年国内经济增长仍在8%以上。

　　限购令出台的初衷，本是限制投资投机需求等非市场因素，从而实现房地产市场稳定的市场交易。而在接受采访的中介代表眼中，以限购为主的调控政策，同时存在着对市场正常需求的误伤可能。

　　德佑地产研究部经理陆骑麟认为，调控的目的本来是保护刚性需求，首付比例提高的信贷政策却与调控初衷完全违背。“调控政策表象是保护刚需，但是银行这块主力却不在这。”

　　在付伟看来，首套住房贷款利率上调的政策过于严厉。同时在可预见到限购政策短期不放松的情况下，银行的信贷政策更需要一个放松期。如果改善型需求的客户能够再次陆续进入市场，才会有助于重新活跃交易，加速二手房市场的流通。

　　上述人士均认为，房地产调控政策明年将会出现松动。一方面银行信贷方面的政策调整机会较大；另一方面，房地产关联产业太多，如果政府认为经济影响面过大，也会考虑松动政策。

　　中国人民大学经济研究所等机构就在11月19日发布的《中国宏观经济分析与预测2011-2012》报告中指出，2012年二季度地方政府可能使用“暗度陈仓”的手法放松房地产市场的政策监督，三季度中央政府将缓慢放松“限贷”政策。

　　而长期研究房地产市场政策的凌嘉琪对限购政策的表达则更加激进：“国家的调控明年4月就会有变化，慢慢会把限购放开。当然如果限购放得很厉害，也会造成银行坏账的金融风险。”

　　抛售不代表投资客流出

　　早在去年调控政策出台之际，业内专家就预计只有将住房回归居住属性，降低投资属性，调控才算见效。然而，一年多的严厉调控仍然无法换得房地产投资的“降温”。官方统计数据显示，前三季度，全国房地产开发投资44225亿元，同比增长32.0%，其中住房投资31788亿元，增长35.2%。

　　针对调控对房地产市场投资投机现象的遏制，多数中介承认严厉的限购限贷政策已经可以控制资金进入住宅市场。“目前有意进入房地产市场的有两种，一部分的投资客转向不受限购的商业地产领域或其他二三线城市；另一部分则选择持币观望。”杨瑜佳分析道。

　　在宋会雍看来，调控遏制投资与通过调控剥离投资属性是两种概念。房地产投资的属性更多地是看未来房价的涨跌对投资者是否还具有吸引力。这也意味着，一些退出的或被挡在住宅市场之外的投资客，仍有可能回到市场。“关键还是要看是否能够构建出一个健康的房地产政策环境，让投资客出去后不再回潮。”宋会雍说。

　　另一方面，被普遍看跌心理笼罩的楼市并未遭遇投资客大幅度抛售的情况。叶焕军告诉本报记者，即便存在抛售也不代表投资客流出。首先，相比其他投资渠道，房地产保值性仍有明显优势；其次，开放商们直到现在仍然对楼市存有侥幸心理。

　　“现在投资客走长线的较多，往往选择将房子留在手中好几年都不卖，有些甚至是毛坯房。而那些开放商们就算选择降价，也只会拿出部分较差房源来回笼些资金，其余就等待政策和行情好转。”叶焕军说。

　　“如果调控在此时放松，投资需求与刚性需求一同进入市场，房价将会再次出现报复性反弹。”常红称，这样的调控成果并非是政府想要的。

　　对此，罗寅申认为，未来的调控将伴随楼市的起伏逐步常态化，政府仍然需要控制房价以防脱离实际状况。即便出现放松，也会是一个逐步放松再逐步微调的过程。