政策预期和市场走势都已明朗化，开发商必须至少挺过明年上半年；但地方和中央的博弈也在加剧

　　从偷偷摸摸地降，到大张旗鼓地降，从担心老业主砸楼盘，到拼着挨砸也要降，在过去的半个月时间里，房地产开发商对于降价的认识发生了质的飞跃。与此同时，宏观经济政策“微调”、信贷定向宽松等论调又起。随着房地产投资增幅下降、土地流拍加剧，地方对中央政策底线的试探性动作不断“上演”，初见成效的楼市调控会就此放松吗？

　　在11月11日的财新峰会地产论坛上，一位房地产商会的会长、一位关注地产的独立经济学家，加上两位投资银行人士及一位开发商代表，不约而同地给出了否定的答案。

　　让开发商终于“死心”的是国务院总理温家宝的讲话。10月12日佛山放宽限购时，燃起了地产界对年底放松调控的期待，然而佛山政策当天被中央叫停，有如给业界当头浇了盆冷水。11月6日，国务院总理温家宝在俄罗斯圣彼得堡公开强调，“对于房地产一系列的调控措施，决不可有丝毫动摇，政府的目标就是要使房价回归到合理价格，同时又促进房地产业持续健康发展。”

　　在这之后，各界对地产调控政策的走向已然明朗：房地产调控在明年党的十八大之前应该不会退出，开发商至少需要挺过明年上半年。正是在此预期之下，最近一周，房价大降案例集中爆发了。

　　地方中央博弈加剧

　　自11月初“中海御景西岸”“龙湖郦城”等楼盘相继拉开降价序幕后，上海部分楼盘降幅已达到30%以上。

　　更重要的变化是，一手新盘的降价已开始带动观望数月的二手房市场。在过去一周，上海成为继北京和深圳后第三个二手房价格指数下跌的城市。据中原地产统计，11月7日-13日，京津穗深四大城市的二手房报价均创年内新低，其中北京、深圳和天津均为历史最低位；同时，五大一线城市的二手房新增挂牌量较2010年年末也出现大幅萎缩。

　　市场趋势已经明朗。据中原地产监测，10月份30个大中城市的新建商品住宅成交量已经较去年同期大幅下滑42%，11月份降幅呈不断扩大趋势。

　　土地市场也不容乐观。中国指数研究院的数据显示，10月，全国133个城市共成交土地1365宗，成交面积5500万平方米，环比减少40%，同比减少37%；其中住宅类用地408宗，成交面积2004万平方米，环比减少37%，同比减少45%。热点城市中，深圳、厦门、福州、洛阳、吉林等城市则整月无宅地现身，广州、武汉、成都、西安等地的住宅类地块纷纷零成交。

　　相应的，多数城市的土地收入也在下降。据中房信克尔瑞系统监测，今年前10个月，上海的土地成交金额同比下跌了25%，杭州、南京同比跌幅在三成左右，西安、长沙等地更是同比下跌超过五成。

　　“有一个省长跟我聊天，明年的地方财政收入、土地出让金怎么预算、怎么拍都不知道，地方财政收入都没有了。”在11月11日的财新峰会上，德意志银行亚洲投行部主席蔡洪平表示，现在最着急的还不是老百姓，而是地方政府。一方面地方政府土地收入少了；另一方面，在地方经济中，特别在沿海地区，已经很难改变投资拉动经济增长的方式，也很难改变现有投资结构，地方政府对房地产的依赖度还是太高。

　　蔡洪平指出，楼市调控的核心问题，是中央政府与地方政府利益的调节。中央政府制定目标，地方政府花钱做事，但土地收入又在减少。因而，地方与中央的“猫鼠游戏”不可避免。他认为，如果情况继续恶化，地方政府可能会采取一些变通的方法“增加弹性”，但绝不会“宣布”取消限购等调控措施。