三问广州楼市

　　广州楼市“拐点”何时来？

　　既然开发商都认为目前面临寒冬，那么什么时候能出现购房者翘首以盼的“拐点”呢？

　　某大型房企代表称，他们内部也认为，现在楼市正在形式价格下降的通道，但还不能称为“拐点”。至于短期内的房价下行通道时间会有多长，目前他们内部也还在研究这个问题。

　　保利地产代表称， 开发商更关注降价后能否达到销售加快的目的。现阶段房价问题十分敏感，他们希望能更紧密监控整个市场的变化，然后让自家房价更贴近市场。降价可能会有两种形式的选择，一种是直接一步到位降到消费者心理价位，这样虽然有老业主砸售楼部，但确实可以促进销售；另一种是慢慢降，这样对购房者心理没有直接影响，反而会增加观望情绪。

　　越秀地产代表认为，与其说楼市拐点即将来临，不如说是市场正在变化。今年五六月份开始，广州楼市已经感受到这个变化。此后所有新盘的楼盘都会合理地定价，都会充分考虑市场下行的因素。不少购房者表示至少在年底之前不会入市，会考虑在明年的5月份或者是10月份再购买。而对于开发商来说，今年销售指标完成压力可能不是很大，但明年的指标压力是很大的。

　　世联地产代表认为，“拐点”还没来，目前的市场还是处在博弈阶段，一线城市现在有少数的楼盘在降价，二三线城市没有看到很大的动作，广州大幅度降价的楼盘也是很少的。但随着着库存积累的进一步放大，感觉明年上半年“拐点”会到来，如果广州相对于其他一线城市市场比较健康的话，那么可能会推迟1~2个月的时间，但下行趋势是存在的。

　　广州市社会科学院研究员彭澎认为，这次房地产调控是制度性的调控，相信限购肯定是跟房地产税接轨的。也就是说，限购取消之时，就是房产税出来之时。他预计，房产税的开征还要3年左右时间，所以限购令可能会维持2~3年。开发商要考虑到政策的时间，对销售策略进行调整。

　　目前是否是买房的时机？

　　中山大学教授魏清泉认为，目前楼市情况对开发商而言是寒冬，但对购房者而言却是暖流滚滚新春来临，如果房价开始有所松动，那么购房者的春天就到来了。

　　不少购房者最关心的还是，既然目前楼价正处于波动期，那么到底目前是否要出手买房，什么时候出手最合适？

　　新城市地产董事长曹志伟认为，楼市真正的拐点应该是一段较长时间内销量和价格与历史同期销量和价格发生50%变化并呈长期趋势，才能称之为“拐点”，目前谈拐点还为时尚早。但从今年年底到明年的第三季度为止，是自住型购房者在广州购房的好时机。因为在国家的调控大环境下，广州市政府一方面做好住房保障建设，已开建的保障房足以覆盖这两三年的困难户和未来两三年的困难户；另一方面广州市政府非常严格认真地执行限购政策，拖住了房价的增速。这些调控手段改变了中低档商品房市场的供应关系，抑制了投资性购房，收紧银根惜贷的同时，不仅大幅度提高了开发贷利率，还提高了购房者的按揭利率，因此抑制了购房需求，那么房价在短期内出现一定幅度的下调或者波动，很正常。

　　曹志伟建议，如果是自住的看准了就应该买，“就像找男朋友一样，看准了一定出手，不需要担心以后”。除非中国经济掉头向下，否则在今后一段时间内，要出现比今年到明年三季度间更低的房价，是不太可能的。

　　政府对土地市场期望太高？

　　近期广州市土地市场频频遇冷，南站地区卖地出现连续两次收回多幅地块，卖出的地块也都底价成交。在广州楼市还没出现真正“拐点”时，土地市场提前入冬也加重了市场的观望情绪。

　　昨日在研讨会上，开发商多表示，其实对南站地区以及广州市场还是很有兴趣，就是希望政府能在地价缴付期限等方面给予一定时间的“宽限”。新城市地产董事长曹志伟认为，南站是一个非常好的地方，也是一个非常好的项目。卖地遇冷主要是时机的问题，南站本身所推的土地赌的都是未来和前景，但是现在由于无论经济和地产的未来大家都觉得迷茫，所以开发商会慎重。下半年大部分公司受限购限价的影响，资金回笼不畅。

　　某大型房企代表称，他们时刻准备着在广州土地市场上拿地，但希望政府不要在土地的地价上期望值过高。因为政府调控下，开发商都以市场的手段积极配合，但实际上地方政府推出的地底价却都很高，所以大家都畏惧不前。另外，如果把地块分割的很小，对于想一定规模进行开发的大房企而言，吸引力会降低。