金科

　　上市首年 在京四盘齐发

　　四季度新盘：金科廊桥水岸 “抢跑”指数：★★★★

　　金科上市首年，金科进入发展的新阶段。对于北京市场，金科今年有更高的要求。此前金科集团副总裁李战洪在接受本报采访时表示，“此前北京的销售规模10个亿，今年的目标是在去年基础上增加一倍”。据记者了解，四季度，金科将有纯新盘金科廊桥水岸入市，在北京形成四盘齐发之势，今年金科在京“抢跑”的意味十分浓厚。

　　据了解，今年金科计划在北京销售的四盘包括金科王府、金科巴登假日、金科西府和金科廊桥水岸。其中金科王府是位于北京奥北别墅区域的法式温泉别墅项目，是金科今年在京的重点项目。金科巴登假日则是尾盘销售，金科西府为金科王府的花园洋房部分。

　　此外，金科廊桥水岸为纯新盘项目，项目位于昌平区白浮泉湿地公园东侧，南丰路与怀昌路交叉口东北角。即将开盘的为西区18栋5-6层低密花园洋房，1梯2户，户型面积109-300平米，南北通透。而四盘同时放量，将在年终为金科抢跑冲刺业绩。

　　据了解，目前金科主做两种刚需产品，一为首次置业刚需产品，另为改善型刚需产品，比较符合目前的市场需求，而相对来说中端产品则销售放缓。而在销售策略上，金科也是主动适应市场，据悉，为适应调控下的市场，金科王府在品质不变的情况下，曾调整产品结构，降低总价20%-30%入市。而作为纯新盘，金科廊桥水岸则有更主动的定价权入市。

　　远洋

　　高端“首置”项目全力出货

　　四季度新盘：远洋万和公馆 “抢跑”指数：★★★★☆

　　虽然今年调控非常严厉，但对北京市场放量颇多的远洋地产来说，业绩却不错。克尔瑞的数据显示，今年前三季度远洋地产在北京市场销售67.25亿元，在北京房企销售金额十强中排名第四。而远洋还将在年内推出远洋万和公馆。

　　据远洋地产相关人士介绍，目前远洋地产在售的项目包括远洋LAVIE、远洋天著、远洋一方、远洋傲北、远洋东方等。

　　在刚需产品方面，远洋地产今年的拳头产品为远洋一方。远洋一方积极适应市场，价格从22000元/平米调整到18000元/平米，再加上小步快跑的推盘策略，远洋一方每批次的销售业绩都不错。远洋地产相关人士也表示，虽然目前处于调控期，限购政策使不少人暂时没有购房资格，但首次置业和首次改善的需求在任何时间都是存在的，只要价格到位，刚需产品任何时候都会有市场。

　　另一方面，今年是远洋地产产品转型的重要一年，多个高端项目首次开售，如别墅项目远洋傲北、远洋天著、远洋LAVIE在今年集体亮相，使远洋从刚需到高端项目产品线更为丰富。而远洋地产北京首个高端项目远洋傲北在6月首次开盘销售6个亿,成为当月别墅市场销售冠军。而远洋地产相关人士表示，高端产品本来稀缺，这个项目也是紧紧抓住了改善者的需求，有一个与品质匹配的价格。

　　今年远洋地产放量之势已很明显，2009年、2010年拿地项目也已悉数亮相，仅剩下大望京项目远洋万和公馆待售。远洋地产相关人士介绍，年内将根据市场情况推出远洋万和公馆，首先销售的将是商住立项的企业独栋部分。

　　龙湖

　　大兴、顺义两纯新项目将入市

　　四季度新盘：时代天街、好望山项目 “抢跑”指数：★★★★☆

　　去年以过百亿的年度业绩紧随北京地区大佬万科身后的龙湖，在今年四季度显现了再冲刺的势头。

　　据记者了解，今年龙湖北京公司的业绩任务为80亿，目前已经完成。今年3月，其北京首个综合体项目长楹天街入市逆势热销。7月，位于烟台的旅游地产项目葡醍海湾入市，截至目前的贡献业绩额也约25个亿。

　　对于龙湖北京公司来讲，一贯擅长的别墅洋房，以及新拓展的商业地产和旅游地产多业态，给了其更多调整推盘策略的空间。目前，龙湖在京一边不疾不徐地奔向年终，一边又拉开了四季度“抢跑”的架势。

　　目前，旗下两块去年拿下的新土地均在做开盘准备工作。一是去年11月底拿下的顺义牛栏山地块，定名好望山，这一项目紧邻龙湖老项目香醍溪岸，主推210-400平米空间叠墅，但此地块规模体量不大，约15万平米。对比之下，将支撑龙湖四季度冲刺业绩的主力项目是位居大兴生物医药基地地块的综合体项目——时代天街。

　　据悉，时代天街这一项目复制了龙湖长楹天街的模式，总体量达75万平米，其中商业总体量41万平米，住宅28万平米，园林接近8万平米，创下北京龙湖有史以来景观纪录。SHOPPING MALL的体量也仅次于金源燕莎，位居南城之冠。

　　记者了解到，这一区域是大兴南部的新兴区域，地铁四号线贯穿，且还有品牌房企品牌项目扎堆待售，如保利新茉莉公馆和金融街金色漫香府，预计将合力激活一个大兴南移的新板块。

　　对于此时入市的时机，龙湖北京公司相关负责人表示，龙湖公司没有统一的降价策略和区域领降策略，但是会根据市场情况灵活定价。大兴区域部分楼盘此前经历了一轮促销，目前为市场低点，龙湖选择此时机入市，且纯新项目入市，定价不会遭遇尴尬。

　　■ 记者观察

　　淡市之下“落袋为安”

　　调控是一个连锁反应。随着调控的深入，北京楼市已经发生明显的表现。首先是住宅库存又重回11万套以上的高位，与之相对应的是销售速度放缓。而银行收紧钱袋子，房企开发贷更为严格，而首套房个人房贷利率也开始出现上浮5%。房企对于未来的预期体现在土地市场上。开发商也捂住自己的钱袋，谨慎购地，地块流拍、底价成交再现，2008年楼市惨淡的现象重现。

　　在淡市面前，房地产企业必须面对房地产调控短时间内不会放松的事实，也必须认清房地产利润降低的现实。以往坐地生财的模式在当前的市场已不适用，唯有适应目前由热转淡的市场，才能获得宝贵的现金流。

　　房地产是资金密集性的行业，生产周期又长，一般是先预售，再通过预售回款和自有资金进行建设，如果销售环节出现问题，必然拖延建设速度，甚至导致项目停滞或烂尾。现金流是房地产的生命线，在弱市下，获得现金流显得尤为重要，生存才是第一位的，而利润则并不是最重要的。

　　临近年末，虽然各种坏消息不断，但在房地产行业内也出现了大房企加紧推盘领跑的局面。在北京市场，万科、龙湖、中海、远洋、金科等大房企，都在使用积极灵活的营销手段努力出货，促进销售。不管是冲业绩也好，还是去库存也好，都在以积极的促销手段应对调控。而万科、首开等房企在出货的同时，兼顾增加土地储备，保证了企业长远的发展。

　　而抗风险能力更差、从银行更难获得贷款的中小房企们，更应该认清现实，适时降价出货吧，行动比观望来得更有效。