“09拐点” 连降18月稍纵即逝

　　虽然今年十一黄金周成交量价齐跌但未见明显“拐”的迹象

　　数据论证

　　尽管黄金周的签约数据有一定的滞后性，导致今年10月1日~7日的签约量仅有680套，尽管在节后四天开发商奋起直追签约，无奈和去年同期的井喷签约量相比，仍能看出限购限贷政策给楼市带来的巨大冲击。

　　十一黄金周成交：量价齐跌

　　根据网易房产对阳光家缘数据的监控，今年10月1日~11日广州十区两市的签约套数为1906套，去年同期是6626套，跌幅超过七成。从广州市十区范围看，10月头11天签约量只有1259套，和去年同期十区的5477 套相比，跌幅更近八成。尽管去年10月庞大的签约量是因为有亚运城撑场，但在“刨去”番禺的签约数据后，今年10月前11天的签约量为838套，去年同期为3027套，跌幅同样超过七成。

　　在签约量暴跌的情况下，今年十一黄金周的签约价格从整体来看也在下跌，广州十区两市的均价为11466元/m2，比去年同期下跌约9%；十区均价13960元/m2，同比也有2.5%左右的降幅；但中心六区的价格，今年黄金周和去年相比不降反升，达到17527元/m2，同比涨幅达9.7%。虽然现在很多人都感慨自己错过了2008年楼市低迷的抄底机会，但从4年前宏观调控对楼市产生的效果看，实际上并没有出现大家一直深信不疑的真正意义上的拐点。

　　今年走势：直到8月楼价仍坚挺

　　2008年年底~2009年年初楼市最低迷时，是比2007年10月有20%以上的跌幅，如果不是从中央到地方的救市政策，可能楼价真的就“拐”了，但拐点还是稍纵即逝。当时楼价从1万多元/m2跌到8000元/m2以下足足用了18个月，但楼价反弹只花了8个月。

　　今年以来，尽管遭遇到限购限贷等多重调控，楼市的抗跌性仍非常顽强。“新五条”和“广州版限购令”都没把楼价打下来，今年8月份楼价仍在1.4万元/m2的高位。虽然这几个月成交量明显萎缩，但市中心六区楼价不降反升。今年十一黄金周，广州十区均价虽已降到13024元/m2，但是否意味着新的拐点将出现？恐怕下结论还为时过早。

　　专家视角

　　合富辉煌首席分析师黎文江：“促使房价下拐的必要条件尚未完全具备，谈房价出现拐点还言之过早。”

　　严厉调控下若楼市出现“金九银十”才是反常现象，那样会招来更严厉的调控。房价在严厉调控下会在高位调整而不可能大幅下行出现拐点。掌握着房价话语权的大型开发企业如万科、恒大、保利、中海、碧桂园等前三季度的销售业绩不错，他们的房价不动，市场价格就不会有大的动荡。

　　中地行董事长徐建平：“未来房企开发量或将放缓。”

　　预期短期内市场上的商品住宅可售货量和未售货量的增加，加上房企资金的日趋紧张，将会导致未来开发量的放缓，从而令后续供应量有所减少。超过半数的人在等待房价下跌抄底，一旦限购政策有所放松，房价将进入大幅反弹期。

　　番禺某上市房企负责人：“目前楼市只是处在‘喘息’调整期。”

当下的市场环境并不像2008年上半年那样，任由发展商一再降价也没法换取成交量，目前楼市处在一个“喘息”的调整平台上。城区和近郊物业只要让利5%～10%就能取得较好的市场反应。

　　广东中原地产项目部总经理黄韬：“现在讲拐点还为时过早。”

　　楼价至少下跌20%才预示拐点可能到来，现在只有极个别项目降价15%，大部分只要降10%左右已令买家闻风而动。买家不要寄希望楼价下跌多少才出手。

　　某大型房企广州公司有关负责人潘小姐：“大鱼吃小鱼。”

　　我们公司的项目今年新货比去年同期的价格还有上涨，怎么能说拐点到了呢？现在是大型房企的扩张机会，业内“大鱼吃小鱼”的速度正在加快。

　　北京大学公共经济研究交流中心研究员韩世同：“建议限购套数或限购区域适度放宽。”

　　如果限购政策不放松，银行信贷继续收紧，楼价下挫是没有疑义的，市场会更加惨淡。建议是否可适度放宽限购政策。

　　回顾

　　扛了一年降势初显

　　去年4月及9月国务院连续两轮出台调控政策，虽然抑制了楼价过快上涨，但是部分区域的价格依然保持上涨，特别是9月以后全国连续4个月价格环比的继续上涨，终于引发了第三波楼市调控——“新国8条”政策在今年1月26日落地。

　　“新国8条”被业界普遍认为是我国近几年来有房地产调控政策以来最严厉的政策组合，因为它涉及了政府监管、金融政策、交易税费、土地交易、房源供应等多方面，其涉及面之广，可谓前所未有，内容包括限购和限外。与此同时，政策的从严性还体现在对信贷及转让环节的把控。在信贷政策方面，要求对第二套房的首付比例提高至六成，严格执行1.1倍的利率。在转让环节，则调整了个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。

　　在政府强力调控之下，住宅市场总体成交价有所回落。据对全国100个城市的监测结果显示，全国百城住宅均价9月比上月下降0.03%。这也是百城住宅平均价格今年首次出现下降。具体到广州，根据网易房产数据中心统计显示，国庆期间广州一手住宅网签均价为10440元/m2，同比跌14.4%，成交前十的楼盘全部位于近郊，城区盘的成交明显放缓，市场观望气氛浓厚。

　　展望

　　年关难过大鳄领降

　　值得关注的一点是，近期雅居乐、万科、远洋、金地、绿城、仁恒、龙湖、富力等大型房企的旗下楼盘，都相继采取了或明或暗的降价策略。表现得最为明显的是，9月份万科公开下调楼盘定价以加速推盘，涉及的区域包括杭州以及其大本营深圳；9月24日，金地集团在上海的“金地·艺境”项目推出新一批房源，成交价格比前一期下降了15%；在上海，包括绿城、仁恒、龙湖在内的多家大型知名房企的项目成交价格近期也均有所下调；在广州，雅居乐、富力旗下部分在售楼盘的价格下调幅度也接近10%。

　　面对着这些大房企的降价动作，再加上十一黄金周观望气氛的增强，某上市房企的营销总监坦言：“10月～11月将是开发商最后的机会，如果不能回笼资金，年关难过。”由于房企在年底面临着两大支出，一是工程款，二是土地款。尤其是在过去两年快速扩张、大手笔拿地的房企，这个年关显然难过。

　　可以预期，接下来房价下降大势或许还有强化，会有更多地区、更多开发商加入到降价行列中来，降价现象将进一步蔓延，小部分资金压力紧张的房企降价幅度可能将有所加大。

　　编辑部观点

　　小降可期大跌很难

　　我们预计，房价或许会呈全面下降之势，但短期内，至少在今年内，房价下降的幅度依然不会太大。原因主要有三点——

　　首先，目前市场在房价涨跌方面依然维持总体僵持的大势，这种僵持的势态在短时间内或难有大的改观。增城的限价盘、番禺、花都、从化等区域大量价格相对低廉的楼盘目前仍是市场的畅销产品，这一相对稳定的承接力令市场总体成交量的下滑不至于显现得过快，从而也就阻挡了楼价的跌势。

　　其次，在之前多年的房价快速上涨、产品销售顺畅的过程中，一些开发商已实现了大规模的销售，赚取了足够的利润，在扩大了企业规模之余，其资金实力也更强大了。面对调整，其抗压性也明显增强。与此同时，由于在去年之前信贷政策的相对宽松，使得不少开发商已经获得了大量银行贷款，其中部分贷款至今还在当时确定的贷款期内，还可继续使用，这无疑增强了企业一部分的资金供给能力，这也进一步增强了开发商抗调整的能力。同时，民间资本逐渐以“短期放贷变为房地产投资”的模式，投向了商业地产，这也在一定程度上缓解了房企的资金压力。

　　第三，近期，南站板块乃至整个广州都在大规模出让土地，以南站板块住宅地块7000元/m2的起拍价衡量，其未来的楼价一定会在1.8万元/m2以上。由于南站板块二类住宅及商住地块的总建筑面积高达160多万平方米，因此，其所起到的风向标作用在一定程度上也将影响到广州楼价的整体走势难以大跌。