悲观派：“只剩裤衩了”

　　楼市新政已一周年，楼市持续低迷，当房价进入下跌通道后，还有多少下跌空间？何时到底？是购房人最关心的问题。作为内地房地产市场上最为活跃的两位房企大佬，潘石屹与任志强对于近期房地产市场的观点，明显在唱“对台戏”。

　　SOHO中国董事长潘石屹发表博文称，“开发商还没有死，穿单衣服的先死了，开发商还穿着棉衣呢，2009年销售3万多个亿，2010年销售5万多个亿，款还在慢慢回，现在开发商死不了，资金链还不错。”对于潘石屹的乐观，华远地产掌门人任志强则直接回应：“很快就只剩裤衩了。”

　　虽然两人的观点相左，但对于住宅的价格走势的判断却出奇一致。潘石屹表示，住宅价格应该降，今年不降，两三年以后还得降。任志强也一改以往强硬的口风，认为“严厉的行政干预已到了房价不跌绝不罢休的地步了”。

　　现象分析

　　严厉的调控政策下，楼市低迷已成不争的事实，特别是被寄予厚望的“金九银十”黄金销售期，楼市销售未见起色。在这种情况下，楼市“拐点论”成为讨论的热点，尽管业界对楼市拐点是否真正来临还存在不同的看法，但是不可否认的是，市场已出现一些“拐”的迹象了。

　　现象一：房企下调年度销售目标

　　出于对后市的担忧，9月26日，富力地产宣布下调全年销售目标至320亿元人民币，成为今年以来首家公开下调销售计划的上市房地产开发商，富力地产年初确定的销售目标为400亿元。富力方面表示，作出调整年度销售计划的考虑，是因为国家宏观调控的影响以及国内和国际金融在短期内不可观的前景，富力地产在此大的环境之下主动求变。

　　事实上，富力只是众多不能完成年度销售目标的房企之一。绿城中国此前也表示，“达到全年540亿元的销售目标有困难。”该公司中期业绩披露，上半年总销售203亿元，同比降7%，仅完成全年目标37%。有分析人士指出，今年大部分的中小型开发商将不可能完成年度目标，已有不少被迫调低全年销售计划。

　　现象二：房企融资渠道严重受阻

　　楼市销售不畅抑制了销售款的回流，而紧缩金融政策下房地产开发贷款的卡紧，使开发企业从银行获得贷款的可能性不断降低。近两年不断扩大规模的房地产信托，则成了许多大房企的融资新选择。多家开发商被迫大举融资，以稳定资金来源。自2011年1月起，包括华润置业、雅居乐、中骏置业、恒盛地产、佳兆业、碧桂园、远洋地产、盛高置地、宝龙地产、世茂房地产等多家大型房企纷纷启动海外融资，总融资规模超过1000亿元人民币，几乎为去年560亿元的两倍。

　　然而绿城被查、标普黑名单等不利消息相继传出，一方面银监会已着手控制房地产信托的规模，从这一渠道获得资金的可能性也在减小；另一方面，信托比银行贷款高得多的融资成本进一步加大了房企的资金压力。特别是标普将中国房地产市场的形势定为“不容乐观”，称房地产开发商在未来6~12个月面临的流动性压力将加大。标普的评价对饱受资金紧缺困扰的房地产企业来说，无疑雪上加霜。

　　现象三：降价风已蔓延各大城市

　　只有在开发商现金流出现短缺的情况下，房价才会出现大幅降价。从房企目前的情况来看，一些大型开发商已经开始出现现金流紧张的迹象。随着库存压力持续加大，开发商的资金压力将进一步增加，“以价换量”将会成为越来越多开发商解决现金流困境的唯一选择，而且这种情况已经出现并呈蔓延之势，一些一线城市已出现降价的情况。北京楼市进入9月后有10多个项目下调价格，在41个销售超过30套的住宅项目中，均价相比之前有明显下调的项目达到11个。在上海，十一房展会成交暴跌，个别楼盘价格大幅跳水。在深圳，近期已出现多个低价抛售的大盘。降价在许多城市已成为现实。

　　现象四：广州楼市打折越来越狠

　　在楼市一向比较稳健的广州市场，尽管还没有出现十分明显的降价现象，但打折风已经兴起。在十一黄金周，以往小打小闹的9.8折、9.7折，已被铺天盖地的9.2折、9折所代替，更有楼盘低至8折。除了打折，直接推出一口价单位的也比比皆是，每套优惠幅度达数万元到几十万元。

　　从成交情况来看，广州楼市冷热不均，整体呈低迷之势。在价格较为坚挺的中心城区出货速度持续降低，在价格较低且有所松动的周边区域成交相对理想，但整个楼市成交情况较为惨淡。广州目前这种情况在楼市严重低迷的2008年也曾出现过。