限购等调控措施持续发力

　　从规律看，房价要下降，成交量的下跌是楼市必经的阵痛，当前部分一、二线城市已初现成交量下跌、价格跟跌的局面。

　　政策面早在去年已开始抑制楼市。２０１０年４月，中央出台了楼市调控“国十条”，随后出台了楼市“调控令”，但均未能抑制楼市量与价的迅速上涨。不过今年的市场以跌为主，显然与去年不一样。张大伟表示，这无疑是因为今年出台了限购限贷等调控措施，大大打击了投资投机性购房需求，并且增加了保障房供应，有效缓解了市场供需矛盾。

　　从具体的调控政策来看，今年出台的政策与去年最大的不同点就是出台了升级版的“限购令”。去年北京曾以家庭套数为限出台了“限购令”，但去年９月份成交依然活跃。

　　今年限购升级之后，据北京房地产交易管理网数据显示，９月前１２天北京一手住宅签约套数为１６２４套，二手房住宅签约套数为２５１３套，合计签约套数为４１３７套，同比去年同期下调幅度为６０．９％。

　　张大伟表示，在经过升级版限购令等调控政策压力之下，随着政策持续发挥效力，购房者预期已发生改变。

　　楼市降价会否“点到即止”？

　　从楼市历年表现来看，一般只有９月份楼市成交量持续处于高位，１０月份才能维持火热的局面。而今年９月份楼市成交低迷，意味着“银十”局面难现。

　　目前部分城市成交量出现了下降趋势，但就价格而言，高房价仍然脱离了普通老百姓的购买力。楼市能否由量跌转入价跌？楼市降价会否“点到即止”？

　　从市场反馈来看，当前部分城市楼市已出现了价格下行趋势。据中原地产监测，８月北京市商品住宅签约均价为２１６８９元／平方米，这一价格相比７月下调了２．５％。此外，有数据显示，上海、深圳等十大城市８月份住宅成交均价环比下降０．４１％，这是今年首次出现下降。

　　北京中投联达董事长杨少锋表示，调控能否见效主要取决于开发商的资金链和政策的连续性。从２００８年的楼市走势看，随着调控政策的持续作用，楼市降价最终实现了由点及面。

　　从房企半年报来看，截至８月３１日，大多数房企的资产负债率超过７０％。显然，开发商资金链趋紧，降价求售压力较大。

　　北京市房协副秘书长陈志表示，如果今后坚持房地产调控决心不动摇、方向不改变、力度不放松，预计未来几个月市场有望形成“降价换量”的整体格局。

　　分析人士指出，预计在限购扩散到三线城市的背景下，全国楼市很可能开始出现明显的调整期，但也必须着眼于增加保障房的有效供应，控制房租上涨过快。