火热的商业地产终于迎来当头一瓢冷水。8月底，上海银监局发出商业地产信贷风险提示，要求禁止个人消费信贷用于购买商业用房。业内人士分析，从宏观层面，收紧银根是叫停个人消费类贷款购置商业地产的主要原因；但从实际情况来看，随着商业地产风险不断升级，监管部门并不希望过多的资金流入商业地产。

　　量价齐升

　　数据显示，截至6月底，上海商业地产贷款同比增加了35%。上海银监局相关负责人表示，大量资金涌入又导致商业地产量价齐升，一旦投资客的资金大量退出市场，房价下跌，商业地产信贷就要面临比较大的风险。据了解，7月份上海写字楼的成交面积已达到154211平方米，同比上升了61.1%；成交均价则达到21476元每平方米，同比涨幅近40%。

　　在这样的背景下，上海银监局对于商业贷款提出了更严格的要求，叫停个人消费贷款购买商业用房。同时，还要求本地各商业银行，必须在商业用房竣工验收，成为现房后，才能对买房人发放贷款。而在以前，只需要结构封顶就能放贷。

　　上海叫停个人消费信贷用于购买商业用房背后是银行业对日益吹大的商业地产泡沫的担忧。9月初，《中国经营报》记者来到位于北京市大兴区黄村镇核心位置的一家5万平方米的购物中心，其三楼数千平方米的营业面积至今有一半区域是空置的。这座成立于2005年的购物中心由于定位问题进行过多次调整，至今招商然成问题。该购物中心招商经理对记者表示，购物中心尽管因自身调整走过一些弯路，但招商困难与周边过于激烈的商铺竞争不无关系。

　　据了解，离这座购物中心五公里商圈范围内，超过5万平方米的商业综合体达8个之多。黄村镇核心商圈之内的西红门、高米店等地还有十万平方米的商业物业正在施工，之后便有宜家家居和沃尔玛进入。

　　“黄村商圈辐射人群不到100万，如今像清城购物中心这样的商业物业总共加起来至少有40万平方米。”百联清城购物中心总经理何向阳告诉记者。

　　城市商业综合体过于饱和导致零售商利润日渐微薄甚至出现亏损，长期下去势必影响到地产商的收益。“如果零售商长期亏损，它将会关闭门店，甚至拖欠租金。而受到招租压力的地产商则可能会下调商铺租金，这将进一步影响到市场对此地产项目的估值，形成恶性循环。长此以往，地产商最终可能会因资金链断裂而崩盘。”铜锣湾集团前副总裁柏文喜告诉本报记者。据柏文喜透露，近年来，上海、广州因为商圈内商铺过于密集导致零售商无钱可赚，最终“拖累”地产商案例频频发生。

　　泡沫渐起

　　中投顾问房地产行业研究员韩长吉在接受本报记者采访时表示：从部分重点城市2011年一季度的土地出让种类以及商业地产项目开发数量来看，商业地产已经呈现超越住宅地产的趋势，结合部分城市的经济发展状况，部分地区商业地产泡沫已成定局。

　　商业地产泡沫在二、三线城市尤为严重。中国购物中心产业资讯中心此前曾发布报告称，珠海、中山、海口、银川、西宁5个三线城市商业建筑面积今年增幅将高达83.9%，出现过剩化的趋势。

　　中国购物中心产业资讯中心主任郭增利认为，目前我国商业地产存在的真正问题是“有效供应不足，无效供应泛滥”，“一些品质好、地段好的商业物业依然是供不应求，而大部分商业物业由于运作不够专业或者没有取得好位置，导致无人问津。”

　　“看好商业地产的发展，各路资本通过不同渠道进入商业地产。但由于其在商业地产策划、团队乃至运营方面缺乏经验，因此涌现出很多不符合商业物业条件的产品。表现在商业地产定位不够准确、物业不合规范、运作缺乏专业性。”郭增利表示。

　　对此，铜锣湾集团前副总裁柏文喜给记者讲了一个案例：2009年某开发商为了配套住宅地产，在周边建造了5万多平方米的小型购物中心。设计之初，该项目打算引进大卖场、餐饮以及影院等业态。由于开发商和设计公司的不专业，最终开发出来的物业无法满足商业运营的要求。比如，大卖场周边没有足够的停车位、影院招租部分的高度又没有达到9米的行业标准，而在餐饮招商区域其上下水以及排油烟的系统又无法满足餐饮企业的需求。

　　郭增利认为，在商业地产泡沫越吹越大的背景下，很多地产商将商业地产视为依靠低价升值来攫取利润的机器，逐渐脱离了商业的本质。“按照正常的商业地产运作规律，地产商应该持有物业依靠稳定的租金收入来获利。中国商业地产经营的怪状是，地产商为了短期内获取利润分割出售物业。这样对整个商业地产项目运作带来很大的影响。”郭增利告诉记者，有的地产商开发商铺以后空置很多年，依靠土地的升值带动商铺升值，最后出售套现。

　　政策推波助澜

　　事实上，商业地产泡沫固然跟开发商和投资者的热炒有直接关系，而政府在背后的推波助澜更是“功不可没”。近年来各地政府开展的“城市化大跃进”，使得新城区建设成为热潮。为了配合新城区建设，地产商相继跟进。“地方政府的招商引资和开发商应对住宅调控转寻投资机会的两相情愿，共同推动了商业地产的价格走高和风险的出现。”世邦魏理仕分析师金灵表示。

　　另一方面，2010年出台的一系列产调控政策使得不少房地产企业纷纷转型，住宅开发商转型商业地产，使得本来过剩的商业地产增添更多风险。“二、三线城市的商业地产在经历一轮发展高峰之后，开始面临拐点。”成都健鹰策划公司总经理杨健鹰表示，这一轮商业地产爆发式增长的后果，一方面是大量激增的商业地产项目得不到相应匹配，而另一方面由于大量企业涌入该领域，从而推高了土地成本以及其他各项开发成本。而与此同时，众多商业项目的集中推出，面临严重的同质化竞争，项目招商难度增加，收益率更是难以保障。

　　对于目前泡沫涌现的商业地产，中投顾问房地产行业研究员韩长吉表示：“每个城市都有其固定的商业地产容积，这与城市实体经济发展水平以及金融状况有着直接的关系。由于住宅地产调控，大量资金流向商业地产，必然会产生商业地产泡沫。如果政府在土地使用规划方面过于草率，继续扩大商业地产土地供给，那么未来商业地产必然会受到影响，泡沫化将成为趋势。”