房企担心垫资难按时收回

　　参建保障房项目入不敷出，背后有多重原因。

　　今年3月，有一家房地产商曾给记者发来一份经济适用房项目转让资料，其中明确规定了楼板价、销售价和政府回购价。记者以开发商名义向上海市浦东新区住房保障部门咨询了保障房项目转让的问题，有关负责人曾表示，只有房子在一年后仍未卖掉的情况下，政府才会出面回购。按照上述负责人的说法，经济适用房的项目是需要开发商垫付资金的。

　　上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭证实了上述说法。在国家开发保障性住房的1.3万亿资金中，政府资金只有5000亿元，有8000亿元是由企业、银行贷款和保险资金等企业和社会资金构成。中国指数研究院副院长陈晟更进一步指出，在目前开发的保障房中，更多需要企业垫付开发资金。

　　这让有意开发保障房的房企不免担心，“要是政府到时给不出钱怎么办？”

　　上海一家地产龙头企业的相关负责人对记者表示，他们不担心保障房的利润率低，但会担心保障房的投资不能按时回款，他的很多同行也有类似的担心，这使得房企对参与保障房建设的积极性不高。

　　住房和城乡建设部政策研究中心公布的首份《中国房企社会责任百强榜》榜单上，百强房企中有七成在2007~2010年间未参与任何保障房建设。

　　他们的担心并非没有理由，部分保障房的资金周转速度确实要比普通商品住宅慢。

　　比如，上海的经济适用房早在2008年三季度就有160万平方米开工，但直到去年8月才有首批试点经济适用房正式销售，从开发到完成销售的周期至少2年。

　　据中原地产研究中心高级研究经理刘渊介绍，万科、绿城、恒大等开发商开发的普通商品房，从开工到销售，通常只需要6~9个月。

　　据刘渊介绍，目前保障房的开发模式分为几种。除了政府部门直接划拨资金开发的项目外，其他多涉及企业垫资。有些项目是要完全销售后，政府才会给开发商资金，也有一些只要竣工，政府就会向开发商回购，以减少开发商资金周转时间，但无论哪一种开发模式，资金收回周期都比普通商品房更长。据陈晟和杨红旭介绍，一般情况下，经济适用房的平均资金周转时间为1~1.5年。

　　除资金收回期长外，经济适用房的投资规模通常也比普通商品住宅大得多。

　　记者在上海最大的经济适用房基地三林经济适用房基地现场调查发现，大部分小区是所有建筑同期开发，工程进度和施工时间基本接近。而普通商品房小区一般是滚动开发，建两三栋楼就销售、交付，其余的地块会在上一批房源销售完成后才开工建设。

　　利润率多为2%~3%

　　保障房开发时间和资金周期比普通商品房长，照理说应该有更高的利润率，但实际情况并非如此。据记者采访的情况，多数保障房项目利润率只有2%~3%。

　　对此，陈晟认为，保障房的开发规模可以降低开发商的边际开发成本，进而提高利润率。

　　记者调查也发现，通过全产业链的开发，也能让开发企业获利。如金隅股份(601992，SH)在建设过程中大量采用金隅系统内的建材产品，并且开发地块也大量使用金隅股份的闲置工业土地；多个保障房开发项目出现亏损的保利地产，尝试通过普通商品住宅和保障房的配建用地寻找盈利途径；富力则通过对保障房项目“瘦身增高”，增加相当规模的商业面积，确保项目盈利。

　　但上述开发模式，仅适用于有特殊资源的开发商。对于大多数房地产企业，尤其是民营企业来说，这些模式并不适用。

　　绿城建设管理公司总经理曹舟南说，绿城参与保障房建设，基本的收费标准为项目投资总额的3%，扣除绿城在项目操作过程中的管理费用外，几乎没有利润可言。

　　中投顾问房地产行业研究员韩长吉也指出，保障房建设的盈利模式是目前开发商最头疼的问题。一方面，投资与回报不成正比，另一方面，保障房市场潜力小，地域格局明显，参与保障房建设并不能给企业带来长期的发展机遇。

　　房企求解利润率难题现三大样本

　　按照2%～3%的利润率水平，房企很难承受银行贷款的融资成本。为突破保障房的利润率瓶颈，一些参与保障房建设的房企开始寻找新的模式。

　　保利、富力：移植“公屋”及配建获利

　　由于遭遇过保障房项目亏损的尴尬，保利开始探索新的盈利模式。

　　此前《每日经济新闻》曾报道，今年4月28日，保利以7.885亿元的成交价摘得荔湾区高尔夫球场AF030448地块，该地块是广州第一块进行挂牌出让的“限地价、竞配建保障房”住宅用地。根据挂牌出让公告，上述地块“中小套型比例不低于70%，竞得人须配建30000平方米的保障性住房”。

　　与西子湾项目不同的是，保利这次选择了参与“配建”。分析人士指出，虽然保障房所占的比例不大，但以“保障房”的名义可以以较低的价格竞得地块，同时也可以规避“双限”带来的风险。