市场　房地产开发商反应冷淡

　　5月份，杭州要求配建10%保障房地块以及石家庄同等性质“捆绑”地块先后流拍。而这并非流拍个案，大部分“捆绑”性质地块出让过程因为应者寥寥而以低价成交，更有城市部分保障性质地块流拍后降价入市仍然乏人问津。

　　继杭州、石家庄后，福建首宗保障房“捆绑”商品房用地因无人竞标宣布流拍。据了解，当地政府已经将保障房建设规模细分“捆绑”到具体地块。但是首宗“捆绑”地块入市即流拍令当地政府始料未及，不得不重新规划保障房建设方式。

　　北京东亚新华地产一位内部人士告诉《经济参考报》记者，目前仍处于政策调控期，国家的宏观调控力度和空前的保障房建设规模令调控效应初步显现。各地土地溢价率下降、土地出让金减少表明开发商对未来的市场预期并不看好。

　　而“捆绑”模式地块流拍的主要原因，是因为开发商热情不高。保障性质项目回报期长且收益不高，“捆绑”后反而影响商品房的销售收益。

　　南京银城房地产开发有限公司总经理傅建告诉《经济参考报》记者，在南京市场，一块单纯进行商品房开发的住宅地块地价大概在每亩500万，捆绑保障房建设后，地价大概降低到每亩400万。

　　“表面看起来地价降低，但是政府其实并没有损失，因为能参与配建保障房的地块多数位于偏远地区。”傅建认为，“相反，开发商虽然低价拿地，但是在后期开发面临规划、管理等一系列难题。”

　　傅建解释，保障房与商品房针对不同消费群体，很难在同一小区内针对两大群体提供出统一的物业管理标准和建设水平。“商品房价格相当于保障房的两倍以上，同一地块配建保障房以后，商品房销售额会直接下降。”

　　其中，政府在“捆绑”地块中针对地价的折价部分，并不能弥补商品房受损部分的利益。“‘捆绑’地块总体地价成本虽然减少100万，但商品房部分地价并未减少，而后期销售收益反而要损失更多。”傅建说。

　　范小冲亦表示，企业更看重商品住宅地块开发。通过综合评估土地成本、未来销售收益和市场预期，开发商对保障房捆绑地块缺乏热情。况且保障房需要前期垫付大笔资金，这对企业资金链也是一大考验。

　　对策　亟待配套投融资政策

　　上述东亚新华内部人士说，希望政府在主导“捆绑”模式时，能够同时完善相关配套政策，比如针对开发企业在税收、信贷方面予以政策优惠，同时在许可范围内加快保障房审批验收环节。

　　除了如何在保障房配建模式中缩短资金回笼周期，房地产企业更关心的则是地方政府对投融资政策的推动。

　　一位房地产开发企业人士反映，去年的保障房项目贷款一般是维持基准利率，甚至能享有下浮10%—15%的优惠；今年以来一般是上浮10%—15%，甚至达到30%。按照这样的资金成本，保障房项目建设不但无利可图，且极有可能亏本。

　　该人士认为，顺应保障房和商品房“双轨制”的政策取向，应将两类贷款实现分类管理，并落实中央关于支持保障房建设的金融政策，确保贷款额度和优惠利率；与此同时，加强监管，防止企业“套贷”用于商品房开发。

　　范小冲表示，理论上任何一种政策都不能强制推行，但是开发商目前面临的处境是，“要想进入市场，只能顺应趋势，接受政府的游戏规则，分担保障房建设压力。”

　　“政府将保障房建设任务转移给开发商后，既没有让利，在相关配套政策上也缺乏诚意，实际的做法是，一旦拿了配建地块，保障房不建，商品房则不予验收。”范小冲认为，仅仅强制性的“捆绑”配建，而没有投融资方面的政策扶植，很难调动开发商参建保障房的积极性。

　　中国指数研究院最新研究报告称，未来市场商品房配建保障房、“限地价、竞保障房面积”等模式将被广泛采用。如果地方政府在保障房“捆绑”商品房模式中，给予企业更多的税费优惠，尝试成立保障房投融资和管理公司，则有利于房企提早打通融资渠道。

　　南京市房地产市场发展研究中心副主任李智表示，政府主导“捆绑”模式，应该针对某些特定地块，进行精准规划后再具体实施。如果地方政府在投融资渠道尽快完善相关配套政策，对各方都有好处。