银行贷款、股市融资纷纷碰壁，面临宏观调控政策的严厉执行，房地产的企业大批涌向信托渠道。据用益信托工作室不完全统计，2011年1-4月共发行222款房地产类集合信托产品，发行规模达722.11亿，与去年同期相比，发行数量增长66.92%，发行规模增幅达115.26%。而值得注意的是，以保障性住房的面目出现的房地产信托产品激增。

　　房地产信托产品发展迅速

　　“3、4月份房地产发行数量和规模的大幅的回升，我们认为这很可能是房地产信托新一轮高位发行的前兆。”用益信托工作室有关分析人士指出，从房地产信托规模占比来看，4月份房地产规模占比为55.51%，处于去年以来的高位。这一定程度上说明房地产信托发行规模的回升。

　　房地产信托产品大规模发行的同时，收益率也进一步的走高。据统计，2011年1-4月房地产信托的平均年收益率高达9.6%，相对2010年全年房地产信托8.92%的平均年收益率来说，增长了7.62%。分析人士指出，房地产信托预期年收益率的不断上升，主要是通胀导致加息不断。目前房地产信托收益进一步提高的能量已枯竭，房地市场风险和房企承受能力也已达到极限。

　　该分析人士还表示，在国家紧缩房企银行的信贷的同时，信托却在一旁开闸。面对这种情况，有关方面很可能会对房地产信托进行收紧，以防止房地产金融风险在信托业蔓延。

　　对于日趋严格的房产调控政策，许多信托公司自发调高了房地产信托门槛。比如提高开发商的自有资金比例、选择实力强的房企、地段好的项目进行信托融资。但需要从信托融资的房企仍然相当多。

　　保障性住房信托产品噱头多

　　保障性住房是今年房地产政策调整的重要一部分，与保障性的住房挂钩的信托产品今年发展迅速。据统计，今年前四个月，各信托公司共发行了15款投向保障房建设的房地产信托，规模达到35.9亿元人民币，而去年全年保障房项目仅22款。一季度保障房信托产品的平均期限为1.81年，平均收益率为9.32%，虽略低于房地产信托平均水平，但高于全部信托产品的平均收益率0.5个百分点。

　　从产品角度来看，4月份以来，市场出现了相当部分投向保障性住房的高收益率产品，比如，目前市场上收益最高的一款产品“鄂尔多斯(600295,股吧)伊金霍洛旗棚户区改造项目集合资金信托计划”的最高收益率达到了12%。以及同样由中融信托发行的“贵阳义信麒麟苑经济适用住房项目股权投资集合资金信托计划”，最高收益率为11.5%；华能信托发行的“天玺苑经济适用房项目收益权投资集合资金信托计划”收益率也高达9.5%。“保障性住房的收益率仅5%左右，而信托产品为何能提供高达9%的预期收益？”针对近期市场上相继出现高收益的保障性住房产品，不少投资者疑惑信托产品的收益率水平。“打包出售是保障性住房信托产品盈利的主要模式，而这些项目中主要盈利部分还是在于商品房和商业地产方面。”有关业内分析人士向记者表示，目前信托市场上，几乎没有一款产品是完全针对保障性的住房的，保障性住房的低收益水平使得信托资金缺乏进入的动力。但是相当多的项目通过捆绑保障性住房获得了稳定和收益两方面的卖点，比如目前市场上收益最高的鄂尔多斯项目，其中动迁房只是很少的一部分，主要的开发项目是商品住宅以及办公房等。实际上，这类信托项目的风险并不亚于商品住宅项目。