■ 专家对话

　　叶剑平：土地供给将趋于正常

　　国土资源部科学技术委员会委员、中国人民大学土地政策与制度研究中心主任叶剑平在接受中国证券报记者专访时表示，2011年全国住房用地计划中大幅增加了保障房用地供给，为完成我国“十二五”期间3600万套保障房建设目标提供了有力保障。他认为，出台各种政策的目的是为了促进整个房地产市场健康稳定发展。

　　促进楼市健康发展

　　中国证券报：日前国土部公布了2011年全国住房用地计划。其中，计划供应保障性安居工程用地7.74万公顷，占住房用地供应计划的35.5%，与2010年计划(6.58万公顷)和实际供地(3.24万公顷)相比，分別增加17.6%和138.9%。此举对未来几年内我国的商品房和保障房市场供给，会产生什么影响？

　　叶剑平：就目前的形势而言，今年我国1000万套保障房建设指标肯定能够完成。而全国住房用地计划中大幅增加了保障房项目用地的供给，也是有力保证。但除此之外，其他因素也会影响保障房建设，如项目规划、资金支持、项目地点等。

　　调整之后对我国商品房确实会有影响，但影响不大。目前的土地供应确实有限，商品房供给和市场都会减少。但从宏观调控来看，短期的减少是为了抑制二三套房的投机需求，旨在保证第一套住房的刚性需求。所以在这样的前提下，这样的土地配比还是比较合理的。

　　近期我们发现许多房地产开发企业在拿地方面不如以往那么“疯狂”，因为以前我国的土地供给存在过度市场化的问题，现在政府已介入。但这只是一个短期的协调机制和应急措施，未来经过慢慢调整，整个土地供给制度就会趋于正常。

　　中国证券报：此举能否解决目前的高房价问题？

　　叶剑平：高房价问题肯定是要解决的，而且长期而言也能够解决。但是出台各种调控政策的目的是促进整个房地产市场健康稳定的发展。目前，相关部门利用政策进行市场调控，对整个市场的未来发展是利好的。

　　严格审查拿地企业资质

　　中国证券报：住房用地的供应安排会对整个房地产行业产生何种影响？

　　叶剑平：短期而言，对整个商品房市场肯定有限制和影响。从总的供应来看，一方面，虽然加大了土地供应量，但是部分房地产企业仍旧想坚持原来的市场，那么它的发展空间就会受到限制。另一方面，部分企业会转向保障房项目的建设，这个市场是很大的。

　　从积极的方面来说，新的用地计划，能够使得一些有资质的专业房地产企业通过调控，提升管理和服务，最终获得新的利润。

　　中国证券报：用地计划具体落实到地方，地方政府需要做哪些工作？

　　叶剑平：从供应对象来看，地方政府要进行严格的企业资质审查，综合考虑供给对象的专业性、社会责任等因素。为了避免“劣币驱逐良币”现象，有些社会责任意识差的企业可以取消其预审资格。

　　另外，从供应计划来看，也需要更科学，因为从土地推向市场都有一个过程，包括征地问题、计划落实等，都需要时间来解决。

　　完善土地出让制度

　　中国证券报：近期各地纷纷实践比较成熟的“限房价、竞地价”、“限地价、竞房价”、“商品住房用地中配建保障性住房”和“土地利用综合条件最佳”等四种招拍挂做法。对此，你怎么看？

　　叶剑平：“价高者得”从市场角度而言是公平的。但是从房地产市场和土地开发来看，影响的因素很多。第一，因为土地开发有一个外部效应，每一个开发企业或投资人拿到地后，如果能使“正”的外部效应最大化，那么大家都会受益。第二，土地开发不能只追求经济利益，还需要考虑社会责任，要让有社会责任感的企业来承担这些事，同时积极鼓励那些愿意回报社会的企业家来参与房地产行业。

　　如果经济效益和社会效益都能发挥出来，这样的土地出让方式肯定比单一的“价高者得”要好。为了做到真正的公平公正，我国的土地出让制度还将不断完善调整，需要综合考虑很多因素。（记者 陈莹莹）