打折优惠渐多

　　央企加入促销行列

　　资金链日益紧张，销售回款压力骤增，一些反应较快的开发商已开始让利促销。

　　中海地产4月底在深圳推出“八折促销”，旗下的中海康城国际和中海塞纳时光价格从原来的14000元至15000元/平方米，降至均价11000元/平方米，引发近5000人抢购，一千多套房源一天售罄。

　　随后，佳兆业集团打出“8.8折秒杀”大旗，从5月7日开始，大都汇推出折扣房源，折后价格直降3000元/平方米，均价1.7万元/平方米。

　　碧桂园更是将降价促销推广至多个城市。5月1日，碧桂园·广州凤凰城推出千套房源，均价约7000元/平方米，较上一期的8000-9000元/平方米下降约15%，碧桂园位于广东清远及肇庆的另外两个项目也降价千元左右，引发抢购。就连广州中心城区的保利中辰广场也推出了“一口价”清货优惠活动。

　　继广东部分楼盘降价之后，5月15日，距离南京二三十公里外的碧桂园江苏句容凤凰城低价开盘，毛坯房均价5000元/平方米，精装房均价6280元/平方米，别墅房源均价8000元/平方米左右，销售单价只相当于南京市区房价的一半。开盘首日推出4000多套房源，销售超2000套房源，吸引到超过1万名购房者前来选房。

　　广州市同创卓越房地产投资顾问公司总经理赵卓文表示，如果说中小开发商的优惠促销有着资金流转的目的，那么向来不缺钱的央企也开始促销，这就指明了风向。

　　巨大的存货压力成了悬在房企头上的一把利剑，加剧了经营的困难。Wind数据统计，截至2011年一季度，两市136家地产上市公司的存货金额高达9865.14亿元，与2010年同期的7041.46亿元相比，增长幅度超过了40%；与2010年报显示的存货数据相比，也增长了9.07%。其中，招商、金地、万科、保利2011年一季度的存货数据分别为407.79亿元、522.45亿元、1508.52亿元、1270.61亿元，同比均大幅增长。

　　德邦证券分析师黄玉梅认为，市场供应将在二季度末和三季度达到高峰，随着供应逐渐增大，价格将面临小幅调整。世联地产市场研究部总监王海斌也认为，随着供应量逐渐增加，近期中低端楼盘降价促销或将开始蔓延。（记者 万晶）

　　今年前4月

　　京沪深土地出让金减逾三成

　　部分城市今年前四月土地出让金情况

　　城市 土地成交面积 土地出让金总额 土地出让金总额

　　同比跌幅

　　北京 221万平方米 223亿元 -55%

　　上海 399万平方米 375亿元 -32%

　　深圳 7.74万平方米 13.9亿元 -31%

　　杭州 208万平方米 123亿元 -30%

　　天津 543万平方米 140亿元 -61.00%

　　成都 60万平方米 4.26亿元 -98.00%

　　土地市场快速降温已经波及地方政府土地出让收入。统计显示，今年前4个月，北京、上海、深圳等城市土地出让金收入同比均减少超过三成，北京更是大幅减少55%。

　　多个城市土地出让金锐减

　　链家地产市场研究部统计数据，4月北京市共实际成交13幅土地，土地出让金收入仅约63.5亿元。今年前4个月，北京共成交60块土地，土地出让金规模仅为223亿元，同比分别减少21%、55%。楼面地价方面，10幅居住用地均价约为4384元/平方米，与2010年的7337元/平方米均价相比，下降了约40%。

　　上海的土地出让金更是在今年4月创下了近两年来的单月新低，住宅土地成交面积23.81万平方米，土地出让金合计3.12亿元，环比下降了94%。今年前4个月，上海市成交235幅土地，土地总价款375亿元，同比下降32%。

　　在上海市3月推出25宗经营性土地中，除了4幅地块以超过40%的溢价率成交外，其他地块基本上都是低溢价率成交，有10幅动迁安置房土地全部以底价成交，还出现了451元/平方米的“白菜价”。

　　杭州方面，前4个月杭州共出让地块28幅，成交总额123.31亿元，下降幅度约30%。而深圳今年以来商品住宅用地是零成交，非商品住宅用地成交7.74万平方米，土地出让金收入13.9亿元，同比减少31%。

　　土地市场迅速从一片火热堕入冰窖。2010年，全国土地市场经历了一场盛宴，全国土地出让收入合计约2.7万亿元，比2009年增加了70.4%。北京、上海、大连3个城市的土地出让金超过千亿元。其中，北京土地出让金甚至达到1641亿元，位居全国第一，上海的土地出让金总额超过1500亿元。

　　对于目前土地市场的趋势，有专家预测，如果调控政策持续，京沪杭等地今年土地出让金的收入将比去年大幅减少30%至60%。

　　保障房建设面临资金大考

　　中国社科院发布的2011年房地产蓝皮书显示，“十一五”期间，全国土地出让成交总价款累计超过7万亿元，地方财政总收入中土地出让成交总价款占比从2006年的38.9%，上升到2010年的65.9%。地方基础设施建设和保障房建设资金大量来源于此。

　　根据规定，“十二五”期间要完成3600万套保障房的建设规模，并要求保质保量完成今年开工建设1000万套的任务，所需资金约为1.3万亿元。保障房的建设方面，地方财政理所当然地成为投资主力。然而，国家审计署公布的19个省市2007年至2009年政府投资保障性住房审计调查结果显示，建设资金不到位是保障房建设遇到的首要问题。

　　目前各级财政纷纷加大保障房建设投资，在今年1.3万亿的建设资金中，中央财政初步安排的资金为1030亿，前期已追加280亿，下一阶段，中央财政仍将进一步追加，特别是对财政状况不佳的省份追加力度将会较大。各省级财政按照中央补助标准安排建设资金，上海等地已安排60多亿元，安徽、江西等省的20多亿元已落实。部分省市开始通过提高土地出让金净收益的方式提取资金，比重约为20%。

　　有专家指出，1000万套保障性住房建设，如果按照每套60平方米计算，容积率为3计算，大约需要2亿平方米的土地。即便按照2009年全国居住用地平均价格3824元/平方米计算，这2亿平方米的土地地价就高达7648亿元。而除去中央财政、国开行1000亿元贷款以及其他商业银行贷款，保障性住房建设资金大半仍靠地方政府来解决。

　　业内人士表示，许多地方融资平台已透支了未来若干年财政收入，地方政府在保障房方面的资金压力相当大。（记者 万晶）