楼市调控效果正在显现，3月全国房价涨幅继续回落。18日，国家统计局公布的数据显示，70个大中城市中，3月房价环比下降的有12个，持平的有8个，环比涨幅缩小的有29个。此时，距国务院发布《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》已整整一年。

　　接受《经济参考报》记者采访的专家认为，70个大中城市新建商品住宅价格整体仍呈现上升态势，但涨幅持续缩小。随着调控持续发力，房价涨幅有望持续回落。专家同时指出，目前楼市仍处于博弈之中，尽管大规模降价的局面尚未出现，但部分城市房价有可能率先下跌；5月份70个大中城市新建商品住宅价格环比综合指数很可能首次下跌，即“拐点”出现。

　　判断

　　房价“拐点”或临近

　　在房价环比涨幅出现回落趋势的同时，房价同比涨幅也出现回落的迹象。统计显示，与去年同月相比，70个大中城市中，同比价格下降的城市有2个，比2月份增加了1个，同比涨幅回落的有46个城市，比上月增加了16个。3月份，同比涨幅在5%以内的有26个，比2月份增加了2个。

　　在环比价格涨幅持平和回落的20个城市里，北京、深圳、杭州等一线城市位列其中“这是‘新国八条’之后政策效应的显现。”中国房地产学会副会长陈国强接受《经济参考报》采访时说，影响未来市场走势的两个重要变量分别是调控政策执行的力度和时间因素。他进一步预测，在调控政策依旧从紧从严的情况下，随着时间的推移，政策效应的显现将更明显，房价环比下降的城市还会增加。

　　中原集团研究董事程澐表示，上述数据表明房价向下的趋势开始出现，未来一段时间内，随着连续成交量萎缩，价格下调的趋势还会加强。具体来看，在新建商品住宅方面，价格实质性的松动还没有完全出现，未来随着区域性的供应增加，这种情况将有所改变。

　　程澐告诉记者，中原集团监测的北京、上海、广州、深圳、天津等五大重点城市的二手房房价松动的迹象已经开始比较明显，其中的一个表现是从各地挂牌房源叫价情况来看，下调价格房源的比例开始增加“这表明卖房业主的心态已经发生变化，不再像此前那么强硬了”。

　　数据显示，与上月相比，3月70个大中城市中，二手住宅环比价格下降的有16个城市，持平的有10个城市。而与去年同月相比，同比价格下降的有5个城市，涨幅回落的有45个城市，比上月增加了23个。

　　“链家地产”市场研究部首席分析师张月分析说，从数据整体来看，新建商品住宅价格和二手住宅价格，环比下降或者持平的城市数都在增加，并且二者价格同比涨幅回落的城市数目占比都超过了6成，这说明调控效果正在逐步显现。她表示，考虑到一线城市二手房市场历史发展更为迅速，需求人群对降价期许更强，房价水平更高等特点，预计4月或者5月份，一线城市的价格指数将继续引领回落趋势。

　　上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭认为，70个大中城市新建商品住宅价格整体仍然呈现出上升态势，但上涨幅度持续缩小。他预计，快则4月，最可能是5月，最迟不会超过6月，70个大中城市新建商品住宅价格环比综合指数将出现首次下跌，也即房价出现“拐点”。

　　杨红旭认为，当前中央政策力度已够，只要能较好的督促地方加快落实，房价出现持续几个月的回落基本成定局。

　　现状

　　博弈气氛浓厚

　　在房价涨幅趋缓的同时，记者发现，楼市博弈气氛依然浓厚，一方面，商品房成交仍处于低迷状态，另一方面，新盘打折促销的仍属少数，“降价潮”尚未出现。

　　中国指数研究院统计显示，一季度，全国商品房销售面积为17643万平方米，同比增长14.9%；销售额为10152亿元，同比增长27.3%；增幅较2010 年同期分别下降20.9个百分点和30.4个百分点。

　　另据中原监测的数据显示，上周9大城市新建住宅成交面积为94.14万平方米，与前五周的均值相比下降13%，与去年同期相比下降62%。分城市看，上海表现最好，上周成交量约为去年同期的6成，而政策最为严厉的北京表现最差，上周成交量不足去年同期的3成。

　　与此同时，各主要城市二手住宅的成交面积上周也依然处于历史低位。中原监测的5大城市中，北京受严厉限购政策之影响，上周成交环比继续下滑12%，仅为去年同期的2成；上海、天津、深圳上周成交量较前4周的周平均水平持平或略增，分别恢复至去年同期水平的4成至6成；广州表现最佳，上周成交较前4周均值增加44%，已恢复至去年同期水平的9成。

　　虽然成交低迷，但并未出现大规模降价的行为。中原集团研究中心高级经理刘渊表示，从各地市场目前表现情况看，新盘打折促销的仍属少数，大规模降价行为尚未出现。他预计，下一阶段各地住宅市场供求双方仍将处于僵持状态，房价短时期内大幅度调整的可能性较小。

　　然而值得注意的是，3月一线城市市场房价出现明显的结构性下跌态势。据中原地产调查数据显示，北京、广州、深圳3城市房价环比下降分别为26%、17%和6%。

　　刘渊认为，未来在一些受调控程度较深的城市，市场可能出现比较集中的打折促销现象。诸如上海、重庆、北京、杭州等城市，由于3月期间上述城市成交业绩较差，这些城市未来有率先出现价格松动的可能。

　　德佑地产研究主任陆骑麟表示，在限购令的作用下，高端楼盘入市后也难以避免“有价无市”的局面，无法带动成交量的上涨。从最近两周上海低端楼盘主导成交榜的情况来看，刚性需求者是目前楼市的成交主力，但目前房价的松动程度显然还难以达到他们的预期，低端楼盘的供应也处于相对不足的状态，所以目前楼市的僵局还将延续。

　　陈国强认为，僵局是否维持一方面取决于企业对未来市场的预期，另一方面也与其自身的资金状况密切相关。如果资金链尚未面临危机状况，尽管它们对未来市场的预期趋于谨慎，也不会率先调整价格。

　　不过，陈国强同时表示，对于开发商来说，如果对目前市场有较清醒判断的话，还应采取更加积极主动的策略，在价格上做一些调整将是打破僵局的一个比较现实的选择。

　　业内人士表示，目前部分上市房企的财务状况相对较好，一般而言还可以维持半年左右时间，但对于绝大多数的中小房企而言，资金压力十分巨大，对于这部分企业而言降价促销回笼资金只是时间问题，这也很可能会成为打破目前僵局的突破口。

　　预期

　　调控可能升级

　　最近一段时间内，政策部门频频透露出的信号进一步强化了政策紧缩预期。分析人士普遍认为，在央行再次上调存款准备金率等一系列调控政策之下，市场各方应充分认识到调控力度不会放松，甚至有可能再度升级。

　　住房和城乡建设部副部长齐骥17日在无锡表示，房价合不合理，最有权利评价的是当地居民。对于已公布房地产调控目标、尚未听取社会意见的地方，需要抓紧听取群众意见，完善调控目标。他同时指出，当前坚决贯彻国务院的调控政策，要坚决遏制不合理的住房需求，使市场价格符合真正的供求关系。要在增加土地供应、进而增加住房供应的基础上，全面准确落实相关调控政策。

　　事实上，今年以来，为强化落实房地产市场调控各项政策，国办再次下发了《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》，调控政策高压从紧，财政、金融、土地政策密集出台。

　　从4月上旬开始，国务院派出8个督察组，对16个省(区、市)贯彻落实国务院房地产市场调控政策措施情况开展专项督察。国务院总理温家宝13日主持召开国务院常务会议更是强调，要巩固和扩大房地产市场调控成效，坚持调控方向不动摇、调控力度不放松。

　　“从中央最近的表态可以明显地看到这样的一个趋势，即对房地产调控应该不会放松。”程澐说，不仅如此，继多城市传出银行暂停个人房贷业务之后，央行于4月17日再次宣布上调银行存款准备金率至20 .5%的历史高位。信贷的再度收紧，将对目前以刚需为主的住宅市场影响显著，“而这与上述中央的表态都是密切相关的。”

　　“现在调控的重心还在于如何更好地执行和落实前期调控政策，这是最关键的。”陈国强说。

　　另据此前消息，上述国务院督察工作将在4月20日左右结束，相关督察报告汇总后将上报国务院。有媒体新近援引消息人士的话称，根据督察情况，中央很有可能尽快开始新一轮政策调整，调整可能围绕土地出让政策、开发商拿地门槛等方面展开，甚至不排除对房价进行直接干预。