应“照顾”居民支付能力

　　NBD：怎样制定房价控制目标才算合理？

　　杨红旭：新“国八条”规定了制定房价控制目标的三个依据：当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，多数地方都将房价控制目标与前两者挂钩，却忽略了后一点。我认为，真正反映居民购房能力的指标是房价收入比。

　　虽然官方一直没有做过测算，但近几年我们一直在研究我国的房价收入比变化，去年的比值为7.7，仍处在相对合理的区间（6~7）。但从区域来看，绝大部分中西部三四线城市的房价收入比是合理的，主要是东部一二线城市偏高（少数城市超过10倍）。

　　另外，仔细分析国家统计局发布的数据，会发现一个有趣的现象：2月份一线城市新建住宅价格涨幅最大，为0.8%；二线城市涨幅为0.47%；三线城市涨幅最小，为0.42%。这说明在楼市调控之下，一线城市的房价表现仍然略强于二三线城市。

　　NBD：这说明了什么问题呢？

　　杨红旭：这说明，近几年我国中西部城市以及东部部分三四线城市房价涨幅并不大，这些城市今年的房价控制目标确定为GDP和人均收入增幅，基本上可以认为是靠谱的。而房价上涨过快的东部一二线城市，房价收入比已经偏高，如果将房价控制目标也跟中西部城市一样定为10%~15%，显然是不合时宜的。

　　我认为，近几年中西部地区房价涨幅较小，所以10%的控制线还算合理；而东部部分大城市今年的房价涨幅控制线应比中西部低一些，比如5%~10%。

　　NBD：关于这个指标，不同的业内人士有不同的观点。全国工商联房地产商会会长聂梅生曾提出过这样一个建议，她说，房价涨幅应该控制在CPI和GDP涨幅之间，高于CPI涨幅，低于GDP涨幅。怎么看待这个问题？

　　胡景晖：我认为房价涨幅应该跟当地的人均可支配收入增幅相一致，同时还要考虑到当地的物价水平，而不应该单纯的与GDP挂钩。具体来说，就是高于CPI涨幅，低于人均可支配收入的增幅。

　　高于CPI，能够体现出房地产业相对旺盛的发展势头，以及对国民经济的重要拉动作用；低于人均可支配收入增幅，则能够给予居民较为良好的预期，使其能够看到买房的希望。

　　制定房价控制目标的初衷在于控制房价过快上涨，保持房价稳定。在这个政策背后，我认为更应该关注制度层面的改革，比如土地财政、财税制度以及收入分配等问题。更深层次地看，房地产的实质是中央政府、地方政府、企业和个人进行资源分配的问题，如何使这种分配更加公平、合理，是我们应该长期研究的课题。

　　4月份房价或现拐点

　　NBD：制定房价控制目标，是否能达到平抑房价的目的？在今年一系列的政策调控下，对房价未来走势如何判断？

　　胡景晖：从上半年的房价走势来看，我认为总体上应该趋于稳定。降价的城市主要是前段时间房价上涨过快、投资投机性需求比例较高的城市。更具体地说，是跨区域投资比例比较高的城市，比如三亚。而北、上、广、深等一线城市以及战略性发展的省会城市，由于刚需旺盛，从长期来看，房价并不会下跌。

　　下半年的房价走势，从目前看还存在一些不确定性，这主要取决于加息的节奏和幅度、保障房建设进度、中低价位商品房的供应速度、政府的推地节奏等，即市场供应能否即时补位。如果供应能够到位，就不排除下半年房价下降的可能。

　　需要注意的是，发改委近期发文，要求各地从5月1日开始实行商品房（包括二手房）明码标价制度，并要求开发商一次性公布全部房源，这可能会造成开发商放慢推盘节奏，提高申报价格，并导致一段时间内有效供给的不足。

　　杨红旭：我认为4月房价可能出现拐点。从数据上看，2月份，全国70个大中城市新建商品住宅价格环比综合指数为100.46，也即新建商品住宅价格比1月份上涨了0.46%，增幅下降0.34个百分点。

　　可见，70个大中城市新建商品住宅价格整体仍然呈现出上升态势，但上涨幅度明显缩小。预计可能是4月，最迟不会超过5月，70个大中城市新建商品住宅价格环比综合指数将出现首次下跌，也即房价出现“拐点”。

　　另外，分析不同类型的城市可以发现，2月份一线城市新建住宅价格涨幅最大，为0.80%；二线城市涨幅为0.47%；三线城市涨幅最小，为0.42%。但由于一线城市是调控的重点区域，未来几个月，预计房价环比下跌的幅度将慢慢超过二三线城市。