开发商和购房者为何热衷“团购”

　　一个虚构房源实施诈骗；一个在取得预售许可前借“预订”、“提前认购”之名行销售之实，两起事件看似孤立，实则都指向了同一个关键词：“团购”。

　　据记者了解，房地产项目在取得预售许可之前大搞“团购”并不鲜见，玄机在于，一旦正式获准销售，开发商则变得态度强硬，价格坚挺。

　　尽管伦华地产常务副总经理李家有否认伦华地产面临资金压力：“‘天骄北麓’开盘前总投资25亿元，收这3.5亿元能做什么呢？”但购房者们并不这么认为。霍泰安说：“3.5亿元在整个项目投资中比例虽不大，却也许是开发商资金链中关系生死存亡的一环。”

　　某房地产销售公司经理吴畅(化名)告诉记者，在房地产业内，当房地产商的自有资金不足以支撑整个项目的开发时，提前进行销售回款往往是他们所想到的第一条解决资金之道。

　　“一般来说，在一个项目里，开发商自有资金多的占40%-50%，少的占20-30%，其余资金要靠别的途径来获得。”吴畅说，资金来源无非三种，银行贷款、社会渠道筹集融资和销售回款。银行贷款要求四证齐全，但如果真的拿到这四个证的话，都可以卖房子了，不需要贷款了。所以，要么就是得不到贷款，要么就是没必要贷款，这一悖论令贷款渠道越来越窄，而社会融资又涉及到复杂的股权分配问题，所以以提前认购的方式进行前期回款成为常规做法。

　　“这样做，开发商的资金有个底，对市场心理也有个底，什么人、多少人需要买这个房子，需要什么户型，后期的定价也有了参考。”吴畅说。

　　随着监管部门对商品房预售管理越来越严格，“团购”成为开发商打政策“擦边球”的新方式。正如李家有所认为的，团购意向金只是约定买卖方式，不是一种买卖行为。

　　李家有对中国青年报记者抱怨，“这些团购协议，全是周边单位主动找上门来要求签的。”他称，伦华地产对“团购”并不热衷，因为“签了团购协议后，要保留那么多房源给团购者，制约了销售主动权，掌控利润空间的主动权也不在了。”

　　吴畅认为，如果真的按前期团购价来卖，开发商牺牲的利益的确比较大。“团购价5000元不到，但一年后周边房价都涨到了7500元，等于涨了50%，折成利息算，比银行贷款利率高多了。”

　　这也许正是伦华地产在众多购房者的围攻下仍坚持收回“定价自主权”的原因。

　　一个现象是，每当有关于房产团购的消息放出时，购房者总是趋之若鹜，争相报名。“天骄北麓”的购房者与开发商谈判时，对方说，团购者明知项目证照不齐却贪图便宜，这事儿是“一个愿打一个愿挨”。

　　吴畅指出，团购者买房有一个很大的特点就是，不属于刚性需求，不是一次购房，不急着住，可以等。哪怕是过了两三年以后才交房。

　　“这两起事件只是少数曝光的，还有大量没有暴露的，或没有产生不良后果的，大家都默认了，还把团购当成一种正常的事情来看，当成一种新的投资理财的方式。”吴畅说。

　　中国青年报记者曾就预售房监管问题向昆明市住房和城乡建设局发去书面采访函，但截至发稿时未能得到回复。根据有关法律法规，未取得商品房预售许可擅自预售商品房的应处以没收违法所得，可以并处已收取的预付款百分之一以下的罚款。

　　但业内人士透露，并未听到任何处理结果。记者在“天骄北麓”售楼部看到，该楼盘销售已飘红大半。

　　目前，部分购房者已委托北京盈科(昆明)律师事务所帮助维权，该所律师卜传武说，民事方面只能就伦华地产收取意向金过程中存在民事欺诈的情况进行起诉。

　　“团购”背后权力寻租的隐忧

　　吴畅认为，如果不对房地产“团购”乱象进行整治，也许会有更多的“滨湖生态城”和“天骄北麓”出现。

　　“房价涨得这么高这么快，与团购是有关系的。开发商为什么敢捂盘、敢惜售，敢把房价冲那么高，就是因为到正式销售的时候资金已经不困难了，不急着回笼资金了。”

　　“对投资者来说，你第一次占了便宜，但下一次投资的时候，房价还是高了，对市场的长远影响比较大。更严重的是，在购房阶层中造成了两级分化。”吴畅说。

　　业内人士李文奎(化名)告诉记者，开发商十分热衷于开发政府机关、事业单位和国有企业的团购客户，而这些单位也对组织团购最感兴趣。

　　这是一种福利分房政策带来的惯性。1998年我国实行住房货币化改革后取消了福利分房，但这项改革进行得并不彻底，定向开发和“团购”便成为其遗留下的尾巴。

　　有关人士指出，从这两起团购事件最终的结果来看，一旦发生纠纷，责任很难界定。“表面上看，这些机关单位从为职工谋福利的角度出发，由工会或是办公室出面，只是牵个头，号召一下，大家自愿参加。团购协议也是工会、办公室签的，好像与单位领导无关，其实‘一把手’没拍板，谁敢做？但一出事儿，没人担责。”

　　这一现象还带来权力寻租的隐忧。李文奎说，在一些城市，有时开发商拿地的附加条件就是必须以“团购”价卖给某些单位。

　　他说：“有的单位，一个普通工作人员都有三四套房了，还要继续团购。城市发展带来的土地增值变相地、隐蔽地流入一些人的腰包。”

　　中国青年报记者调查核实，在大部分团购者都不得不付出8000元以上均价的时候，有两个单位仍以5300元每平方米的均价拿到了“天骄北麓”的房子。李家有回应说：“这是因为他们是真正的‘团购’，一开始就选定了房源、整个单元整个单元签的约。”