法律制度有待完善

“我认为，REITS产品推出之前我们必须注重法律制度的建设，只有法律制度建设好了，这个产品才能比较平稳而且高效的向前发展。”中国人民大学博士后吴春岐近日表示，“从立法成本的节约、REITS在中国的发展经历、客观上REITS跨越多个部门法来看，应该借鉴美国资本市场相关立法，为房地产投资信托制定专项法，确定信托投资主体发起人、受托人、托管人等相关主体之间的权利义务，对于本国或地区REITS所采取的组织形式、产品的交易结构、投资管理资产的方式和范围、负债比率交易流通安排与信息披露等进行详细规定。”

同时吴春岐还表示，房地产投资信托作为一种新的房地产投资工具，要在中国生根发芽，相关的法律法规还要做出适当的调整。“首先《信托法》里面有一个关于信托投资融资规模的限制，实际上这个问题如果不解决，信托投资基金无法真正去发行的；其次，关于信托凭证流通的限制和信托产品宣传的限制要取消。”

“信托登记的缺位，对于REITS是一个非常致命的问题。”吴春岐表示。信托登记权属问题，是制约REITS产品能否进行股市流通的关键因素，如果可以确定信托产品的权属，则其市场流通的问题也不再是问题。

关于信托登记，我国《信托法》第十条作了规定：“设立信托，对于信托财产，有关法律、行政法规规定应当办理登记手续的，应当依法办理信托登记。未依照前款规定办理信托登记的，应当补办登记手续；不补办的，该信托不产生效力。”但是由于我国尚没有具体的登记制度，所以上述规定也只能是属于原则上规定，而实际却无法可依。

不过，最近这一问题的破解似乎迎来了新的曙光。

近日，上海市副市长屠光绍在中国信托业峰会表示，上海在积极的争取建立全国的信托信息登记中心，并且得到了银监会的积极回应。

同时，有报道称，中诚信托、北京国际信托、上海国际信托、华润深国投信托、大连华信信托、中国工商银行、中央国债登记结算公司、中伦文德律师事务所、北京金融资产交易所等九家机构组成课题组，完成了《信托凭证发行与交易研究报告》，并草拟了在特定市场进行信托凭证发行与交易的相关管理办法和业务规则，不过具体方案还在内部讨论阶段。

“其实建立全国性的信托登记中心并非新的议题，早些年信托公司就尝试过，只是当时信托业的规模比较小，在当时并没有引起足够的重视，这两年信托业发展迅速，相关的基础设施配套建设也就自然被各方提上了台面。”有分析师对《证券日报》记者表示。

免税制度开闸？

早在REITS试点刚刚被提上议程的2009年，便曾有房地产公司高管质疑，在现行的税收制度下，REITS7%-8%的收益能否得到满足？

“按现行的税收算，收100元租金，交5.5%的营业税和12%的房产税，在之后还要交25%的所得税，这样一算，最终落在口袋中的只有60多元，如果REITS要求的回报要到7%-8%那真的很困难。”

而国际上标准的REITS的年息收益率正是7%-8%。

业内人士指出，国际上一般的REITS分红比例超过90%，这也就意味着，在相关的免税政策没有出台之前，REITS很难得到规模化的发展。这也是为什么在REITS发达的美国，REITS在结构、组织、投资范围，收益分配等的发展都会围绕着税法的变更而展开。

全球REITS发展概况

1960年美国推出第一只REITS，现在全球22个国家推出REITS产品并有4个国家正在进行相关REITS的立法。1990年全球的REITS的市值是70亿美元，2002年以后增长尤其迅猛，到2009年9月REITS全球的市值已经超过6050亿美元。其中，美国是全球发展REITS最早也是最成熟的市场，它的REITS的市值是3000亿美元；其次是澳大利亚，它发行了64只REITS，市值达到780亿美元；再次是法国，市值达730亿美元。