在吃完银监会关于《信托公司房地产信托业务风险提示通知》这一剂“退烧药”之后，恢复冷静的信托公司开始寻找未来房地产信托的出路。REITS(房地产投资信托基金)，这一被呼吁了数年的“创新”终于即将走向前台，不过，业内专家纷纷提醒，REITS要实现规模发展，还有不少的路要走。

仿REITS模式由来已久

据中国信托业协会已公布数据显示，2010年前三季度新增房地产信托规模2200亿元，这个数据较去年全年不到500亿元的规模暴增了数倍。但是，由于受到银监会343号文件的制约，去年第四季度房地产信托的发行规模渐入低谷，信托公司一边适应着新规的“退烧”效应，一边又重新开始了对房地产信托未来出路的讨论。这其中，一直游离于房地产信托边缘的商业地产又被人们重新拾起。

在去年的信托业峰会上，著名信托研究员、中国人民大学信托与基金研究所执行所长刑成曾指出，信托公司与其纠结于开发商开发环节的贷款业务上，不如把更多的精力用在持有型、出租型存量的房地产上做一些业务，而这个市场潜力是巨大的。

虽然业界对REITS的呼声是最近几年才日渐提高，但是目光长远的部分信托公司早在多年前就开始了对仿REITS模式的研究。例如北京国投曾在2003年推出过一款法国欧尚天津第一店资金信托计划，便是通过集合购买、集中经营带有长期租约的物业来实现投资人稳定的回报，当时的预期年化收益率为6%，也与国际上REITS的年化收益率持平。

不过，这种模式虽然看起来很“先进”，但是在国内也仅仅是少数信托公司浅尝辄止。究其原因，有分析师对《证券日报》记者表示，“信托公司相关人员的缺失，导致在当时多数信托公司不具备这种参与主动管理业务的能力”。

中国版REITS

2010年，全国保障性住房建设规划为580万套，而这一数字在2011年变身为1000万套，总共需要1.4万亿元的资金投入，如此巨大的财政投入可能导致各地政府对完成规划能力有限，利用REITS方式引入民间资本参与保障房的建设亦成为政府的考虑之一。

资料显示，目前拿到REITS试点资格的城市是北京、天津、上海，其中，天津和上海均表示REITS试点将主要头像保障性住房建设，但是试点工作均没有真正开始。与此同时，广东省也开始了其公租房REITS的尝试。

据悉，目前国内的REITS有两种模式，分别由央行和证监会牵头。

2009年，央行颁布了《银行间债券市场房地产信托受益券发行管理办法》，并多次向发改委、银监会等征求意见。《管理办法》显示，央行的REITS方案为偏债券型，委托方为房地产企业，受托方为信托公司，通过信托公司在银行间市场发行房地产信托受益券。受益券为固定收益产品，在收益权到期的时候，委托人或者第三方应该按照合同的要求收购收益券，作为结构性产品，可以按照资产证券化的原理，通过受益权分层安排，满足风险偏好不同的委托人与受益人。

而证监会版REITS则是以股权类产品的方式组建房地产投资信托基金，将物业所有权转移到REITS名下并分割出让，房地产公司与公众投资者一样通过持有REITS股份间接拥有物业所有权，REITS在交易所公开交易并且机构投资者和个人投资者均可参与。

此外，从各地REITS试点进展也有所不同。

据有关媒体报道，上海杨浦区已经开始通过海通证券房地产信托基金进行试点；另外，浦东新区区长姜樑在浦东新区第四届人民代表大会上做政府工作报告时表示，REITS的相关试点方案已经上交国务院等待批准。

而天津版REITS试点方案正等待国务院审批，或仍采取“以售养租”的政府补贴方式。

另据报道，北京将以政府持有的廉租房、公租房资产和房租收益委托设立房地产信托，在银行间债券市场发行受益券的方式进行融资，融资规模能达到40亿－50亿元。

而近期，广东省政府印发《关于加快发展公共租赁住房的实施意见》，其中提到要积极创造条件支持以开展政府出资与社会筹资相结合的公共租赁住房股权信托基金融资试点，探索运用房地产投资信托基金加快推进公共租赁住房建设。