□去年末楼市一记“虎摆尾”或让今年楼市调控出拳更重，分量更沉

□大力发展保障房建设将成调控重头戏

中央经济工作会议闭幕后，送别刚刚过去的房地产密集调控之年，房地产主管部门已开始密集部署今年调控。土地、信贷、税收等政策将进一步趋紧，楼市调控已经步入常态化阶段。2011年对政策力度要求更大，一是要求调控见到切实持续的成效，加强民众信心，领回市场主导权。二是呼声颇高的“房产税”牵扯到深度与广度前所未有，力度拿捏难度极高。三是还会有哪些新的政策会在短期效果上缓解市场对房产税的预期？ 

2010调控遗留问题——

限购限贷越调越涨

楼王地王屹立不倒

“房价调控‘确实难’！”说这话的不是别人，而是住建部副部长仇保兴近日撰文公开表示。

2010年的上海楼市，在持续整年的号称史上最严厉调控中，以持续多天破千套的火爆行情结束；房价易涨难跌的残酷现实，让更多的资金突破艰难险阻冲进楼市，使得房价依旧高歌猛进。来自中房信的数据显示，2010年上海楼市成交均价为22240元/平方米，从内环到郊环套均总价上涨了36.4-58.6%。

值得注意的是，楼王级房源的扎堆成交，成为年底豪宅市场的一大特色。来自中原地产研究中心的数据显示，中凯曼荼园11月15日推出22套精装修珍稀房源，在12月1日-29日共成交15套，销售速度大幅加快，成交均价也提升至10万元/平方米，位于同板块的豪宅别墅“上海紫园”12月21日也有1套成交，成交单价8.37万元/平方米，创该案史上成交单价新高。而“世茂山庄”在12月16日最后2套售罄，成交价格也冲高至9.42万元/平方米。另一方面，2010年可谓是上海土地疯狂的一年，据新浪乐居数据显示，除了闸北区的苏湾1号地块之外，浦东、普陀、青浦、嘉定、松江地区的单价地王纪录均被刷新。

“尽管‘最严厉调控’对于遏制房价上涨起到一定作用，但离民众预期还有距离。”上海中原总经理谭百强表示。与此同时，由于通胀预期高涨，资金寻求保值又进入楼市，造成年底楼市成交量价齐升。宝华集团副总裁杨健表示：“目前，已有包括四个一线城市在内的15个城市出台了‘限购令’，但从实际效果来看，只造成短暂的成交量下降。如果市场无法降温，可以预见的是，‘三次调控’将有可能在今年年初到来。”

2011 政策驱势——

坚定不移调控到底

2010年楼市调控措施层出不穷，但效果不给力，最严厉的调控政策，非但没有将成交量“打趴下”，反而在年末出现明显回升。均价也没有稳住，在不断涌现的“日光盘”和高端项目热销的影响下，全市成交均价不断上升。“预计明年一季度还会出现一到两次的加息，但短期内仍然难以影响房价。”上海正阳投资营销总监王士章坦言：加息被认为是遏制房价上涨的最猛药。去年央行已连续两次加息，中国央行或许在今年上半年还将加息2至3次，且不对称升息的几率也将上升。

除了加息会增加开发商的资金压力，本轮土地调控风暴可能将以严查处理闲置土地为调控重点。去年12月以来，各地地王频出，引发房价跟风上涨，紧接着12月19日，国土部紧急发文要求加强土地调控。对此，中华企业市场部经理戴正芳表示：“这是必然的趋势！”在他看来，国土部的通知属于加强版，或为启动楼市第三轮政策调控的急先锋。

“除了继续加强房地产调控外，规模巨大的保障性住房建设计划，也是今年房地产市场的重要特点。”戴正芳补充道。2010年11月底住建部向各地发出的《关于报送城镇保障性安居工程任务的通知》明确提出，2011年，计划安排建设保障性住房和各类棚户区改造住房1000万套，这个数字大大超过了此前所有年份的建设计划。尽管目前保障性住房的融资渠道和收益模式还在摸索中，但一切的表象证明：政府今年对保障房的投入力度会空前加大。