越调越高

1998年7月3日，这个普通的日子，却成为中国住房制度改革的一个分水岭。

这一天，国务院下发《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，这个政策的最重要内容就是彻底取消了福利分房。想住房，只有去买了。

1998年5月，中国人民银行正式推出《个人住房贷款管理办法》，此后，贷款买房、按揭等这些新概念登陆中国内地。这一年，真正市场化的春季房展会在北京启动。

在南方，房地产市场也开始回暖。1999年11月26日，首届“住交会”在深圳开幕，一炮打响。从1996年5月1日到2002年2月21日，中国人民银行又史无前例地连续八次降息，试图分流储蓄、拉动内需，刺激消费。

到2001年，房价开始大涨。房地产业观察者分析，这与很多因素息息相关：“福利分房”的大门紧闭，居民必须购房才能改善居住环境；银行接连降息降低开发商的负担，降低开发成本，投资增多；股市暴跌，很多钱转投房地产市场。

到2002年，中国的房地产业已成为支柱产业。2002年5月9日，国土资源部叫停已沿用多年的土地协议出让方式，从7月1日开始，实行土地招拍挂制度。业内称之为“新一轮土地革命”。随之，在全国范围内，地价再次飙升，各个城市“地王”频现。

2002年，面对房地产投资增长明显高于销售增长，商品房空置面积明显增多、而且幅度很大这一现象。央行在初步得出“部分地区房地产出现过热”的判断后，发现房地产信贷违规金额接近1/4。

政府又开始伸手对市场进行宏观调控。

2003年6月13日，中国人民银行发布《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，这就是后来房地产业界耳熟能详的121号文件。

121号文件规定：房地产开发企业申请银行贷款，其自有资金应不低于开发项目总投资的30%；且商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款。

政府的意图很明确，是想通过调控牢牢把住信贷、土地两个闸门，以降低房价。

然而，在国家的宏观调控下，2003年，地价和房价依然是义无反顾地一路飙升。

2003年，“非典”过后，2003年8月12日，国务院发布《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》(国发[2003]18号)，也就是“18号文”，将房地产业视为“国民经济的支柱产业”，实质起到了鼓励房地产发展的作用。从“18号文”开始，住房的公共产品特性被削弱，房价继续飞涨。

财经评论家时寒冰说：1998年—2003年全国商品住房每平方米的价格只增加了343元。而到了全面实施“促进房地产市场持续健康发展”的18号文的第一年——2004年，每平米的房价就比上年暴涨了352元。

打压房价的政策随之而来。

2004年3月31日，国土资源部、国家监察部联合颁发《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执行监察工作的通知》，规定当年8月31日是协议出让经营性土地使用权的最后期限，之后所有建设用地都必须通过“招拍挂”的形式进行出让，业内称为“8.31大限”。

不久，央行宣布九年以来的首次加息，这个政策导致很多人改变了买房计划。

然而，2004年政府调控的结果，尽管一定程度上抑制了房地产的投资规模，但房价并没有停止攀升。

对宏观调控下的房价不断增长，美国商业规划专家何瑞杰有过精辟的分析：中国房地产业所存在的一系列问题，跟中国现行经济体制带有浓厚的行政色彩有极大的关系。