看点1

调控政策形成高压 五成潜在购房客户推迟购房

自“4·15”新政后,房地产市场一度进入博弈期,然而到了今年的金九前夕,楼市从之前的观望再次火爆起来,房价大涨,因此在国庆前国家再次出台了“9·29”政策,接着是轮番轰炸。但对于广州楼市来说,最为引人瞩目而且力度最大的莫过于10月15日出台的广州限购令。到今天为止,广州限购令刚好出台了一个月,截取10月16日-11月14日,以及9月16日-10月15日的成交数据来看,广州楼市成交量缩水严重,一手大跌60%,限购令出台后30天成交套数仅为出台前30天的四成,相当可观。不过,从价格来看,中心六区的价格几乎没有变动,新四区二县的成交均价有所下降,幅度约为15%。

广州出台限购政策对置业者影响直接,合富辉煌的调查数据显示,50%的潜在置业者表示将推迟买房。但基于抵御通胀的考虑,潜在置业者投资需求仍然旺盛,限购后部分客户表示会考虑投资其他物业,其中商铺最受青睐。

合富辉煌市场研究部监测显示,2010年四季度广州市有约30%-40%的潜在置业者为非广州市户籍,限制外地人购房将对其有直接影响。年龄方面,潜在购房客户年龄集中在30-40岁,以中青年、三口之家为主,与2009年相比,现时楼价有明显上升,潜在购房客户年龄亦有增大趋势。从市场情况来看,除了个别大盘持续推货,近期的新盘新货非常少,无房可看无人看房成为主旋律。有业内人士指出,这种冷清的现象预计还会持续好长一段时间。

超七成置业者是换房客

置业次数方面,四季度广州超过70%的潜在置业者为换房客,三次或三次以上置业者约35%；与2008、2009年相比,首次置业比例大幅下降,二次以上置业比例持续增加,是目前市场购房主流需求,因此受此次政策影响直接。

其中,单纯的自住购房需求比例41%；投资需求比例11%；特别是自住兼投资的比例达30%,比过往有明显增加,在2009年,这一比例约为11%。通胀持续加强,资产价格上升,房地产投资受青睐。

商业投资更受青睐

由于调控政策密度和强度大,大多客户对深度调控政策均有所了解；有超过8成的潜在客户的购房计划因此受到影响；有50%的客户观望而推迟买房,坚持买房的客户有28%。

三套停贷、首付提高以及外地户口购房受限是潜在客户购房计划受影响的主要原因,利息增加和预期房价下跌并不是主要原因,显示这轮的调控政策针对性很强,而不仅仅是影响了市场的预期。

在严厉的调控政策下,对楼价走势的判断不少客户认为会略有下降,但下降幅度不会太大。有41%的潜在购房客户认为楼价会略有下降；19%的潜在购房客户认为楼价不会有大变化；16%的潜在购房客户认为楼价将稳中有升；15%的潜在购房客户认为楼价难以判断；只有9%潜在购房客户认为楼价会大幅下跌。

另外,限购后商用物业投资将更受青睐,调查结果显示,在住宅投资受到严厉调控后,有约48%的客户表示会考虑投资其他物业,其中商铺最受青睐,其次是商务公寓,显示潜在客户投资意愿强。