成交二手住宅59372套,环降38.25%

　　世华地产市场研究中心认为,2010年的上半年,深圳二手住宅市场的成交基本可用“低迷→疯狂→低迷”这样的走势来形容,一波三折,前后成交低迷,中途成交高潮,最低迷的时期成交量几乎与2008年持平,最疯狂的时期与2009年底相比有过之而无不及。

　　从1—6月全市二手住宅成交均价走势看,成交量低迷的1—2月,价格逐步回落,但3月份大量的刚性需求集中入市,业主反价明显,价格再次快速上涨。4月份前半月延续了3月份的火爆成交,投资需求、刚性需求、改善需求积极入市,楼市成交再现2009年底的疯狂,可售房源一度紧张,业主心态强硬,供不应求的矛盾突出,成交价格迅速上涨,并创历史新高———13521元/平方米；4月14日后受到楼市调控新政的影响,房价在5—6月再次平稳回落。

　　根据国土网每日成交数据统计,今年上半年深圳市共成交二手住宅59372套,成交面积为546.18万平方米,环比2009年下半年高峰时期,分别大幅下降38.25%和35.92%；同比2009年上半年成交套数下降2.11%,成交面积微幅上涨0.99%；同比2007年上半年成交套数下降7.91%,成交面积小幅上涨3.23%。

　　在2009年底需求过度透支的情况下,今年1—2月份成交量急剧下降,月度成交套数跌破10000套,加之受春节的影响,成交量在2月份跌至5039套。年初楼市成交量低迷,但成交价格并未松动。众多置业者预期中的调控政策并未在春节后立即出台,令置业需求在3月份再次集中爆发,而且在买涨不买跌的心理作用下,部分置业者恐慌入市,令3月份至4月份上半月楼市成交再次迎来了一个高峰时期,最终在4月份成交量达到2010年最高点———14742套。4月14日酝酿许久的楼市调控政策终于浮出水面,调控大幕从此拉开,地方政府积极跟进出台地方细则,楼市成交再次滑落,并在6月跌至又一个低点7606套。

　　90平方米以下二手房占总成交量逾七成

　　根据世华地产成交系统数据统计,今年1—6月,90平方米以下的住宅占总成交套数的七成以上,其中尤以51—90平方米两房或小三房成交最活跃,达五成以上,买家多数为自住需求,以首次置业者为多；50平方米以下的小户型占总成交套数的21.08%,买家一是资金实力有限的首次置业群体,一是投资客；121平方米以上的物业成交比例仅为8.89%。

　　豪宅方面,今年上半年,20000元/平方米以上的物业成交比例走势跟全市成交量的走势基本一致。4月份之前20000元/平方米的物业成交比例均在5个百分点以上。新政出台后,豪宅成交比例大幅缩水,5—6月份20000元/平方米以上物业成交比例均在5个百分点以内,降幅较为明显。

　　今年1—6月,盐田区二手住宅的成交均价累计涨幅高达25.84%,福田区、罗湖区和龙岗区累计涨幅分别为1.44%、9.01%、3.06%,南山区和宝安区的成交均价出现了下降,降幅分别为11.37%和2.39%。

　　该中心分析认为,盐田区价格波动较大且6月份成交均价为12339元/平方米,环比上涨20.22%,主要是由于成交基数有限,受个别物业的价格影响较大。

　　福田和罗湖两区是二手住宅成交的主力区域,分别成交12768套和12718套,占总成交量的21.51%和21.42%。在调控政策的影响下,5月以后各区成交量快速下滑,并在6月份跌至低谷,而在低谷时期龙岗区的成交量却超越福田区位于各区之首,主要是调控后入市的置业者主要为刚性需求置业,关外一体化、地铁3号线年底开通及龙岗价格洼地的优势再次凸显,吸引了不少首次置业者选择龙岗置业。

　　上半年租金比去年下半年涨3.49%

　　根据世华地产成交系统的数据统计,今年上半年深圳全市租金为36.79元/平方米·月,环比2009年下半年小幅上涨3.49%；从2007年上半年至2010年上半年全市半年度租金走势看,近3年半来全市租金水平均价涨跌都十分平稳,一直在32—37元/平方米·月之间波动。

　　从2007年到今年二季度,深圳市季度租金最低点为2008年三季度的32.39元/平方米·月,顶峰为2009年四季度的37.12元/平方米·月,进入2010年,租金平稳下降,一季度和二季度分别环比微降04.43%、0.75%。从整体走势看,租金依然在32—37元/平方米·月之间波动。

　　世华地产分析认为,租金水平在32—37元/平方米·月上下波动的主要原因是由于短期需求的增加或减少,推高或拉低了租金,如年底年初的换租需求较多,6—7月份毕业生潮等会在一定程度上推高租金；其次,业主对物业追加的一些投入及周边区位交通环境的改善也会推高租金水平。

　　预计三季度各月成交均价约12000元/平方米

　　世华地产市场研究中心分析认为,自今年4月14日楼市调控新政出台以后,二手房成交量立即陷入低谷,买卖双方的观望心态都十分强烈,绝大部分投资客暂停入市。放眼下半年,主要有二套房贷、房产税、保障房建设等政策和市场因素影响楼市的发展。

　　但新政后楼市低迷持续了2个多月,这一方面令部分业主的心理价位松动,另一方面也令潜在购买需求不断积蓄。6月以来,看房量跟新政初期相比明显增多,只要业主在价格上愿意让步,往往能达成交易。在二手房成交量方面,世华地产成交系统数据显示,6月下旬成交量已有所回升,预计这种回升势头将延续下去,9月的二手住宅成交量或会回升至10000套以上。

　　在成交价格上,进入5月中旬后,随着调控政策的深入、细化,房价开始进入下降通道,业主报价逐步趋于理性。世华地产成交系统数据统计显示,6月高端物业成交比例环比5月份小幅增加,受到这一趋势影响,预计7月高端物业成交比例仍会有所增加,全市成交均价将会小幅上涨。整体来看,第三季度各月成交均价将保持在12000元/平方米左右。