2010年上半年的烟台，经历了房地产行业的星移斗转。从年初的普遍性延续上涨热卖，到4月份的组合政策频频出台，打乱了许多楼盘快速进展的步伐。同时购房群体的反应速度，几乎超过了以往任何一次新政出台的敏感度。

    新政直指贷款政策。矛头一指，贷款意向客群立即闻声而动，或抓紧时间，加速配合，以在最后期限前完成手续；或痛失机会，无法完成本次置业。更有观望者，貌似临机一动，梦想地产风波再次席卷，等待一个茫然的底线。部分媒体更是相机而动，以吹冷楼市赢得一个个热点新闻话题，给不定的前景更加几分悬疑。

    当前的这根弦绷得很紧，最高档价位楼盘群体受到了明显打击。在如此形势下，中低价位、刚性需求为主的区域，获得了另一种攀升。当福山板块冲刺5000元/㎡，南郊板块冲刺6000元/㎡，迎春大街板块冲刺8000元/㎡，可明显看出操盘者对传统的非最高价区域楼盘的自信。然而价格≠价值，这种倒挂若继续发展，将可能在未来的5年左右损伤这个城市的发展和行业本身。

    这种情况的出现，是政策之于购房客户的心理影响产生后，又反映于市场对楼盘的接受取向表现，导致不同档次楼盘对各自价位产生了不同的判断，而就买方市场，正是自身的普遍观望情绪，使另一部分客群只好去购买性价比正在降低的物业，这实属一种无奈之举。

    诸多品牌公司纷纷入烟台，给尚属平稳的烟台市场带来了又一份冲击。品牌、品质、信誉之外，更多的是对业内人士和购房群体的心理暗示，并有可能通过各种外化的具体体现，形成市场格局和冲击。然而，到目前为止，对于上一波进入烟台的品牌公司而言，可以说真正落地后却未能充分发挥出早期战略的品牌冲击畅想。所以未来方向可能有三种：并行、拉升，或分化。

    这三种情形，都曾有过体现。未来所不同的，在于本轮聚集，是一种规模化的整体体现，而不仅限于单兵作战。在品牌与落地的契合之间，必然会有自损。同时烟台多年的城市固有属性，不会为一时之力挽狂澜而改变。--对客观消费群体，创造还是激发，这是一个问题。客群的聚集和认可，总是滞后于楼盘定位和价格之后的。在这个过程中，对于本地开发商而言，做跟进型开发，或许是一个不错的选择。

    说起品牌公司进入烟台，就不得不说起牟平区。在众多品牌公司密集后，牟平北部区域正面临着一种巨变，城市形象的走高以及楼价的走高，并伴随着牟平区本身固有的有限人口和经济实力的背景下，形成外来涌入人口的聚集。而高新区与牟平区之间云泥立判的房价，更使相当数量的客群，会产生明确的购房判断，这种分流，使高新区和牟平区会在近几年内产生迥然不同的表现。然而随着牟平的政府扶持和品牌开发大力推进，这种价格洼地效应，将会有所淡化，同时牟平的城市重心、经济组成和人口构成将发生巨大变化。

    价格衡量、团队衡量、区域衡量，等等，在明文调控政策和城市发展方向的背景衡量中，博弈着这个城市的人居形势未来。拭目以待，这将会是一个不可避免的涅槃时期，考验着每一个自以为乐观或悲观的房地产人。