我国房地产调控政策频频出台，密度和力度都史无前例。下半年房价走势如何，房地产企业何去何从？昨日，在渝北区举行的“宏观调控下的房地产发展机遇与挑战”讲座上，住房和城乡建设部政策研究中心副主任秦虹、北京师范大学房地产研究中心主任董藩，对下半年的房地产走势发表了各自的看法。

    三原因导致房产火爆

    国家此次为何会如此大力度进行调控？秦虹分析说，今年一季度楼市“淡季不淡”，特别是春节后“地王”频现，高成交量带动房价骤涨。全国大中城市房价大部分快速上升，北京、海口、广州等尤为明显，有的地方甚至出现“日光盘”（开盘当天就卖光了）。

    房地产市场的火爆，导致一些不理智的行为。一季度楼市的火爆异常，究其原因有三方面：去年金融危机中保增长，采取适度宽松的货币政策，然而实施中不是“适度宽松”，而成了“过度宽松”，惯性延续到了一季度；二是很多地方政府喜欢“地王”，因为可增加财政收入，导致周边的二手房价格上涨，以及未来房价的上涨；三就是土地供应量不足。

    因此，在这种情况下，出台了密度大、力度大的房地产市场的宏观调控政策。如今，收紧了货币政策，增加贷款购房的成本，抑制了投资、投机购房。

    下半年才是真正考验

    增加土地的供应、加大保障住房量，也是利好消息。秦虹说，因为从2005年起，中国的房地产市场已经发生了变化，出现了“供不应求”的局面。增加土地供应量，可以从源头上平抑房价；保障住房供给的加大，也可以减轻老百姓的购房负担。以重庆为例，今年增加土地供应量是去年的3倍，保障住房占地将达20％。

    秦虹说，宏观调控政策在房地产市场已显现出威力，恐慌性、投机性购房的需求抑制住了。但一般来说，上半年的房产销售量只占全年的1/4。一些开发商同样在观望，把楼盘放到8、9月开盘。因此，下半年对房地产市场是一个考验，要有足够的心理准备。

    长期来说，要抑制恐慌性、投资性购房，不能“炒房团”炒到哪里，房价就涨到哪里；自住性、改善性住房，则要去增加市场的供应。就房地产开发商而言，要提升房屋品质等，才能有更大的发展空间，中长期市场还是存在的，因为自住性、改善性住房是有很大需求的。

    住宅物业税很难开征

    北京师范大学管理学院教授、房地产研究中心主任董藩，是青年经济学家、房产专家，被称为“中国房地产四大名嘴”之一，还被一些媒体称为“给房地产市场算命最准的人”。而董藩的很多说法，也争议颇多，褒贬不一。

    针对近期热炒的征收住宅物业税，董藩并不太看好，“这个税种不可能不期而至，因为有重重困难，更可能会因‘难产’而不了了之。”

    董藩说，征收住宅物业税怎样确定标准，也非常不好界定，是大小、套数、容积率还是价值？比如说，按估的房产价值来算，一些市中心的老房子，由于地段佳、位置好，虽然价格较高，但里面住的可能是困难户；如果按套数来算，有的几套小户型，可能比不上一套大房子的面积。他说，他在中央电视台一次节目上做调查，竟然没有一位观众同意缴纳住宅物业税。

    董藩认为，在调控房产市场时，要避免“强政策调控、弱制度改革”，否则不仅会影响楼市，还会影响建材、家具等上、下游的产业。政府可以建好保障住房，解决老百姓居住的问题。