山外山副总经理 胡武昌

近期，国家陆续出台了限制房地产投资的一系列政策，包括利率的提高、首付门槛的提高、第三套房的限制等等，具体的政策在此不再赘述，主要谈谈政策背后所反映出的一些信号。

打压有效，但受牵连者是“怀壁其罪”

    其实从政策本身来看，打击投资炒房的目的很明显，但真正的影响并不在政策本身，而在于政策所传递出的信号：打压的决心与力度较以往任何一次都要大，都要坚决。

    在这样的信号下，任何一位购房者都会对房价下跌报有较大期望，观望必然会产生。所以，国家打击投资、炒房，打击高房价，实际打击面要比这大得多，绝大多数楼盘都会受到很大牵连，这是对近期房地产市场的最大影响。

    购房的客户构成中，居住的需求在比例上还是占大多数的，新政打击炒房，可能会很有成效，但对普通客户也不可避免得造成了购买信心的影响，这属于新政的副作用之一，从某种意义上来说，地产商可谓“怀壁其罪”，真正想买房的老百姓，也不见得就会得到真正的好处。

    在新政之下，客户普遍会有观望的心态，作为每一个购房者，都希望房价能下降，但从另一个角度来看，每一位已经购买了房子的客户，都不希望房价下降，房价真正下降的话，真正的受益者就一定是老百姓吗？恐怕并不见得。

    老百姓希望能买到价格低一些的房子，但谁也不希望买到一直在降价的房子，所以，打击炒房没错，但如果因为打击炒房而导致房价一路下跌，肯定也不见得大家都希望看到的结果。

解决房价问题，“疏”与“堵”哪个有效？

    高房价产生的根本原因，是因为投资性需求吗？是因为炒房吗？是因为第二套、第三套房？是因为外地人吗？

    如果将高房价比做洪水猛兽，那么治理的出路应该在于对需求洪流的“疏导”，而不是对于投资支流的“封堵”，所以，长远来看，保障性住房的增加、满足普通大众阶层的项目供应的增加，或许比限制投资的政策更为有效。

    真正要解决炒房，还是要从需求的疏解上来做文章。造成房价飞涨的根本原因，还是在于供需之间的矛盾，炒房、投资、或者投机只是推波助澜的一个因素，供需矛盾不解决，房价还是难以理性发展。

    试想一下，如果最近房价上涨较快这几年，保障性住房的建设卓有成效，经济适用房真正用于住房困难阶层，供需矛盾会这么尖锐而难以调和吗？炒房者为什么热衷于此，就是因为需要房子的人太多了。

    新政有没有抓住问题的根本，解决高房价问题，真正有效的方法是什么，相信真正懂行的人一看就明白。

烟台房价下跌空间很小

    从2009年初楼市回暖之后，尽管北京上海等地的房价开始了新一轮的飞涨，但烟台的房价还是处于一个平稳上升的过程，涨幅并不大。目前烟台大多数房子的价格还是在6千上下，中心城区、地段很好的房子在7、8千，莱山区海边有些楼盘会上万，但那毕竟是少数。

    尽管2009年成交量比08年显著上升，但房价的涨幅并不象一线城市那么疯狂，相对来讲还算合理。既然涨幅不大，那下跌空间自然也很小。

    其实，以目前烟台的城市地位、经济实力，真正高品质、地段好的房子，算上地价、建安等，成本一般动辄就达到5、6千，再加上财务、税费、管理方面的成本，以及开发商的合理利润，6000～8000的价格应该还算合理，也是一个比较正常的价格，这一点上，不象北京上海那样的一线城市。

    从烟台各大售楼处的到访来看，新政出台后，到访量明显降低了很多，但期望象大城市那样立竿见影的降价，可能性并不大。

    对于烟台的购房者来说，没必要风声鹤唳，象北京上海的客户一样期望市场突变、房价突降，因为我们的市场没有象大城市那样“疯涨”，所以也就不可能“大跌”。真正理智的话，应该更多思考一下什么房子是值得购买的、是可以放心购买的，既然现在买房的限制这么多，那就不妨理智一些，买个称心、放心的好房子吧。