聚焦3 现行土地招拍挂制度催生“地王”？

    万达集团董事长王健林认为各地频现“地王”与现行的土地招拍挂制度关系密切。他说：“现在实行的招拍挂土地出让方式是房价高的根本原因，要遏制高房价，需要改变目前的土地出让方式。”

    2002年，国土部出台《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，我国正式实施土地“招拍挂”(招标、拍卖、挂牌)制度。此举通过引入市场竞争机制，在很大程度上减少了“暗箱操作”等土地腐败问题，制度创新意义不容否认。但多年的实践表明，“招拍挂”制度的执行偏差和“副作用”也同样不容忽视。

    根据国土部的统计，2009年全国商品房用地出让交易中，采用招标方式的占2%，而根据“价高者得”原则确定买家的出让方式——拍卖和挂牌，则分别占交易地块总数的18%和80%。

    王健林表示，实行招拍挂制度以前的15年，我国的房价平均年增长率为5.1%，低于收入增长和GDP增长。获取土地渠道容易，有资源、有关系就能够批到地。虽然可能有腐败在里面，但房价还是比较低。从真正开始实行土地招拍挂制度，土地从一个渠道供给，价高者得。从2004年到2010年的6年间，平均房价每年上涨10%左右，涨幅是10多年前的3倍左右。遏制腐败的效果是达到了，规范市场的目的也达到了，但产生的副作用是土地价格一再推高。

    国土资源部土地利用管理司司长廖永林并不赞同，“招拍挂”方式导致地价上涨，“价高者得”的获得方式致使地价上涨推高房价的观点。廖永林认为，地价上涨的主要原因是拿地开发商对未来房价上涨的过高预期。

    中国人民大学土地管理系教授林增杰认为，可以对现行的土地招拍挂制度进行改革，采用“捆绑限价”模式，即明确出让土地中保障性用房的比例和价格，在此基础上进行“招拍挂”，开发完成后由政府按约定的数量和价格向开发商回收保障性用房；或者“分类出让”模式，将普通住房和高档住房用地“区别对待”，分别采用不同的“招拍挂”模式。对高档公寓等用地采用“价高者得”模式，但对保障房和普通住宅建设用地进行“综合评标”，综合地价、房价、户型、面积等多种指标，选出适合普通消费需求的开发商。

    经济学家厉以宁也提出“土地出让房价低者得”的方式。在土地竞拍中，政府先确定房屋面积和地价，然后让开发商竞拍，在同等质量的情况下，谁的房价低就把土地卖给谁，并由专门机构来检查质量。这样，既可压缩开发商的暴利空间，也可以改善商品房供应结构。