从“营业税征收2改5”，到“国四条”，再到“拿地首付不低于50%”，住建部、国土资源部、财政部等多个部委最近半个月紧锣密鼓地出台了若干房地产调控政策。多数接受记者采访的业内人士对此轮调控政策的共同感受是：“温和调控，有保有压”。他们认为，从此轮调控政策来看，目的是很明确的，主要是为了抑制投机性需求，抑制房价过快上涨，但除了“压”以外，政策实际上也有“保”，比如鼓励普通商品房的自住需求和改善型需求。

    此轮出台的调控政策，到底能不能“勒”住房价这匹正在狂奔的“野马”？我们拭目以待。

    最近半个月，楼市调控新政频频出台。从“营业税征收2改5”，到“国四条”，再到“拿地首付不低于50%”，住建部、国土资源部、财政部等多个部委紧锣密鼓地出台了若干房地产调控政策。

    从政策内容上看，此轮调控出台的政策实际上是个组合拳。一方面，将营业税免征时限从2年以上恢复至5年以上，同时“国四条”中提出要加大差别化信贷政策执行力度，继续大规模推进保障性安居工程建设，这实际上针对的是需求层面，改变住房结构，分流商品房市场的自住需求，并通过交易成本提升来给投资投机性需求“泼冷水”；另一方面，“国四条”中还提出要增加普通商品住房的有效供给，中央对开发商拿地门槛也进行了抬升，将拿地的首付款比例提高到了五成，这些政策实际上是从供应方面着手，增大住宅供应量，缓解供需矛盾，同时抑制开发商拿地时的疯狂竞价，从土地成本方面进行限制，以期缓解目前高地价带来的高房价。

    “温和调控，有保有压”，是多数接受记者采访的业内人士对此轮调控政策的共同感受。包括中经联盟秘书长陈云峰在内的多位业内人士表示，从此轮调控政策来看，目的是很明确的，主要是为了抑制投机性需求，抑制房价过快上涨，但除了“压”以外，政策实际上也有“保”，比如鼓励普通商品房的自住需求和改善型需求。

    另有业内人士认为，此轮出台的调控政策，从预计效果上看恐怕难以“勒”住房价这匹正在狂奔的“野马”，不过，未来从中央到地方可能还会出台一系列政策，政策出台密集期或许已经拉开了帷幕。

    焦点 1

    营业税“2改5” 非普宅转让成本大增

    政策回放：12月9日，国务院常务会议决定，将二手房营业税免征时限从两年以上恢复至五年以上。12月23日，财政部、国税总局下发的《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》规定，自2010年1月1日起，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。

    【影响】

    12月9日，国务院出台“营业税征收2改5”消息公布后，具体采取哪种方式进行征收是业内外关注的焦点。12月23日，财政部、国税总局对此进行了明确，不足5年的非普通住房按全额征收营业税，满5年(含5年)的非普通住房或不足5年的普通住房按差额征收营业税。

    接受采访的多位专家表示，对于中低价二手房，特别是90平方米以下二手房，是按差额征收营业税，税费增加不会很多，这对市场的影响将远远小于之前业内所猜测的全额征收。不过，对于非普通住宅来说，征收力度则相当大，尤其是改变前后，3—5年非普通住宅多支出成本最多。举例来说，一套成交总价100万，当初购买时80万的普通住宅，新政实施后营业税将增加11000元，如果是同样价格的一套非普通住宅，新政实施后营业税增加的额度将达到44000元/平米。

    由此可见，营业税细则对于购买3-5年的140平米以上非普通住宅的购房者，打击力度最大。链家地产统计数据分析，140平米以上二手房成交占比在14%左右，其中五年内大户型占比在8%左右。未来，除营业税成本有所上升，投资风险加大外，根据岁末多个房地产相关会议的基调，短期大户型投资的心理预期也将缩紧。

    我爱我家则认为，单单依靠交易环节的税收调控并不能真正实现抑制房价上涨、控制投机的政策初衷，此次营业税新政对于二手房市场的影响恐只延续到一季度后半程，若无其他调控措施跟进，此后的二手房市场或将继续走出量价齐升态势。