2007年11月9日下午15：00点，由国瑞地产主办，易铺网协办的 “2008奥运，北京购物中心倒计时”论坛，将在崇文区珠市口东大街15号，国瑞地产大楼西侧的一道香酒楼举行，业内专家与国瑞崇外购物中心部分签约商家、开发商代表齐聚一堂，共同探讨奥运经济为商业地产发展带来的机遇和挑战。新浪房产频道对此次活动进行了现场播报。

　　主题：2008奥运·北京购物中心“倒计时”北京商业地产发展论坛

　　时间：2007年11月9日下午

　　地点：一道香酒楼

　　以下为现场播报：

　　主持人：很荣幸邀请各位嘉宾到国瑞城参加这个活动，新浪网网友大家好，首先欢迎各位嘉宾参加我们的论坛。奥运马上要开始了，各行各业都在努力的争取获得更大奥运商机，北京的购物中心的规模达到450万平方米，众多的项目也都希望获得奥运的巨大商机，从汉城奥运会最后的结果来看，汉城奥运会给第三产业带动的产值达到100亿人民币，这么大市场的份额我想对北京奥运会来说有更大的空间，正因为如此北京众多的购物中心也希望能够获得很好的市场的成长，基于这个原因国瑞城、国瑞崇外购物中心和易铺网策划举办2008奥运·北京购物中心“倒计时”北京商业地产发展论坛，希望通过这个论坛能够给北京的购物中心行业带来更多的启示和启发，也希望更多的购物中心的项目能够获得很好的市场的成长。国瑞购物中心整体规模13万平方米，是北京不可多得的二环以内惟一的购物中心，也是二环以内除了王府井、西单地区第三个经商圈。另外也是目前双地铁的购物中心，我想在这么一个条件之下，崇外购物中心希望共同跟大家分享迎接奥运盛势的一个分享，所以我们今天开办了这个论坛。

　　今天到会的嘉宾有：中国城市商业网点建设管理联合会韩键徽副会长；中国人民大学商学院教授、中国商业经济学会副会长黄国雄；国瑞地产招商总监高洁；国瑞崇外购物中心营运管理部经理刘景先；国瑞传媒总经理武斌；易铺网CEO陈建明；华夏柏欣董事招商赵晓萍；华夏柏欣执行董事钟慧珊；希杰多乐之日总经理蔡仁博；副总经理梁卫；万客隆中国区总经理安动；中国区副总经理杨晓红。我们对各位嘉宾的光临表示热烈的欢迎！

　　那么今天到场的媒体有新浪网、易铺网、北京报、北京晚报、京华时报、新京报，在此对各位媒体的光临表示热烈的欢迎！

　　今天通过这个场合希望大家共同的分享专家的建议以及我们项目的成长，将有利于今后北京购物中心的发展，也希望国瑞购物中心能够很好的迎接市场的机会。从目前来讲北京众多的购物中心，400多万平米购物中心的体量，它的竞争一定非常的激烈，首先有请韩会长就北京购物中心激烈竞争的市场，以及购物中心和商业街以及其他地产的一些形势的竞争，或者是市场的关系来做出专业的点评。

　　韩键徽：非常高兴受易铺网陈总的邀请参加这个论坛，关于购物中心的问题，我们简单回顾一下，北京的购物中心从最早的在北京西南方向的商贸初步的试水，当然最后的夭折。那么到金源茂的开业，到不断的完善和调整，从北京市商务主管部门，从北京市购物中心数量的调整，北京以前规划的是四个茂，东西南北各一个，到后来调整成只有一个，就是北部的。当然还有一个现实存在的，这个是北京市从商务主管部门这个层面，经历了大批商业调整的过程。

　　那么一直到今天，北京购物中心雨后春笋般的发展起来了，应该说在10年的过程当中，北京购物中心的发展经历了从无到有，从不断的探索到逐步成熟这样一个过程，我们可能还会清晰的记得，大概十几年前，当外资的零售业进入中国的时候，我们国人都说狼来了，应该说北京的商业地产，特别是以购物中心为主要形态的商业地产快速发展到今天，我们不得不感叹：猫来了。

　　那么从近十年北京商业地产发展的情况来看，我们大概看到了这样三个特点：第一个特点：一个是开发商实力比较雄厚，理念比较先进，产权集中、统一管理。第二个特点购物中心的地理位置都比较优越，这个是国内的购物中心和国外的购物中心的一个很大不同的一点。地理位置比较优越，基本上都处于北京传统的市级或者是区级的商业中心，基本上都依托于大型的、成规模的居住社区，这个是第二个特征。第三个特点就是开发商、购物中心的开发商，一般的都能够遵循商业发展的客观规律，都能够进行不断的培育、优化和调整。这个是从目前来看，大概十年的过程，北京的购物中心，到目前为止比较成熟、比较成功的具备这样三个特点。

　　前面陈总也介绍了，2008年奥运会，应该说对北京的商业地产，特别是购物中心是一个重要的一个契机和结点，由于奥运期间不允许施工，包括奥运本身所孕育的巨大的商机，以及从2004年、2005年、2006年近三年来北京购物中心的开发建设和产生累积的效应，应该说在2007年末包括2008年的上半年，北京的购物中心可能将要进入一个非常集中的开业阶段。

　　那么我们不妨简单的也回顾一下，就是购物中心够和传统的零售业有一些根本的不同，从某种意义上来讲，这个不同点主要体现在几个方面：一个方面就是传统的零售业是以经营商品为主，而我们的购物中心这种业态是以经营商店为主。第二个不同传统的零售业是以购物为主，而我们现在的购物中心融合了一些餐饮、娱乐、休闲或者是社会功能。第三个不同就是传统的零售业一般的都是以收款为主，而我们的购物中心更多的是是以资金为主。

　　那么购物中心作为零售业升级的一种业态，与传统的自发形成的一些商业街，特别跟零散的一些商铺相比，它具有明显的优势。购物中心更便于进行统一规划、统一招商、统一运营、统一管理和统一策划。因此也更加受到了开发商、投资者、经营者、运营者以及消费者的青睐，这个是我们现代购物中心它的发展，应该说在北京传统的零售业是一种升级换代。

　　那么像前面陈总所介绍的那样，2007年北京市购物中心整体的放量是400多万平方米，这个量应该说是不小的，应该说一段时间以来，有关业内也在针对北京市的商业地产和购物中心总量的多与少的问题进行反复的探讨。

　　我也谈点我个人的看法，一个城市的商业供应面积大与小，我认为不应该简单而论，应该根据所在城市的属性而定，北京作为一个国际化的大都市、作为中国的首都、作为特大型的城市，应该说在客观上存在着多个商业中心并存的基础。应该来说北京的商业中心特别是市级商业中心，是三大商业中心，并不像其他的中小城市一样都是单一的，而且也承担着向全球辐射的优势。

　　客观上也存在着在一些社区，特别是一些大型社区，特别是大型的新型社区，对购物中心、对商业的这种旺盛的需求。应该说近几年伴随着全国商业的快速发展，那么在进入21世纪，从某种程度来讲，我们的社会出现了新的购物难的问题，在一些城市、新的社区特别是远离传统的市区中心的大型新型社区，商业配套远远不能满足社区的需要，所以产生了21世纪新的购物难。

　　因此对北京的购物中心总体的这种形势的判断，我个人认为可能用十六个字概括：快速发展、竞争激烈、优胜劣汰、前景广阔。目前我们在北京看到已经开业的或者是正在运营的购物中心确实存在着一些问题，比如说经营比较萧条，比如说空置率比较高这样一系列的问题。但是造成这种情况的原因，可能是由于定位不准、招商不善等等原因，所以我们针对北京的商业项目出现的一些问题，我们也不应该简单而论，要客观分析造成这种现状的原因在哪里。更多的是因为盲目化、急功近利、大型化，特别是忽视商业的自身规律这样的原因造成的。应该说从北京乃至全国近年来商业地产发展的状况，大型化的趋势越来越明显。而且更多的投资背景是开发商，往往忽视商业自身的客观规律，急功近利的目的非常的突出，造成了我们购物中心开业以及运营过程中出现的一些问题。如果我们把这些情况进行分析的话，我们可以看出在北京很多的商业地产项目和购物中心项目，它的空置率更多的是体现为假性控制，那么从一个中长期这样一个发展的角度来看，由于北京特殊的城市的属性，应该说如果和更多的购物中心项目把自身不利的因素，把它逐渐调整为能够遵循商业自身发展的客观规律。那么我认为北京大部分的优质的商业地产项目，是能够被市场消化的，这个可能和全国其他的城市不一样，很多城市自身的消费能力、消费增长的潜力都是不强的，所以它一定规模的商业问题摆在这里，目前的情况不好，未来三五年、十年、八年可能情况也不好，但是北京的情况不太一样。

　　那么从北京的商业地产的发展趋势来看，我认为商、旅、文相结合的购物中心，这个将成为北京市商业地产发展的一个主流方向。那么这三个方向，应该说也是为迎接2008奥运这个政府所倡导和重点培育的。

　　大家可能知道北京市今年重点培育了很多的产业，特别是在一些财政的资金方面给予了支持。大家也可能还记得，前不久中非论坛在北京举行，中非论坛结束后，一些总统夫人、一些重要的使节会后参观的都是最有我们民族特色的购物中心、特色街和特色市场。

　　那么我们今天围绕国瑞崇外购物中心，那么这个项目应该说我个人有几点感受：从地理位置来讲，应该说它处于北京市内城商圈，就是四方格这样的商圈。大家知道北京的商业网点格局，基本上是环状，那么在内城这样一个四方格的位置，应该说这个优点非常的突出。崇文门这个地区应该说也是北京传统的一个商业中心，大家可能还记得，在计划经济时期，在商业领域，当时政府可能比较硬性的规定，除了三大商业中心以