主持人：张老师和程老师用了一定时间说房地产。在赵老师发言前，是不是请马总来谈一下，因为刚才也提到了“买不着”这个现象，作为我们第一线的老总来看看这个方面，会不会有用？另外为什么老买不着？程老师说是因为银行帮忙付了60%的房款，您觉得是这个原因吗？

　　马强：今天非常荣幸，能够和国内非常有名的经济学家一起来探讨。从宏观经济角度，我确实没有那么多的理论框架和扎实的功底，作为主办方我就简单讲一下和我们房地产业的联系。

　　现在房地产业炙手可热，房地产业是中国经济的晴雨表，它反映了中国宏观经济的一些变化。刚才老师讲的问题，很多观点我非常同意。刚才从主持人的提问说为什么买不到房？我想说得稍微远点。

　　为什么买不到房，首先有一个预设的条件，在北京买不到。这很简单，从2005-2007年，北京市连续三年没有供地。动用比较复杂的经济学框架来说明，供给和需求本身存在了严重的矛盾。稍微延展一点我想讲，实际上从我们做实务的角度能够看到一些社会行为。第一，我们操作的项目外地人购房占到了将近一半，为什么大家都想在北京买房？因为这里各方面教育设施、医疗设施比较好，所以大家愿意到大中城市生活。如果我们的二、三线城市的教育资源、医疗资源能像北京一样发达，我想这种城市间迁移的成本每个人都会优先考虑。

　　第二，在我们操作的一些项目中我们也做过一些统计，凡是中高端项目也向一些行业倾斜。我们看到一些行业之间的收入差距，这种不平衡现象是存在的。这都是宏观经济的一种反映。政府看到的现象是房价在上涨，买不到房，政府也出了很多强有力的措施，在我们操作过程中，房地产业应该是在宏观经济层面上出台政策最多，也是事与愿违的这么一个领域。每有大的政策出台，应该说都比较大的“促进”了房价的上涨。应该说，现有的宏观经济调控办法在房地产中起码是失去了效率。所以我们是多么希望政府能够出台非行政，用市场的手段拿出好的政策措施，支持房地产业能够持续的发展。

　　现在我们非常欣喜看到，在北京操作项目的，北京市政府的措施逐渐归位。07年我们能够明显感觉到北京市在加大供给方面有所侧重，我们也参与了投标，下一步有70个地块要放。第二，在加大供给中，特别提到了要对低收入人群的倾斜。政府在做它应该做的事情，商品房要由市场去调节，供需矛盾、价格要交给市场调节，政府要保证中低收入人群，廉租房、经济适用房应该由政府去做。我们下一步有信心，政府会出台更多更好的措施来支持这个行业持续、健康、快速发展，而且政策的出台要兼顾社会方方面面。

　　主持人：前不久我们在采访时，我们采访了一位非常著名的开发商。我们最后问他一个问题，“你说房价涨，抛除其他的因素，政策性的因素我们不管，什么情况能导致房价逆转”？最后他说了一句“那就是中国的整体宏观环境出问题了”。我们根据这个开发商的回答自然关心中国宏观经济的问题，那么我们欢迎赵老师给我们讲讲，未来几年，中国经济到底会怎样？

　　赵晓：首先回答一下主持人的问题，中国会通缩还是通胀？目前通缩的可能性是零。但是也有一种可能性，就是政府犯错误，假如政府犯错误，就会通缩。如果政府不犯错误，通缩的可能性是零。

　　通胀的可能性有两种，一种是4-5%以内的温和性的通胀，这种可能性应该占到了60-70%。更温和的通胀，4%以内的还会占到30%。我们可以讲几个理由，我们当前的物价上升，现在很多人都在担心，所以很担心我们的物价失控。但是我们看今年上半年的物价上升，我们会发现去年占了1.7个百分比，今年新涨价的只有1.5个百分点，所以我们今年并没有看到太强的物价上升的力量。

　　第二，我们可以看到粮食所带来的食品价格对整个物价影响贡献率达到了78%。换句话说，如果我们按照美国人计算核心物价指数，把粮价抛出在外，我们当前物价只有00年的水平，这是很低的水平。

　　粮价的上升是由世界传导过来的，全世界的粮食价格都在上升。其实我们国家上升是比较低的，而且它的这种上升是一致性的、外部性的、短期性的。所以从这样一个走势来看，我们预计三季度物价还会继续上升，因为这样一个惯性还没有到头。另外去年三季度的基数也比较低，所以我们看到物价是会继续上升。但是它不会老这么涨上去，因为这个因素主要是粮价的影响所带来的。所以我们说这是一个方面。

　　第二个方面，我们也会看到宏观经济的其他一些影响物价的因素。比如说目前的产能。为什么从2003年我们国家的物价开始蒸蒸日上呢？因为当年的煤电供应都很紧张，跟不上，但是经过了这三年，我们现在产能有大幅度的增长。比如说电力的供应，过去三年电力装机容量增长了一倍以上；煤炭供应目前也很稳定，石油、天然气库存也非常稳定，交通运输今年上半年增长了12%。所以我们看到煤电油运的供应能力有改善，很多的产能都有改善。如果你需求上升了，供应也上升了，你的供需可以在高位达到一种平衡，不会引起大幅度的上升。所以这是物价不可能出现大的恶性通货膨胀的保障。

　　再从上半年开始看，我们投资增长比较快有一个比较大的反弹。它又和信贷的扩张联系在一起。上半年信贷规模已经用完了全年的80%以上，所以它下半年会自动的收缩，再加上新开工项目一系列的影响，即使你不出台任何宏观政策，经济自身也有一个收缩效应，所以也不会出现一个大的物价上升。这是我们做出的第一个判断。就是说通货紧缩是零的，是不可能的，恶性的通货膨胀可能性也小，是20-30%，温和的通货膨胀是60%以上。

　　当前物价上升中有一个因素值得考虑，就是工资问题。当粮食价格、猪肉价格上升之后，全社会对于工资上涨的诉求会很高，压力会很大。如果接下来出现工资的上升，那么就会带来这种价格的联动上升效应。因为工资上升之后，等于是产品成上升了。所以产品成本把价格加上去，又要上升。另外工资涨了以后，消费也会涨。农村人可能吃猪肉吃得少了，现在会多吃一点；以前只吃猪肉不吃海鲜的，现在可能会去吃海鲜，可能也会拉动物价的上升。他们拉动了食品类和一些消费品类的物价上升后，他们又进一步的要求涨工资，这样形成一种互动反映，这个信号比较值得重视。尤其是考虑到中国人口红利在逐渐消失，所以工资上升的周期是特别值得关注的。

　　前面我们是对整体物价做了一个判断。再讲一点，目前的物价实际上上升还是比较缓和的，但是不同收入的人群对物价上升的敏感性是不一样的。对于很有钱的人说，比如说我们的马总，他对猪肉的价格是不敏感的，因为他从来不买猪肉，家里都是保姆买的，这些人怎么都不会关注猪肉的价格。但是对普通的老百姓来说，一个月只有5千元，猪肉价格涨到15元会非常的敏感。我们国家已经很明显的出现了两极分化，很多人很穷，所以他们对这种上升幅度不是很高的物价，也会表现出很高的敏感。

　　我前天刚在我博客上贴了一篇文章，“分析中国经济是否过热”，其中只有一小段分析了物价。但是这篇文章到今天上午为止点击率达到了80万，有400多条的回帖。这些回帖的人都谈的是物价，从这中间可以看出，中国的老百姓对物价非常的敏感，为什么敏感呢？因为他们的收入很低。这是我们要说的第二个问题，我们不要以为物价上升不太严重，从整体国家经济来说不太严重，但是目前中国已经出现了收入两极分化的格局，所以中国的低收入阶层对物价上升非常的敏感。

　　第三点，我们当前的物价上升不仅在消费物价方面。更重要是在市场价格方面，比如说房价上升，也包括股票市场的上升。这是不言而喻了，大家现在都在关注这个。但是我要指出，关于资产价格的上升有一个特别大的背景，有一个背景是国际资本在全球价格重估有关系。比如我们说北京的房价合理不合理，我们可能以北京房价收入比做判断，比如说北京的房价超出了北京人收入的多少多少倍，这是不合理的。但是这个判断过于静态，因为北京越来越成为国际化的大都市、越来越成为全球性的金融中心，有很多的外来人。比如我刚刚到汉城的时候，我发现首尔房价是北京房价的三倍。我们想想中国正在完成大国崛起，明年又要办奥运会，难道说北京在全世界的价值竟然比不上韩国吗？北京城市地位和城市的价值肯定要比首尔高，但是北京目前的房价只有首尔三分之一，所以韩国人觉得北京的房价简直太便宜了。到望京去全是韩国人买房，到上海去，我的朋友请我吃饭，他指了一个地方说那是著名的汤臣一品，中国的天价楼，每平方米11万的，地段就在黄浦江边，而且是绝佳、绝世的地段，以后再也没有了。这样的