项目优势

　　1.项目靠近地铁，附近部队、高校及科研院所等单位集中，潜在消费力强劲。仅远洋山水 (论坛 像册 户型 样板间 视频)小区，入住后人口就将超过3万。

　　2.项目周边现有街铺资源不多，具有一定稀缺性。

　　3.项目在整体商业形式上以单体商业与街铺相结合，符合商业点线结合的布局原理。

　　4.项目周边现已有华普超市，大中电器等主力店入住，已形成一定的商业氛围。

　　项目劣势

　　1.商业规划没有抓住鲁谷东街商业已较为成熟的优势进行重点布局，而采取了均值化的四边形布局方式，致使地块商业价值未得到充分的挖掘。

　　2.项目还没有完全入住，人气还比较弱。

　　3.大部分街铺没有设置烟道，对于发展餐饮业态有一定限制。

　　4.四期部分商业带有地下一层，并计算销售面积，对销售带来难度，并且很难寻找到合适的业态来经营。

　　5.综合体商业的停车位略显不足。

　　评分及理由(五颗星为满分)

　　地段

　　★★★★

　　虽然处于四环外，但是已有较好的居住氛围。未来随着鲁谷区域居住人口密度的增加，结合地铁的带动，未来地段优势将更为明显。

　　硬件

　　★★★

　　没有烟道的专门设置，周边缺乏的餐饮业态难以布置；四期部分商业带有地下一层，增加了经营的压力。

　　环境

　　★★★★

　　项目所在区域目前商铺供应有限，都市感正逐渐成型。

　　交通

　　★★★★

　　四面临路，公共交通发达，通达性好。

　　价格

　　★★★

　　目前该区域商铺售价在17000-18000元/平方米之间，已经高于全市及朝阳、海淀区的平均售价。

　　租价

　　★★★★

　　目前已经趋于成熟的鲁谷东街的商圈，靠近华普超市的商铺可以租到5-7元/平方米/天，而离主力店较远的门店目前租金水平在2-3元/平方米/天。

　　投资前景

　　★★★★

　　项目商铺大多数为2-3层，独立经营性好，切割比较合理，部分位置投资空间潜力较大。

　　回报

　　★★★★★

　　项目周边公园配套，教育配套，公交系统配置都较为完善，能很好的吸引商业人流。未来随着人口密度的增加，商业氛围的加强，投资回报将有较大的提升空间。

　　适合商家

　　远洋山水商铺 (论坛 像册 户型)的街铺可以引进休闲娱乐、文化、运动等业态，比如上岛或辛巴克等品牌咖啡，洗浴，KTV，健身会所，中小型书店等，从目前看，如果建筑进行适当改造，引进中高档餐饮是最佳选择。

　　项目的底商则以社区生活配套，如美容美发、中介服务，宠物店，烟酒店、冲印店、眼镜店等为主。

　　综述点评

　　项目处于未来重点发展的区域，前景看好，从而提升商业的投资价值。

　　项目自身和周边新建中高档商品住宅较多，消费潜力较大。

　　项目商业具有众多优势，但是由于商业布局比较平均分布在四边，造成了鲁谷东街商业不足，其他街的商业又出现富余，商业供需结构失衡。

　　我眼中的旺铺

　　总整体来说，鲁谷东街沿线商铺是首选位置，但目前该地段商铺几乎已经销售完毕，因此从可以投资的商铺看，鲁谷路沿线的商铺更具投资价值。

　　对于选铺，个人认为应该主要关注看几点：

　　首先地处即将要成熟的区域，因为已经成熟的区域已经没有什么投资空间，而刚开发的地区则“蓄水养鱼”的时间太长；

　　其次，周边常住人口密度和数量达到一定要求，同时消费力不能过低；

　　第三，政府在加大投入。政府的投入无形中提升了土地价值，改善了基础设施，为商业营造了更好的经营环境。