6月30日,济南市国土资源局罕见地集中挂牌出让30宗土地,总面积超过3000亩。省城不少开发商表示,这次挂牌的时间其实比数量更值得关注,因为标志供地模式的转变:今后企业参与熟化土地,最终的开发权却有可能在拍卖中被抢走。

 多数只是走走程序

 刚刚经历了一场创纪录的土地拍卖大战,6月30日,济南再次大规模供地,罕见地一次性推出30宗。难道要上演新一轮抢地大戏?

 省城一家房企的相关负责人7月1日告诉记者,这轮供应的土地与之前的净地不同,多数早已“名花有主”,只是走走招拍挂程序而已。不会像唐冶那样引得房企砸钱互掐,而是以底价成交为主。

 还有地产圈内人士透露,这批挂牌的土地以老城区旧改、棚改项目为主,早已被房地产企业提前锁定,投资实施了前期土地熟化(出资征收拆迁原有建筑,使土地变成可开发的净地)。

 比如,天桥区三孔桥街西侧、津浦铁路东侧、盛世名门北侧的仁丰纺织公司改造项目,今年6月1日就已经开始签署房屋征收补偿协议。据业内人士透露,该地块熟化人为山钢地产。

 另外,田园新城4宗土地,大约430亩,为天鸿地产的“后院”;转山西路东侧3宗土地,则是融建地产的财富中心项目后续用地;世纪大道北侧4宗土地大约518亩也是融建地产投资熟化的,是中新智慧城的一部分;华山片区的土地则全是中海地产的。

 再不挂牌就晚了

 这些房企是怎么做到快人一步,提前锁定土地的呢?

 据记者了解,此前对于土地熟化,济南实行的是“唯一熟化人”政策,全国独一份的“一二级市场联动”。在开发某个地块之前,先通过招标的方式,确定愿意出资熟化土地并开发建设的企业。如果在第一轮招标中竞得了熟化资格,后期净地挂牌转让时,将作为唯一竞买人参与拍地。其他企业就算有心,也没资格来竞拍。

 也就是说,开发商只要拿到了前期投资熟化土地资格,到了拍地这个环节,只需坐等“二次 公告”。这就是很多土地“底价成交”的真实原因。

 不过,2015年5月18日,济南市政府出台了《关于规范社会资金参与土地熟化工作的意见》,规定不再实行“唯一熟化人”的老办法,土地熟化阶段仍然向企业招标,但完成熟化之后,要把净地交给政府,组织完全意义上的竞拍,其他开发商也可以参与。这个文件同时规定,该政策出台前已经实施“唯一熟化人”的项目,如果到2016年6月30日尚未完成熟化挂牌出让,就需要重新签订协议,执行新政策。

 这30宗土地多数已按“唯一熟化人”制度熟化,因此,可以说6月30日就是挂牌出让的“大限”。

 新政可能推高房价

 虽然新政策规定,如果前期实施了土地熟化,在竞拍中又出局了,企业可以依前期投资总额,从政府拿到最高15%的投资回报。但对参与土地熟化的开发商来说,新政策的实施,意味着“到嘴的鸭子”有可能被别人抢走,风险很大。

 “前期土地熟化时,企业就得做好规划策划方案,甚至同步建设安置回迁房,整个地块基本上等于量身定制,其他的房企一般不好掺和。”据业内人士介绍,这种半路杀出个程咬金的情况应该很少出现,“但按照新政,确实存在地被别人抢走、只拿15%回报的可能性。”

 抢地难度大,那么抢熟化项目难度会小吗?济南一家房企的相关人士告诉记者,他们曾有意参与土地熟化,但是终究嫌门槛太高而放弃。“我们看好的项目大约80亩,位于市区黄金地段,不管是货币补偿还是回迁安置,成本都很高。算了一下账,大约得10个亿。熟化周期两年,顺利的话两年之后开工才能回收资金。万一遇到钉子户,可能三年都拆不完,风险就大了。”

 有业内人士表示,新政的实施,可能会推高房价。在唯一熟化人制度下,开发商拿地成本低,现在有了被别人拍走的可能,甚至上演抢地大战,地价如果被拉高,成本最终还得转移到房价上。