始于今年9月30日的楼市调控新政正在如火如荼地进行中，迄今已满两月。从限购限贷，到严控地王，再到打击开发商和中介的违规行为，重新收紧的调控政策让楼市迅速降温。但上有政策，下有对策，调控后仍有多地房企和中介机构“顶风作案”。历经数轮调控，房地产市场仍高烧难退，为找到症结所在，为建立楼市调控长效机制破题，本报于今明两日推出“楼市调控观察”（上下篇），敬请读者关注。

11月29日，上海、天津再度出台“升级版”调控政策，房地产市场调控有进一步趋严之势。据《经济参考报》记者不完全统计，在目前出台调控政策的城市中，有15个城市特别强调了规范市场秩序，尤其是对开发商捂盘惜售、哄抬房价、提前认筹等行为进行整治，但仍有一些城市在执行调控政策过程中被个别开发商钻了空子，虚假宣传、欺诈销售、定价混乱等问题依然存在，政策亟待打补丁。与此同时，虽然相关部门三令五申，但部分房产中介依然“顶风作案”，独家房源、首付贷等违规行为“卷土重来”。

房企销售乱象频仍

在各地调控新政中，绝大多数地区都强调“严肃查处房地产市场违法违规行为”。连日来在各地密集的查处风暴之下，各地市场秩序得到明显规范。不过，仍有一些房企在“顶风作案”。

——虚假宣传、欺诈销售。记者调查发现，多数城市在规范市场的新政中并未对虚假宣传、欺诈销售等行为作出规定。这在一定程度上也让部分开发商抓住营销“有利时机”欺瞒购房者，频频越过红线违规销售。

在房价上涨热点城市之一的青岛市，目前暂未出台约束房企销售管理的升级措施。记者在国庆节期间调查发现，位于青岛市市北区的“大成公馆”，其开发商百洋美华置业竟在未获得政府相关部门审批的情况下先斩后奏，在本应是小区配套商业网点中，违规建起母婴专护中心和养老院。而其销售楼书中却显示，该项目商业配套将涵盖“餐饮、超市、酒店、办公、银行等各种业态”，将成为“综合性商业服务区”。对此，该小区超过六成业主联合签名反对开发商的欺诈销售和虚假宣传行为。

记者调查发现，开发商之所以能够“理直气壮”地违规，与地方政府相关部门的不作为甚至“默许”有直接关系。如虽然青岛市市北区卫计局和青岛市市北区民政局均明确表示，大成公馆的医院和养老院均未获得批准；青岛市规划局市北分局也回复称，“根据土地使用性质，规划局仅允许社区网点规划作为商服用途，只适用于社区配套商业。百洋美华置业涉嫌违规。”但究竟由谁来管，各部门之间却互相推诿。

——定价混乱。记者走访多地多处新盘售楼处，发现都没有找到相关价格公示，所有报价都是销售人员口头报价。一些置业顾问不会明确告知楼盘价格，只是有个意向区间。

记者连续走访福州多家新盘售楼处，发现无证卖房现象仍然存在。在阳光城檀悦楼盘，一位职业顾问告诉记者，楼盘一共10栋楼，分5期开发。记者在售楼大厅并没有看到二期的房价公示，预售许可证也只有一期的房源。在首开融侨尚东区楼盘，一位置业顾问说，预约要交10万订金。虽然还没有拿到预售证，目前400多套房源八成都已经交了定金了。

记者从福州市房管部门了解到，福州市房管局近期检查了福州67个在售楼盘，发现多个项目存在未现场公布房源真实销售状况等问题。其中，未在售楼大厅显著位置公示“五证一书”、一房一价和房源真实销售状况表的有39家；在售楼部进行房价预期上涨广告宣传的有25家；未取得预售许可证，存在违规蓄客收费嫌疑的有4家。目前违规企业已被要求整改。记者走访发现，上述楼盘也已经整改。

——非限购区域游离在调控政策之外，房价仍存上涨压力。此次调控中，一些地方实行区域性限购政策，但一些非限购区域和限购区域已成一体，房价相差不大。非限购区域出现涨价现象，从而给购房者造成长期看涨心理，造成恐慌情绪。

中介违规“卷土重来”

在多地有关部门开始整治房产中介乱象，并公布“黑名单”的同时，一些违规行为竟“卷土重来”。记者近期在多地走访发现，一些房产中介存在假托“独家房源”炒高房价、“首付贷”、诱导抬高报价等乱象。

记者近期在合肥发现，部分中介机构仍可办理所谓“独家房源”，即中介机构通过协议、保证金独家代理房东某套房屋，并承诺以高出房东挂牌价的价格卖出，成交价高出原挂牌价部分与房东“对半分”或按约定比例分配。在位于合肥市经开区的某房产中介门店，销售人员向记者强烈建议将房子“签独家”。“签了独家以后，我们马上付你保证金，保证三个月内卖出去，卖不出去保证金都不用退。”

记者在天津西青区某房产中介门店了解到，“930新政”当晚，该中介即联合有关房地产开发公司，针对一手新住宅推出“购房分期付款服务”：即购房者购买新开楼盘，交付10%-20%首付即可办理过户手续，剩余房款可分期支付给房地产商，支付周期可达半年，期间零利率零手续费。中介人员表示，中介机构利用客户资源，给房地产开发商做推广，收取一定广告费用。“说白了就是房地产开发商着急卖房，自己扮演放贷角色，希望绕过限购限贷政策。”

在合肥，仍有部分中介通过公司垫资、评估抵押等各种渠道，为客户提供协调“首付贷”服务。在一家房产公司中介机构，一位张姓经理表示，如果首付比例不够的话，不管是首套房还是二套房，中介和合作机构都可以帮客户想办法。“如果首套房首付不够，可以找我们合作的小额贷款公司，根据客户提供的汽车行驶证、信用卡还款记录等证明发放贷款，利息最低4分起，上不封顶。”他表示，随着房价走高，通过垫资买房子的人很多，“有的房子甚至100%都是贷款”。

“不少急于出手的业主考虑降价卖房，但受到中介经纪人阻拦。”在北京昌平工作的赵女士说，她打算换置自己位于昌平水屯的房子，这套80平方米左右的房子在国庆节前夕成交价在200万左右，中介经纪人却让把挂牌价定在240万。“通过这次卖房我才知道，中介通过挂牌制造价格上涨气氛，房价都是这么炒起来的。”赵女士说。

从制度上斩断违规利益链

针对房企违规销售乱象，易居智库研究总监严跃进表示，可以通过实施黑名单制度并加以惩戒，以此震慑市场、规范企业行为，确保调控效果“不打折”。

对于捂盘惜售行为，目前虽然有所规范，但是公众普遍担忧，一旦查处变得宽松，这一违规行为还会卷土重来。严跃进说：“在政策上应明确，不准调高已领取预售证楼盘的备案价格。要制定备案价格审批调整的规范政策文件，把备案价格上调依据与审批流程公开透明化，消除权力寻租空间，从制度上斩断违规行为的利益链。”

同策咨询研究总监张宏伟建议，政府应考虑将定金合同网上备案，规定定金合同到预售合同的完成时间，保障销售的真实性与及时性，消除信息不对称和暗箱操作，从而避免开发商以不需要网签的虚假定金合同作为出售的依据，暗箱操作来逃避捂盘惜售的监管。

针对中介乱象，不少专家建议，夯实中介行业制度建设，加强规范管理水平。

一是加强对房产中介违法行为的执法力度。不少法律界专家认为，“黑名单”等制度的实施，关键在于违法必究，执法必严，要形成长效机制，强化房产中介行业的退出机制。

二是推进房产中介的立法进程。北京市房地产中介协会会长、中原集团首席运营官李文杰表示，目前，我国包括新房和二手房在内的从事销售经纪业务的中介人员超过100万，尽管相关部门已出台意见，但仍难达到法律规范的效力等级、监管效果，可参照保险行业发展管理，把中介行业立法提上日程。

三是探索搭建官方房地产交易信息平台。以上海为例，利用上海房地产交易中心的存量房交易服务平台，消费者可以全程完成从交易信息上网挂牌到产权、资金交割的所有手续，可利用平台提供的监控系统来规避房地产交割风险，还可即时跟踪交易状态。但目前这一平台仍存在消费者知晓率相对较低等问题。