近日，中国工商银行发布《关于加强个人商用房贷款风险管理的通知》（以下简称《通知》），《通知》内容包括，个人商用房贷款首付比例由过去的50%调整到70%，商住两用住房的首付比例由45%调整到50%，贷款所购商用房为小区配套底商的首付比例仍为50%。商用房类型应以单套面积相对较小，价格较为稳定，易于处置变现的商住两用房以及住房小区配套底商为主，严控宾馆、酒店、写字楼等个人商用房项目准入，对三、四线城市的个人商用房贷款业务，原则上控制贷款余额只降不增。

 对此，一位工行总行人士称，根据市场变化进行相应的风险管理属于商业银行正常的经营行为。但更多有关情况，他表示不愿再透露。

 工行北京网点开始执行

 目前，这一规定已在北京开始执行。工行北京某支行个人贷款业务经理告诉记者，在具体办理业务的时候，符合相应政策条件的，首付比例也可以做相应调整，但这是有弹性的。

 在利率方面，另一位工行业务经理则表示，和之前一样，依照基准利率上浮10%。他同时表示，对于首付比例，并没有看到其他银行做出调整。

 记者随后联系了数家股份制商业银行，针对商用房首付比例是否有调整一事进行询问，但对方均表示没听说。

 记者通过联系工行上海分行及其部分网点，了解到目前还未正式执行该通知，上海其他行也没有这一方面的变动。但另有媒体报道称，工行这一新规在西安、郑州等地已开始实施。

 上述工行总行人士表示，根据市场变化进行相应的风险管理属于商业银行正常的经营行为。但更多有关情况，他表示不愿再透露。

 商业地产风险攀升

 中国社科院金融研究所金融市场研究室副主任尹中立在接受记者采访时表示，银行政策调整，一般出于两大原因，一个是银行基于风险的考虑，另一个是监管部门的窗口指导，“有可能某方面的贷款在一段时间发放过多，监管部门对其作窗口指导，被动进行政策调整。至于工行的这次调整，可能有主动做风险控制的考虑，也可能是窗口指导。局外人只能猜测。”

 市场有观点认为，这可能和商业地产面临的压力有关。尹中立也分析了当前的商业地产形势，他表示，商业地产和宏观经济周期高度相关，在整个经济增长速度下行的过程中，商业地产收益率普遍下降，“出现了很多铺面出租不掉的情况，这种现象越来越多。”他还分析称，从总量来看，在GDP下行的过程当中，零售业的增长速度也在下滑。

“商业地产近几年面临双重冲击。一个是来自宏观经济的冲击，一个是来自电商的冲击。”尹中立认为，电商对实体门店形成了较大影响，“以零售业为代表的商业模式发生了非常大的变化，以前主要靠在路边租一个商店去营销，这种模式被电商所取代。”

 长富汇银基金执行总裁杨明伟告诉记者，这说明银行对房地产市场的未来走势持谨慎态度，“从全国范围内来看，商用房存量较大，相比住宅而言去库存速度较慢。银行从风险管理的角度来说，提高首付比例有助于降低自身承担的风险。”

 他进一步分析称，目前一线及热点二线城市调控政策已经开始逐渐收紧，前期过快上涨的房价涨幅已开始逐步放缓，需求集中释放以后，成交量也有调整的迹象。我国房地产市场经历了上半年的大幅上涨后，下半年出现调整的可能性较大。从行业层面来看，受经济放缓和互联网冲击等影响，实体店铺的盈利能力逐渐下降，甚至已经有不少店铺倒闭。从降低自身不良贷款率来说，银行应该选择盈利能力高、容易变现的优质资产。经营不善的商用房将很难变现，因此，提高商用房首付比，减少贷款额度，可以从一定程度上降低不良资产带来的风险。

 尹中立则表示，对个人商用房的房贷收紧，其影响是有限的，“商业地产还不至于影响整个宏观经济运行，因为整个房地产当中，商业地产只占百分之二三十，住宅才是大头。用不着把这个事情扩大化。”

 杨明伟也认为，银行收紧贷款主要出现在个别城市、个别领域，目的主要是为了控制风险，并不能改变流动性保持宽松的基本面。目前我国经济下行压力依然很大，“稳增长”仍是当前经济工作的当务之急，而宽松的货币政策有助于刺激经济的恢复。当前实体经济融资难仍未得到明显改善，央行将继续“呵护”市场流动性，我国低利率的宽松政策还将持续。