险资“围猎”房企

　　王石大战宝能系成年末大戏

　　有人退出，就会有人进入。

　　对于股权分散的房地产企业，尤其是他们的管理层来说，2015年在资本市场上最担心见到了一个词便是“举牌”。而目前正在进行的万科股权争夺战，临近年末更是高潮迭起，引发全行业的强势围观。

　　年末上演“蛇吞象”大戏

　　虽然房企与险资的结合在行业内已经是一种趋势，不过对于万科的管理层来说，仍很难接受比自己规模小了很多的宝能系，对自己“蛇吞象”式的收购。尤其是在万科创始人王石已认定宝能系是在进行恶意收购的前提下。

　　从今年7月份开始，截至12月11日，宝能系通过数次举牌，在5个月时间内把对万科的持股比例从不到5%提高至22.45%，而前任第一大股东华润， 除了在8月31日和9月1日两次增持万科外再无动作，其持股比例也停留在了15.29%，远远低于宝能系。这也意味着，宝能系已经坐稳了万科第一大股东的位置。此时，对于万科管理层来说，反击已成必然。

　　果然，12月17日，万科创始人王石公开表示，不欢迎宝能系成为公司大股东，此前还遮遮掩掩的双方——万科管理层与险资宝能系正式开战。

　　王石称，宝能系信用不够，利用杠杆资金实施举牌收购，是在玩赌的游戏，可能对万科的信用评级和信誉造成负面影响。而第二天一早，宝能集团在其网站公布的一份声明中称，公司在业界享有良好声誉，相信市场的力量。

　　相比于双方的嘴上较量，大家都清楚，资本市场上最终决定胜负了，仍是比谁的“肌肉”更强。为此，双方私下也都在紧张谋划。

　　12月18日，万科发布公告，宣布因筹划股份发行，用于重大资产重组及收购资产，A股和H股盘中停牌。2天后，万科又公告称，公司预计在2016年1月18日前按照要求披露重大资产重组信息。公司A股股票最晚于2016年1月18日恢复交易，公司承诺在证券恢复交易后3个月内不再停牌筹划重大资产重组事项。

　　对此，业内普遍认为，万科此举是要实行“毒丸计划”，即万科通过定向增发，来提高盟友的股份占比，将万科股权的盘子扩大，对手的股份也随之稀释。

　　实际上，此前已经有消息称，通过这几日的“拜票”，王石已从中粮集团等处获得200亿元支持；另外，一家信托公司愿为王石提供100亿元“炮弹”。王石所筹集资金总额已超过300亿元，从资金准备上，王石方面已可与宝能系一战。

　　不过，尚存疑问的是本次重组能否获得股东大会通过，只要有超过三分之一的股东反对，该重组便难以通过。如此，双方势必会在二级市场上展开激烈争夺。

　　此外，需要注意的是，险资巨头安邦也在年底悄然举牌了万科，持股比例到了5%，其态度也成为本次万科股权大战的关键因素之一。

　　险资频频“围猎”房企

　　实际上，除了万科外，仅近期被险资举牌增持的企业还包括远洋地产、金融街、金地集团。同时，今年4月1日，中国平安斥资62.95亿港元，入股了位列“千亿俱乐部”的碧桂园，持股比例达9.9%，成为碧桂园第二大股东。

　　对此，有业内人士指出，险资入主房企，确实可以让其拥有相对充裕的资金，且资金成本上远远低于同行；同时，保险行业庞大的资金余额和较低的投资收益也促使其入股房地产企业，以提高资金使用效率、优化投资收益。尤其是随着人口老龄化的到来，与养老、健康相关的产业都将迎来新的机会，保险公司在资金成本这方面有天然的优势，但在项目开发上尚欠经验，捆绑一家龙头房企，在相关产业的发展中，也会事半功

　　倍。但倘若险资有恶意收购的倾向，或是管理层并不那么欢迎，双方则势必陷入明争暗斗之中，对于企业来说肯定不是一件好事。

　　不过，鉴于近期险资举牌上市公司，年末保监会紧急下发文件进行摸底，要求险企限期上报投资压力测试，一旦不过关投资将受到诸多限制。对此，有业内人士指出，保监会是担心险资激进投资的风险，有意收紧。

　　另值得注意的是，在险资频频举牌房企的同时，房企也看到了险资在金融领域的固有优势，开始逆向发力保险行业来布局金融平台。

　　今年以来，便有恒大地产、泰禾集团、阳光城、新华联、泛海控股、中天城投等上市房企纷纷宣布设立保险公司。对此，有分析人士称，地产上市公司通过设立保险公司在获得保险牌照的同时也可获得相对廉价且稳定的现金流，降低企业的资金成本。

　　多地放宽楼市政策

　　去库存加速

　　郁亮说房地产进入了白银时代，任志强隔空喊话，称地产黄金时代还没有完全过去，更有房地产高层称房地产进入了钻石时代，需要像对待钻石一样精雕细琢产品，才能找到购房者。对2015年的楼市来说，一线城市和重点二线城市日子比较好过，但三、四线城市仍在艰难前行。

　　从全国楼市6.9亿平方米的待售商品房面积来看，库存压力仍难以缓解。鉴于此，今年初房地产政策定调稳定住房消费，此后，包括信贷金融在内的多轮政策连番出台。

　　多轮救市政策出台

　　据统计，自去年11月以来，央行6次降息，5次降准，贷款基准利率由原来的6.15%降至4.9%，下降幅度高达25.5%。这已是近十年来的最低水平，而公积金贷款利率更早已是“历史最低”。

　　紧接着今年房地产调控政策调整的重头戏，即调整首套房和二套房认定标准，同时降低首付款贷款比例。

　　3月30日，央行发布通知，对拥有对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购二套房，首付款比例调整为不低于40%。使用住房公积金贷款购买首套普通自住房，首付20%；拥有一套住房并已结清贷款的家庭，再次申请住房公积金购房，首付30%。

　　上述被称为“330新政”的楼市调整政策是近年来除了放松限购之外对市场刺激非常明显的救市手段，在某些地区，对改善型需求的撬动可谓立竿见影。据了解，“330新政”实施不到两个月，深圳房价开始失控，前海、龙华、宝中等热点区域房价飙升近40%。

　　“330新政”实施近两个月后，统计局数据显示，5月份北京、上海、广州、深圳新建商品住宅和二手住宅价格环比全部上涨，其中，北京上涨1.4%，上海上涨2.6%，广州上涨1.4%，深圳上涨50%。

　　简言之，“330新政”对一线城市、部分二线城市的改善性需求刺激明显，成为大多数上市房企上半年销售业绩的重大利好助力。

　　值得注意的是，“330新政”之后，多地政府开始因城施策，降低公积金贷款门槛，提高公积金贷款额度等手段使用频率较高，中央也曾5次对公积金政策进行调整。

　　此外，减免税费、发放购房补贴、吸引外来人口落户等政策也先后出台。同时，2015年，取消限购政策的城市也越来越多，目前，仅剩“北上广深”四个一线城市在坚守。

　　暂且不说这些微调性政策对市场的刺激作用如何，但二季度以来，此前低迷的部分二线城市和个别三线城市成交情况确实有所好转。而市场真正的回暖，不乏下半年楼市调控政策再度出招的推动。

　　9月30日，中国央行和银监会联合发布关于房地产业的重大政策，在不实施“限购”措施的城市，对居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，最低首付款比例调整为不低于25%。

　　上述被称为“930新政”的调控政策是今年第二个对楼市刺激明显的宽松性新政。在该新政实施近一个月后，记者从多位房企营销营销负责人交流时获悉，访客量剧增，换房需求入场，地缘性客户成交意向明显，拉升了中高端项目成交量。

　　12月18日，国家统计局今日公布数据显示，受房地产刺激政策影响，11月份全国 70个大中城市房价环比上涨城市增加，涨幅有所扩大，同比房价上涨城市个数也继续增加。其中涨幅最高的城市为深圳，高达44.6%，另外北京、上海、广州等一线大城市同比涨幅也均在10%左右；而同比降幅最大的则为广东湛江，降幅5.6%，另外锦州、丹东、襄阳等三四线城市同比降幅也多在5%左右。

　　去库存仍是主旋律

　　从上述国家统计局数据可知，虽然一线城市需求强劲，但三、四线城市由于过度开发造成的大量库存问题仍难以缓解，需求不足的颓势并未转变。而从11月数据来看，出现同比下滑的城市多达49个，占比多达70%，由此可以整体房地产仍然面临较大压力。

　　事实上，造成三、四线城市如今库存难以消化的局面源于房地产市场供给端的变化。而2011年是中国房地产“供给侧”的拐点。据国家统计局公布数据显示，2011年末全国商品房待售面积2.7亿平方米，全国商品房销售面积10.99亿平方米。而截至2015年11月底，全国商品房待售面积6.8亿平方米，全国商品房销售面积接近9.5亿平方米。

　　“虽然各个城市不一样，但我们的库存迅速增长，2011年以来，增长幅度接近40%。”任志强近日在一次论坛上表示，大量库存集中在三、四线城市。“是不是取消限购就能解决库存问题，目前来看不能完全解决”。

　　这一问题的根源，在于2011年限购等过度紧缩政策出台后，房地产市场出现的两种转变：2010年下半年至2011年，很多大中型开发商逃离被限购的一、二线城市，向三、四线城市进军，导致这些城市供应量剧增；紧缩性政策连续出台后，2011年下半年，全国楼市趋于降温，其后三、四线城市吸纳外来人口能力较弱，市场饱和，而之前拿地、动工的项目仍在源源不断地制造大量房子。

　　以记者走访的泉州为例，虽然该地为古丝绸之路的起点，但其市场供应量已颇为饱和。泉州聚集了多家全国一线开发商，多个项目开发规模超过百亿元。进驻当地的开发商曾向记者直言，清盘一个项目之后，已经不再敢拿地。

　　更重要的是，以绿城中国为例，因在三、四线城市过量布局等问题，让一家曾扬言追逐万科销售规模的房企，一度陷入破产危机。

　　2015年，在记者与全国性房企高管交流中，凡是涉及企业当下最重要的工作内容，加速清理存货一致被列在其中，所有的营销人都在拼命抓住政策窗口期出击，而有实力的房企几乎全部退守一、二线城市。

　　基于这一压力，近日中央提出“房地产去库存”作为四大歼灭战之一，并将作为2016年经济工作部署自上而下开始施行。因此，业内一致认为，预计2016年将有更多刺激房地产的激励政策出台，全国房地产市场将再度掀起一波热潮。