相较资金雄厚的千亿房企，与平均销售去化率60%的中型房企，曾经依靠快周转令总资产迅速翻番的百亿房企，正从抬杠杆、高周转的模式中醒来。

　　结束了地产行业风雨飘摇的2014年，万科手握史上最多627亿现金在试错。

　　根据同花顺的统计，在目前公布年报的房企中，万科、保利、招商依旧维持地产A股货币资金前三甲的席位，如是已然多年。

　　“我去听万科的发布会，郁亮提到过，万科是想把一些资金回笼后投资到其他领域，他也不停强调万科在改革或者说转型，所以预留特别多的资金。”交银国际房地产行业分析师谢骐聪告诉理财周报记者。

　　现金、转型、去化、库存、毛利，是回望2014年，房企悬在心尖的考量指标。

　　基因的千差万别决定了不同生态环境下房企迥异的发展抉择，但融资成本却是他们同样的救命稻草。“不论大型房企还是小型房企，整体融资成本都有一个上升的趋势。”谢骐聪补充道，“包括总负债水平和净负债比率都是如此。”

　　相比资金雄厚的千亿房企，和平均销售去化率60%集中回归一二线城市核心区域的中型房企，对于曾经依靠高周转、高杠杆模式令总资产迅速翻番的百亿房企而言，快速调整库存结构、保毛利率则是最为当务之急的工程。

　　“我觉得在今年下半年到明年，是一个重新调整资产结构比较好的机会。”睿信咨询高级副总裁郝炬认为。

　　大型房企：现金为王多栖探路，转型试错

　　“其实这也是一个趋势，像万科这么大的房企，有2000多亿销售额，把这些资金全部用来买地的话，其实也不一定能够有这么多机会。”谢骐聪解释道。

　　大型房企们最初通过合作扩大规模，当规模效益逐渐增大后，则再开始思变。

　　“最开始是简单追求规模，一旦到了一定规模之后，发展会比转型更慢。”郝炬总结道，按照上市房企的正常周转率计算，当销售额达到200亿，就意味着总资产在500亿左右。“500亿总资产其实已经是很庞大的量了。”

　　“那时候的规模，是领先企业的规模增长低于普通企业，这种增长很大部分来源于合作和收购。”郝炬如此解释，“从总体市场来看，当整体增量速度放慢，存量整合变成最大的扩张空间。”

　　举例而言，万科、保利、招商、金地四家传统的从华南地区崛起的房企，除了体量，还有一项指标也长期保持在行业高位——少数股东权益。

　　“他们从2011年左右开始，就已经在做这类整合，从那几年开始，迅速扩张放大。”郝炬表示。但规模改变不了盈利能力，在面对变化中的市场时，如何突破持续发展和增长的瓶颈是更重要的议题。

　　于是，在销售额破两千亿，同时却被劲敌绿地赶超之后，万科想到更多的是在新业务扩张的发力。

　　所以总裁郁亮才如前所述，强调控制着大量现金流的重要性。“在市场不好的情况下，手持现金反而会有更多机会，尤其对龙头企业，可能会有更多的并购机会和更多获取合理土地进行补货的机会。”郝炬如此认为。

　　在上周的业绩会上，郁亮提到了万科商业模式重构重点在住宅业务、出租物业、新型商管、度假养老四大板块。而目前已经确定的三大事业部是物业、商管、物流，计划中另有两个事业部尚是空白，预计备选范畴包括养老、教育、产业地产等。

　　“我的了解是，万科在去年年初成立了一个战略试错委员会，下面设置了11-12个小事业部，分到区域公司做创新尝试。”郝炬告诉理财周报记者。

　　对于超千亿规模的房企而言，现金流就是底气，在此情况下，他们有更多的机会把触角延伸。

　　保利地产同样在年报中提到了“现金为王”的重要性，并表示要创新融资方式，调整负债结构。根据同花顺统计，在“万保招金”中，保利的毛利率水平仅次于招商地产，高于万科和金地，而在传统的住宅开发之外，保利旗下房地产基金——信保基金，在2014年末基金管理规模为280亿元，同比增长40%。

　　刚刚落实完母公司中建集团对其注资的中国海外发展，也提到了“强化现金流管理”，注资完成后，中海外将拥有中建股份和其子公司的物业组合，除了一以贯之稳居高利润龙头位置之外，更强调使投资物业盈利比重达到集团盈利的20%。

　　销售额居于“华南五虎”之首的恒大地产依旧走快速周转战略。在2014年末，恒大留有595亿元的现金余额，旗下有305个项目，据管理层表示，争取每个项目在6-8个月开盘，通过让利快速营销。

　　恒大在2014年核心业务利润率达10.8%，毛利率维持在28.5%。业绩报告显示，策略上，恒大将强化销售及回款，项目拓展向一二线城市适度倾斜，并向城市中心区靠拢。

　　转型方面，主席许家印则提出计划在三年后，将旗下矿泉水产业集团、粮油产业集团、乳业产业集团分别在香港分拆上市。

　　集团近半销售贡献来自一二线城市的碧桂园，引入合伙人机制，力图完善和打造覆盖百姓全生命周期的业务平台。2014年，其建筑与装修板块实现收入约214.5亿。

　　“世道不好的时候，风险控制能力显得很重要”，睿信咨询高级副总裁郝炬认为，此前碧桂园与恒大主要依靠大范围布局、高周转迅速扩大，最为明显的优势便是土地成本非常低。而碧桂园在建安成本的控制上亦有其自身优势。

　　中型房企：升库存去化率平均60%

　　“我们在过去十年里的整个开发量是超于销售承受能力非常多的。”戴德梁行大中华区综合住宅服务主管蒋尚礼感慨道。

　　其表示，在过去高速发展的市场阶段，房企多采用滚动开发项目的模式。“这样就能用很少的资金启动很大的项目，把第一期项目的资金回笼，再去滚动开发第二、第三期。这在市场非常活跃时，资金是可以应付过来的，但近期市场已不如往常。”

　　蒋尚礼向记者提供了一组数据：在2005年至2014年期间，全国新开工面积有105亿平方米，平均一年新开工11亿平方米，十年间销售83亿平方米，此意味着，这十年间，还有剩余22亿平方米未销售。

　　“这个数量是非常惊人的，按照平均一年的去化量要用32个月完成的标准计算，相当于用两年半的时间才能把这些库存消化完。”其表示。“我们在过去10年里，新开工面积的增长率是11%，销售面积增长率是13.7%。虽然销售增长率快一些，但还是消化不了新开工的体量。”

　　蒋尚礼总结道，在库存如此庞大的前提下，如果房企依旧没有把公司现金流、资金链整理顺畅，则“很容易被市场的库存拖死”。

　　在这其中，去化率指标就是被紧盯的对象之一。