1月10日，国土资源部召开全国国土资源工作会议，会上国土资源部部长姜大明称，要求东部三大城市群发展要以盘活土地存量为主，今后将逐步调减东部地区新增建设用地供应，除生活用地外，原则上不再安排人口500万以上特大城市新增建设用地。而在2013年底在北京举行的中央城镇化工作会议，提出了推进城镇化的六项主要任务，其中同样强调要减少工业用地，适当增加生活用地特别是居住用地。

  对此，我们认为国土部的这一系列政策目的在于促进土地集约化，提高利用效率，避免特大城市画饼式发展。从中长期来看，东部区域特大城市的土地势必会显得更加稀缺，但这些城市短期内土地供应量不会受到太大影响，特别是住宅建设用地供应量不会受到明显的冲击。而对工业用地出让的限制将倒逼城市的产业升级，工业用地价格将得以提升。

  与增加住宅用地供应政策不矛盾，住宅用地供应仍将保持增长

  国土部的这一要求立刻在业内引起热议，甚至部分人士据此认为国土部这一政策与中央增加住宅用地供应政策背道而驰，甚至认为未来特大城市土地供应将停止，土地价格、住宅价格将因此而出现快速的上涨。对此，我们不敢苟同。

  不再新增建设用地并非意味着今后这些城市再无土地供应，而是指集体用地和耕地转化为城镇建设用地这个过程被限制，但特大城市现有的建设用地仍会进入土地市场形成供应，特别是住宅用地供应还将继续保持增长，一方面国土部已强调在减少工业工地的基础上要适当增加居住用地；另一方面，新一届政府对房地产调控的主要思路即增加住宅的供应。

  因而我们的观点是，短期内特大城市由于建设用地存量的因素土地供应量不会出现锐减，特别是住宅用地还会继续保持一定的增长，因此，土地价格和住宅价格不会因此而出现大幅的上涨。

  27城还是10城？预计最多10城将受政策影响

  按照国土局的界定，未来新增建设用地受到限制的城市为人口500万以上的特大城市，但由于没有界定是全市常住人口还是中心城区常住人口，因此，影响城市范围可大可小。根据现有东部三大城市圈的常住人口数据，按照全市常住人口计算，将包括北京、上海、天津、广州等27个城市受到影响，其中长三角区域的数量最多，共计11个。但如果按照中心城区常住人口界定，则仅有上海、北京、天津、广州、深圳、东莞、南京、杭州、佛山、苏州等10个城市可能受到政策的影响。

  从特大城市的表述以及本政策的力度和实施难度判断，我们预计按照中心城区常住人口界定的可能性较大，首批执行的城市数量不会超过10个。

  一线城市及南京杭州等城市影响较小

  我们认为不同城市受到本政策的影响存在差异，这主要与该城市当前建设用地来源有密切关系，目前建成区面积较小、开发程度相对弱一些的城市建设用地更多来自于农用地因此受到的影响将更大，而建成区面积已较大、开发程度较强的城市受到的影响会弱一些。

  一线城市及南京、杭州等受影响较小，这些城市目前已经具备较大面积的建成区，而农用地面价又相对较小，近几年已少有农用地转为建设用地的。因此政策对未来土地供应的影响不大。

  天津、东莞、佛山、苏州等城市长期来看土地供应规模将逐步受限

  这些城市目前建成区面积较小，或由于滨海新区开发建设等因素存在，近几年建设用地面积有很大比例来自农用地转化，例如天津农用地转为建设用地的规模约占其建设用地的8%左右。新增建设用地的减少对土地市场供应、地方政府土地财政收入的影响将高于其他城市，土地供应的缩减也可能会带来土地价格的增长。

  长期来看未来东部特大城市土地资源将更显稀缺

  本次讲话中重点强调了逐步调减东部地区新增建设用地供应，充分体现目前土地政策分区域、分城市差别化对待的特点，在土地利用度较高的区域减少新增供应，以盘活存量为主，提升每单位土地产出和利用效率，及时制止城市范围不断外扩的发展方式。在这一政策引导下，从长期来看，东部三大城市群的土地价值进一步凸显，其土地价格也将逐步提升，这是一个大的趋势。

  倒逼城市产业结构调整，促进工业用地价格提升

  目前，我国各城市普遍存在产业用地价格过低、甚至零地价出让的现象，工业用地与居住用地比价机制不合理，其中的重要原因便是工业用地供应量偏高，且转性困难。此次土地结构调整将从土地利用方式上促进产业结构调整，加快退二进三进程。同时产业用地供应量下调，城市内部转换用途常态化，如此一来工业用地价格有望提升，这对于工业用地储备量较高的企业是一大利好，或将被重新估值。