大房企“捧场”点燃拿地热

  据徳佑地产统计，2013年上海经营性用地平均溢价率达到35.8%，远远高于2012年的13.9%，2013年有40幅地块的溢价率超过100%，占2013年出让的所有经营性用地的18.7%，2012年这一比例仅为2.2%。此外，2013年，上海经营性用地平均成交楼板价为10855元/平方米，同比2012年大幅上涨52%。

  去年3月，“国五条”引发的“末班车效应”引爆了上海楼市。随后的4月10日，在经过300多轮激烈竞价后，上海浦东发展置业有限公司以37.75亿元竞得浦东唐镇新市镇D-05-01住宅地块，折合楼板价18199元/平方米，溢价率高达65.43%。这也成就了当时年内上海宅地单价、总价“双料地王”。

  一位沪籍开发商代表当时对记者称，虽然新一轮调控来袭，但是由于之前楼市火爆，房企库存下降得很厉害，拿地是自然而然的事情。“对于品牌开发商来说，政策从严导致房企拿地会有所顾忌，但不会有很大的顾忌。”

  2013年年中，上海世博园新一轮的土地出让盛宴开席——土地六连拍收金超54亿元，地价纪录两日内三次被刷新，多家大型央企“捧场”，民营、外资企业踊跃参与。

  2013年9月5日，港资巨头新鸿基地产以217.7亿元拿下徐家汇中心项目地块，新鸿基地产的这一大手笔，让2013年上海总价地王再无易主的可能。

  年底陷“非理性繁荣”

  在各大龙头房企的独舞之后，此前一直拿不到地的广大中小房企开始放手一搏，纷纷高溢价抢地。嘉定、浦东等热点区域推出的一些低总价地块成为“香饽饽”，一幅地超过20家房企竞买的场面屡见不鲜，溢价率亦是连创新高。

  一位地产行业分析师称：“前两年，不少中小房企在严厉调控面前选择战略收缩，2012年以来楼市回暖，这些房企手里的存量项目消化得不错，但这些企业在库存不断下降的压力下，开始选择出手买地时，却发现自己在一线城市已经很难拿到地了。这时候要么冒险高溢价拿地，要么‘无米下锅继续挨饿’。”

  临近年底，新一轮调控来袭，“沪七条”特别强调，在2013年底大幅增加土地供应，随后，新一轮“推地潮”不出所料获得开发商的热捧。12月4日，决心加码一二线楼市的恒大地产开始了其在上海的“拿地秀”，两日内狂抛48亿元在上海拿下五幅土地。

  随后，临港新城七幅地块遭遇156家房企“围抢”，平均溢价率超过400%，约1.5万元/平方米的楼板价远超周边房价，连拿地公司也向记者坦言，拿地价格令公司感受到不小的压力。

  黄河滔表示，目前楼市宏观调控重点通过增加供应来抑制房价的过快上涨，在“沪七条”推出后的2013年末，该市土地市场的供应量就出现了明显提升，预计2014土地市场依然将保持较高水平稳定供应，上海作为一线城市，土地需求始终旺盛，2014年土地市场出现大滑坡的可能性并不大。

  “地王年”广州：“面粉”贵过“面包”成现实

  吴斯丹

  最先引爆一线城市土地市场行情的广州，2013年土地出让收入762亿元，同比增长85%。

  这一年，广州土地市场不仅刷新了全市单价地王纪录，还造就了8个区域地王，堪称“地王年”。其中数个地王的楼面价比地块周边在售项目的单价还高，“面粉”贵过“面包”已成现实。

  “其实政府在今年原本还有很多地块要推出，但可能考虑到房价上涨较快，继续推地会刺激房价上涨，因而在第四季度减少了土地供应。”合富辉煌首席市场分析师黎文江对《第一财经日报》记者表示，预计2014年政府还将加大土地供应，并通过旧城改造等方式加快存量土地的释放。

  地王频现

  记者统计发现，2013年广州十区中，除了天河、越秀，其他8个区的地王纪录都被刷新了一轮。而且，几乎每个地王诞生的场面都异常激烈，每场拍卖会都是大鳄云集。

  2013年5月6日，广州迎来了“新国五条”实施后的第一次土地拍卖会，同时也拉开了地王纪录频频被刷新的大幕。这一天，白云区同宝路地块在经过近两百轮的角逐后，由佳兆业地产(01638.HK)以18.7亿元的最高限制地价、竞配建保障房6.68万平方米夺得。虽然折合楼面地价为13050元/平方米，但剔除配建面积后，楼面地价达25597元/平方米，远超此前白云新城地王20625元/平方米的单价，一举创下白云地价新高。

  半个月后，广州再次诞生“新地王”。海珠区南洲路地块在经过百轮搏杀后，最终由越秀地产(00123.HK)以24.6亿元的总价夺得，剔除配建的4.2万平方米保障房面积后，其楼面地价达到34590元/平方米，成功超越了2012年恒大地产在珠江新城创造的32967元/平方米的广州单价地王纪录。

  此外，番禺、黄埔、荔湾、花都、南沙、萝岗等6个区的土地市场也都先后刷新了地王纪录。

  这些“地王”的楼面地价已经逼近甚至超过周边一手楼的售价。以海珠南洲路地王为例，该地块周边的一手楼项目罗马家园在售项目价格为23000元/平方米，比地王价整整低了逾1万元/平方米。白云区同宝路地王周边的一手楼盘卡布奇诺售价在19000元/平方米左右，也远低于25597元/平方米的地王价。番禺、荔湾两区地王均属于商业地块，地块的楼面地价也和周边在售的项目价格相当。

  地王频现、“面粉”贵过“面包”的背后，是大型房企逐渐从三四线城市向一二线城市的重心转移，由此带来了土地市场的激烈竞争。一个典型的例子就是恒大地产(00333.HK)，这家以二、三线城市为目标的开发商2013年开始频繁在一线城市拿地，其中就包括大本营——广州。2013年6月18日，恒大地产以23.09亿元、配建5.24万平方米保障房的条件拿下广州白云区沙太南路配件厂地块，剔除配件保障房面积后，折合楼面价近2.5万元/平方米。