再来看另一个城市，天津宝坻，这里有一座号称是“亚洲最大别墅区”的京津新城。位于京津唐三城腹地的中心点，距离北京市中心110公里，天津市中心50公里，唐山市中心80公里。

　　新城的远景规划是造8000多套别墅，总面积是260平方公里，2004年动工，目前建成约3000套，预计容纳二三十万人口。

　　因为区位等因素，开盘10年来，入住率极低，仅为一成。被外界冠以“鬼城”之称。

　　这里的早期客户来自全国各地，买房目的主要是落户、投资等。目前客户主要来自北京，年龄在四五十岁之间，事业小有成就。实际的住户少之又少。

　　目前主要客户来自北京，但宝坻并未通高铁，交通成本高，加上配套短缺，缺乏工商业，工作机会少，导致了其入住率之低。

　　其开发商为天津合生珠江房地产开发有限公司，并未看到大房产商的影子。

　　杨科伟表示，像这样大肆造城的地方还有很多，多集中在经济比较发达的区域，包括前期房地产发展比较慢的。

　　他列举道，“珠三角的东莞、佛山、中山；长三角的无锡、昆山、常州、南通；环渤海在搞京津冀一体化，廊坊、保定、唐山，规模都还是比较大的。”

　　除此之外，自贸区也带动了地产的开发，这里不是鬼城，是新城。

　　对于京津冀都市圈而言，在离北京市中心30公里的六环其房价已经突破2万，以上海为中心的长江三角洲地带，周边城市南京、杭州房价并不低于上海。

　　再看珠江三角洲的格局，珠海距离广州80公里左右，片区中均价最低为8342元，最高是横琴，均价高于3.5万。

　　近几年来，横琴迅速崛起，其名气虽不如上海浦东那样响亮，人气也在持续上涨中。

　　据悉，今年十月以来，珠海市“限购令”松绑，而横琴新区不属于限购范围，自贸区获批，再加之12月18日起横琴口岸将实行24小时通关政策，地产商们正在加速横琴的布局。

　　笔者曾亲历横琴新区，目睹造城之盛。根据数据，在过去两年里，横琴新区在售新楼盘只有华融·琴海湾，但今年横琴总部大厦、华发首府、中海名钻、保利国际广场等多个新楼盘相继入市。

　　短短两周住宅年成交量从1000套增长为2500套，去化面积超过20万平方米。

　　地区分化愈演愈烈

　　一线城市在继续加大地铁工程，例如广州，拟未来十年再建15条地铁，杭州等各二线城市也在积极地兴建地铁。

　　其中值得关注的是广佛线建成之后，佛山的房价并未暴涨，今年以来回落到8500元/m2左右，地铁的开通反而便利了佛山人往广州工作，而没有商业带动，房价也只能趋于平淡。

　　近日，杭长高铁、贵广高铁将陆续开通，同理，对于高铁而言两端的大城市而言的确是方便了人口的流动，但是对于沿途的三四线城市来说，或许只是更利于劳动力输出。

　　一二线城市有更集中的资源和就业机会，一些新兴的产业群也只存在于大城市，例如北京的中关村[3.06% 资金 研报]，深圳的南山区、华强北等。

　　虽然未来人口红利下降，在三四线城市中老一辈的房子将归属现在的年轻人所有，数据上来看拥有房屋的人多了，但是这并不能成为年轻人离开一二线的激励。人口的流动方向仍旧是往一二线城市。

　　京津冀一体化来舒缓北京的人口过多问题，甚至利用免费坐高铁来吸引人们先乘飞机到天津和石家庄转机去北京。而日前消息称，北京将修建第二机场，可见资源仍将更加集中于特大城市。

　　城市之间的分化将越来越严重。而围绕在一二线城市边上的三四线城市受到辐射作用，发展潜力相对大一些，和偏远地区的三四线城市相比，分化也将愈演愈烈。

　　对于地产商而言，即使是投资一些三四线城市，也是寻找有潜力发展成一二线城市的三四线城市。

　　招商地产董事长林少斌曾说，未来一二线城市仍然是公司销售和利润的主要来源。

　　融创中国[-1.81%]内部人士表示，融创至今一直专注于一二线城市，并未有进军三四线的打算。

　　万科方面表示，“采用城市圈带的发展模式，公司在发展时遵循PIE模型，只有人口、基础设施建设、产业、就业对住宅市场有支撑力的区域才会考虑进入。”

　　根据中指数据，万科今年1-11月在三四线城市拿地比例为1.7%，相比去年同期的27.1%减少了近15倍，可见其发力一二线城市。

　　杨科伟告诉记者，目前国家的政策导向来看，将会大力发展中小城市，将原来的农村人口导入到城市中，未来三四线的机会可能更多在城镇化。

　　寻找下一个可以成长为大城市的三四线标的，或许是房产商的野心。