地方已暗中先行

　　实际上，部分地方银行已经先行松绑了限贷政策。

　　9月23日，青岛市国土局发布文件，出售唯一住房又新购住房的居民家庭偿清原购房贷款后，再次申请住房贷款的，按首套房贷认定。

　　南宁一位业内人士告诉记者，南宁某股份制商业银行消费信贷部总经理向其证实，对贷款还清，名下无房的客户，可按首套房贷款，认房不认贷的新标准已经暗中执行了近两个月。

　　但银行不敢对外张扬。“这是打限贷政策的擦边球，本来是监管部门暗示银行操作，可一旦被曝光，监管部门出于舆论压力怕影响不好，又会制止银行，现在是敏感期，银行不敢张扬。”上述南宁业内人士说。

　　“现在银行也不敢做出头鸟，央行没有明确指示，四大行都未承认，商业银行怎敢率先执行。”深圳一家商业银行个贷经理称，即便放松限贷，也只能暗中操作。

　　目前，农业银行江苏分行在首套房认定上有两个放松执行的口子：一是贷款余额已还清的，即可认定为首套房；二是夫妻双方只要有一方未贷款的，以其为主贷人，就可认定为首套房。杭州招商银行也放松了首套房认定标准，但利率依然上浮10%。

　　农行总行有关负责人告诉记者，限贷是各个分行根据当地市场情况和政府政策，自己来定具体政策。

　　此外，中原地产内部人士向记者透露，目前杭州、江西等地已有银行执行“认房不认贷”，“银行的资产不良率上升很快，在很多城市，房地产按揭贷款依然是最优良的业务，因此银行也有放贷的欲望。”

　　“上面暂停业务，我们也很失望，放开业务量肯定更大，只要贷款利率不降，银行也很愿意做。”文和说，此前地方要求银行降利率，直接有损银行利润才不愿配合，但若只降首付，利率仍然上浮10%，银行会很乐意。

　　实际上，在很多银行人士看来，改善型群体的贷款安全系数，要比首次置业者高很多，收入水平更高，有经济基础，也不存在弃房断供的风险。

　　“受经济下行压力影响，小微企业贷款并没有给银行带来理想的增长。”某股份制银行上海人士称，小微不良贷款普遍上升，有银行开始将目光再次投向传统的按揭贷款业务，特别是北上广深一线城市恢复势头更加明显。

　　深圳某上市房企高管认为，政策层面已经考虑到有些改善型需求受二套首付比例过高限制无法换房，正常的市场需求无法释放，这不利于稳经济增长，调整首套房认定标准，也符合中央近几年来强调的抑制投资投机需求。

　　市场期待转机

　　此前，不仅是央行喊话要求银行松贷，福建、绍兴等地政府也公开发文，要求银行放松首套房认定标准，降低房贷利率，湖北9月出台“鄂七条”，重申首套房贷利率最低可7折。

　　长沙某商业银行分行有关负责人向记者透露，日前住建部门召集多家银行开会，要求银行将首套房贷款利率降至基准，后市根据情况考虑降到9折，银行若配合，政府的存款则向哪个银行倾斜。

　　但据记者了解，遵照执行的全国性商业银行并不多，地方政府也只能在力所能及的范围内挟持银行放松房贷。

　　从7月份开始展开第一轮救市潮以来，房地产新开工、投资数据等各项指标仍旧在下滑，根据统计局数据，1-8月份，商品房销售面积64987万平方米，同比下降8.3%，降幅比1-7月份扩大0.7个百分点。

　　“放开限购宣告没用，地方要想稳定经济增长，只能放松限贷救楼市。”湖南省一位房企负责人称，从地方政府出手松房贷到中央层面释放调整首套房口径信号，也意味着房地产救市的重视程度，将从地方升级为中央。

　　而仅仅依靠央行喊话和地方政府的试探，均难以调动银行的积极性。让某国有大行县域副行长吃了苦头的正是，虽然房贷利率在省分行授权范围内从上浮5%下降到基准利率投放，但他千辛万苦从其它银行手中“夺”过来的按揭优质项目，过低的房贷利率使得该县域并未达到分行给予支行机构核定的经营业绩的综合性指标。

　　有意换房的李明向记者抱怨，其名下已无房，但曾贷款买过房，再买算二套，首付七成，明显超出其支付能力范围，只能借助消费贷，利率上浮40%，饱受高利率之苦，调控政策明显存在不合理之处。

　　“认房不认贷对市场是大利好，肯定会释放改善型需求，提振市场信心。”深圳一家上市房企营销负责人告诉记者，一线城市9月份出现回暖迹象，主要得益于银行信贷放松，且市场有政策救市预期。

　　中原地产华南总监李耀智告诉记者，目前改善型需求占购房比例约30%，刚需占70%左右，如果首套房认定标准更改，改善型群体的比例至少将上升10%，整体成交量上升也会带动刚需入市，市场成交量有望回升20%-30%。

　　“各种刺激放水的新闻轰炸，对购房者的心态肯定会有影响，现在是处于临界点，价格难涨也难跌。”上述营销负责人表示，即使限贷放松，他们四季度也不会涨价，以价换量出货为主，房企上半年业绩较差，都指望“金九银十”能冲任务。

　　北京中原地产高级分析师张大伟认为，信贷是否会放松，将成为判断未来一年内楼市走势的唯一最关键因素。