37城放松限购后调查：房价仍处下降通道，银行按兵不动房企洗牌加速

　　超30城市限购松绑难提振市场，引发资本市场躁动逾百家房企涨幅超10%，再融资遇冷；银监会多次警示房地产贷款风险，一些地方银监局已进行了多次压力测试和风险摸底。

　　理财周报记者 郭建鹏 袁盼锋/北京报道

　　随着全国37个城市放松限购，后限购时代的楼市惊现变奏，北上广深集体陷入了松绑的包围圈。

　　7月以来，多地出台了具体措施，以往严格限制的购房政策，刹时间大面积放开。

　　可这剂强心针并未给持续寒冷的楼市带来兴奋，记者采访的多位业内人士认为，如果只是政策“松松口”作用不大，何时在融资、信贷政策上下功夫，才值得期待。

　　然而，银行方面纹丝不动，面对市场的期盼，短期内实现贷款放松基本无望。

　　不过，资本市场已经开始躁动，Wind数据显示，截至8月21日，可统计的135家上市房企中，7月份以来，已经有103家涨幅突破了10%，中粮地产、中天城投等表现抢眼。

　　理财周报记者发现，躁动之下，房企仍然面临趋紧的资金链，库存高企、市场冷淡，安全的资金链尤为重要，房企也在艰难地尝试融资之路。

　　限购松绑引发资本市场躁动

　　一个个城市限购政策的松绑，在火热的八月频频出台，更为劲爆的细则，犹如火球砸向各地楼市。

　　颇具轰动效果的是上海。

　　8月上旬，市场传闻，上海某大行下发房贷新政文件，其中对首套房认定条件的放宽，被引申理解成“上海在一线城市中首个尝试放松限贷”。这条传闻也把全国放松限购推向了高潮。

　　即便上海各大银行几乎一致否认该条传闻，仍然难以阻止资本市场上压抑许久的异动。

　　Wind数据显示，截至8月21日，可统计的135家上市房企中，7月份以来，已经有103家涨幅突破了10%，而在第二季度中，涨幅突破10%的房企，仅有21家。

　　7月以来，表现抢眼的房企有盈方微、中粮地产、中天城投、运盛实业等，涨幅分别为77.46%、72.12%、50.86%、48.82%。

　　同样在8月11日-15日放松限购政策频出的这一周，房地产指数上涨 2.45%，同期沪深300上涨1.27%，房地产指数跑赢沪深300指数1.18个百分点。

　　龙头企业方面，万科A7月份以来涨幅为12.81%，招商地产7月份以来上涨13.53%，保利地产7月份以来上涨了14.11%，金地集团7月份以来仅上涨了5.01%。

　　万科方面，1-6月，其累计实现销售面积821.2万平方米，销售金额1009.1亿元，同比分别增长14.6%和20.6%，销售金额首次半年突破千亿，市场地位得到进一步巩固；招商地产2014年上半年净利润则同比下降30%至人民币18亿元，主要是结算较少、毛利率下滑及去年同期投资收益较多所致。

　　保利地产方面，其7月份累计仅获取项目2个，1-7月土地投资权益金额为163.4亿，较去年同期下降13.73%；金地集团方面，上半年营业收入录得同比上升3.3%至90.8亿元，实现净利润1.6亿元，同比大幅下降49.9%，业绩大幅下滑是因结算面积少及毛利率下滑双重影响。

　　显然，房企仍然难以摆脱今年来的阴霾。

　　根据国家统计局统计，7月份，70个大中城市中，价格下降的城市有64个，持平的有4个，上涨的城市有2个。环比价格变动中，最高涨幅为0.2%，最低为下降2.5%。值得注意的是，目前价格环比下降仍没有带来销售量的回升，虽然多数限购城市放松了政策，但对销量的效果并不明显。

　　公开统计显示，已有31个城市正式或传言放松限购。有成交数据的城市中，13个城市限购放松后呈现先高后低的成交走势，只有杭州和佛山两个城市目前成交一路走高，其余城市放松限购后成交没有明显变化。

　　库存高企早已不是房企之间的秘密。今年前7个月，全国商品房销售面积为56480万平方米，同比下降7.6%，降幅比1至6月份扩大了1.6%；7月末，商品房待售面积为55230万平方米，比6月末增加了802万平方米。

　　销售乏力，房企的投资更是冷淡。理财周报记者了解到，7月底，十家标杆房企权益购地总金额为1322.27亿元，仅相当于去年全年购地金额的4成。8月上旬，20大房企仅中海有一宗价值6.87亿土地入账。

　　再融资的魔咒

　　一边是销售乏力，一边是投资冷淡，房企至关重要的资金链也日益趋紧。

　　公开数据显示，2014年上半年，开发商的到位资金累计同比增速持续下滑。上半年房地产开发商资金来源58913亿元，同比增长3%，增速比2014年一季度回落3.6%。而据易居研究院统计，从资金结构来看，上半年房企的自筹资金在企业到位资金中所占比重上升至40.4%，相比今年一季度上升1.8%，且高于去年同期2.6%。

　　融资愈发困难，资金链趋紧宛如悬在房地产企业头上的达摩克利斯之剑。

　　8月21日，北京城建发布非公开发行股票公告，公告显示，截至2014年8月15日，北京城建非公开发行普通股500000000股，募集资金总额为39亿元，扣除各项发行费用7920万元，实际募集资金净额为38.21亿元。

　　北京城建的此次发行对象包括财通基金、易方达资产管理、宏源证券、国华人寿、北京城建集团、申万菱信基金、建信基金、浦银安盛基金等8个对象。

　　公告显示，本次发行后，公司净资产将大幅度增加，资产负债率相应下降，完成后，公司总资产将增加至417.15亿元元，增幅10.08%。北京城建方面表示，本次募集的资金将主要投入北京地区，共4个项目的开发。

　　值得注意的是，在今年上半年，北京城建就承受着资金链紧张的质疑。彼时，北京城建接连甩卖旗下资产。截止到3月31日，北京城建资产负债率为74.46%，净负债率为81.93%，低于行业平均水平。记者了解到，目前北京城建主营业务仍为房地产开发销售，这一项目上的收入达到90%以上。按照其公告显示，2013年第四季度末，房地产开发及销售这项的收入为73.9亿元，而这个项目的主营成本高达44亿元，成本比例为96.11%。

　　不论北京城建方面如何澄清，机构投资者对于北京城建的青睐愈来愈少。去年底，尚有86家机构持有北京城建，而今年来一路递减。截至二季度末，只有6家机构持有北京城建，占流通股比例由去年底的21.21%，降至9.16%。

　　另一家目前承受资金链煎熬的房企是国兴地产。

　　由于自有资金偏少，目前国兴地产可供开发和销售的楼盘实际仅有重庆国兴北岸江山一个项目。早在去年8月，其就公布了非公开发行股票预案，拟募集资金总额14.9亿元，其中10.5亿元用于国兴北岸江山东区开发，其余补充公司流动资金。

　　记者了解到，此前，其增发预案已上报证监会，目前正接受国土资源部的审核。

　　国兴地产上半年的业绩已经凸显公司紧张的资金链。上半年，国兴地产净利润为5000万元，增长幅度高达649%，业绩实现增长主要是因为重庆国兴北岸江山项目2014年上半年B4、A1号楼顺利实现交房结转利润，仍是去年销售的“滞后”反应。

　　半年报显示，上半年营业成本为1.97亿元，而去年同期仅为317万元，原因是重庆国兴公司交房面积增加，结转成本同比增加导致的。事实上，国兴地产目前只有一个项目，而今年工程项目款项又要大幅增加，其资金链面临不小压力。