案例2

　　转让股权融资/

　　禹洲地产董事局主席林龙安曾在2013年业绩会上，介绍福建房地产业务说，银行开发贷主要向前几大开发商倾斜，如果不是央企、国企、上市企业，基本上拿不到银行的资金。

　　事实上，禹洲地产目前也正处于困境。

　　禹洲股东会后，管理层在媒体采访时表示，截至5月中旬，禹洲地产完成全年销售目标的30%，禹洲地产今年设定的销售目标为132亿元。去年同期，禹洲地产已完成当年销售目标70%。

　　禹洲地产公告显示，2014年前四个月，禹洲地产实现累积销售金额实际为29.10亿元，同比去年同期44.15亿元，下降34%；累积销售面积为246731平方米；平均销售价格为11796元/平方米。累计的认购未签约金额约为11.32亿元。

　　2014年推盘明细显示，禹洲中央海岸三期项目上半年计划推出住宅50454平方米，全年计划推出136943平方米。据机构统计，该项目开盘当日去化仅仅2～3成，被认为是“卖得不好”。业内人士认为，主要的原因是项目定价太高，性价比不足。

　　禹洲另一云厦门岛内项目云顶国际在4月开盘时，售价也达到了38000元/平方米，远高于近日开盘的岛内刚需项目31000元/平方米的售价。

　　为了解决开发资金所需，禹洲地产在4月通过两度出让股权获得11.1亿元注资。

　　4月16日，禹洲地产公告称，其全资附属公司及孙公司福建盈丰和福建大世界华夏与合肥募旗大洲及合肥募旗禹洲订立增资协议。根据增资协议，福建大世界华夏注册资本将由5亿元增加至11.1亿元，而合肥募旗大洲及合肥募旗禹洲将各自向福建大世界华夏注入3.05亿元，各持有其27.5%股权，福建大世界华夏将不再为禹洲地产的附属公司。禹洲地产称，该项增资出于发展福州禹洲·东方威尼斯项目的资金需求。

　　随后，禹洲地产于4月17日公告称，其全资附属厦门禹洲集团地产、全资附属厦门贵丰、厦门禹洲海景城房地产及中信信诚资产管理订立增资协议。中信信诚同意向海景城房地产作出5亿元的投资，增资完成后，中信信诚持股20%，禹洲地产持股由100%摊薄至80%。投资将由厦门禹洲海景城房地产用发展禹洲·中央海岸三期。

　　案例3

　　资产作价2.2折 借“壳”借款/

　　由于无法通过正常的渠道获得借款，福建的很多中小房企会用借“壳”借款——通过非地产公司的优质项目向银行融资，而实际抵押物则为该地产公司资产包。

　　福建某地的一实业公司（非房地产业务）在2012年的财务数据显示，利润达20亿元，系银行系统的优质客户。在该公司目前的“业务”占比中有相当一部分是借“壳”贷款。

　　该公司有关负责人聂东（化名）向记者介绍，最近一年内，至少有20多家企业企图借壳借款。这些借“壳”借款的公司基本都是从事房地产开发，特点是规模较小，且是最近两年新进入房地产行业，前期在做实业方面积累了一定的资金，随着实体经济赚钱越来越难，于是转投地产。

　　聂东提供的一份资料显示，福建三明某地的一家地产开发商富源（化名）地产，原先是做建材生意，2011年正式进入房地产市场。不过，富源也遭遇了融资困境。

　　材料显示，富源2012年开发的一地产项目总投资3.2亿元，其中自有开发资金约1亿元，计划通过银行融资2.2亿元。其中用于拿地的资金为6000万元。根据富源测算，该项目计划建筑的可售部分包括39%的住宅以及22%的商业部分，其余为自持物业，包括酒店和商业。富源计划在2014年4月开始销售。不过在开始销售之前，富源就遇到问题，计划通过银行融资的部分并没有实现，除了通过小贷公司筹集了5000万元和其他借款1750万元之外，富源没办法融到更多资金，同时财务成本也超出了预期，在总支出中增加了3000万元。尽管距离获得预售还有几个月时间，但富源急需下融资来持续工程开发。

　　“眼下房地产行业低迷，三四线城市的行业风险更加凸显，愿意借钱的人并不多。”聂东表示，最后在双方协商之后，富源竟以整个资产包按2.2折作价进行抵押借款。“一般行业在建工程是按照4.5～6折进行打折。”聂东表示，一些优质的项目可能获得更好的折扣，然而以2.2折进行抵押融资的确实罕见。

　　亿翰智库上市房地产研究中心副主任张化东说，这些企业多以贸易等公司名义借款，一旦房地产行业出现收缩，银行的借款就有到期无法偿还的可能性，进而孕育金融风险。

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　　行业观察

　　福建房产开发投资增速降低

　　和潜在的金融风险相比，福建中小房企的投资增长、新开工、销售数据等指标已经出现了下滑。

　　福建统计局官方数据显示，2014年前四月，房地产开发投资为1223.79亿元，同比增长22.8%，其中住宅投资828.08亿元，同比增长24.6%。但上述增幅却是过去12个月以来的最低，此前大部分月份，福建房企的开发投资都能保持在30%以上的增长，但3、4月以后增速明显下滑，3月为23.7%，4月则是12个月以来的增速最低。

　　前四月住宅新开工面积为1334.35，同比下降13.2%；商品房销售面积为1283.73万平方米，下降15.1%，其中住宅销售面积比降22.2%；商品房销售金额为1218.82亿元，同比下降6.9%，住宅销售金额同比下降11.4%；于此同时，商品房待售面积同比上升14.4%，为1061.2万平方米，住宅同比上升10%。

　　福建知名地产评论员“江南客”认为，眼下福建局部市场确实已经出现了风险苗头。部分库存存销比较高，同时人口流动率不足的地区已经出现了风险，而在热门城市的个别项目和开发企业或将出现一些问题。

　　他认为，目前福建的地产开发企业都不同程度地面临融资难。

　　对上市房企来说，主要倚重信托。今年以来，因为企业拿地的时机并不是太好，价格偏高，又出现股权易手的风险，个别房企大量运用民间融资准备冲刺上市。如IPO冲刺失败，债务风险就可能爆发；那些规模偏小的地产公司，因为无法通过银行获得开发贷，不得不大量运用“过桥”借贷等短期借款，风险比前两类地产公司要更大一些。

　　他认为，福建中小房企目前爆发的债务风险，还只是“冰山”一角。诸如林德的钢铁贸易、福清煤炭交易等的行情低迷，都会给福建房地产市场销售带来更大的压力。