房价的内生性调节

　　谈及楼市在马年趋紧，宋延庆认为，和地产关系密切的金融因素，是不可忽视的一大重要原因。

　　虽然多家银行公开辟谣并未暂停房地产信贷，不过，据宋延庆了解，“银行对于地产的房贷额度的确在收紧，以往来看，每年的第一、二、三、四季度，开发贷以及房按揭贷款的额度几乎保持40%、30%、20%、10%这样的（4、3、2、1）的结构，但估计今年1季度，都无法确保25%。”

　　宋延庆表示，开发商对于现金流非常敏感，在现金流紧张的情况下，自然会调整对市场判断，并在定价上做些调整。

　　实际上，早在银行释放大幅收紧房地产授信前，温州、鄂尔多斯、常州等地房价已经开始下调，其中温州已经连跌3年。

　　这一趋势，也在金融政策不明朗的情况下，进一步升级。

　　中国指数研究院发布的百城房价亦显示，马年首月，百城房价中，有37个城市的房价出现环比下调，这也是2013年以来，房价环比下调城市数量的高位，其中温州房价环比下调幅度更是超过10%。

　　“各个城市的市场环境、情况非常复杂，不能一刀切。”宋延庆认为，比如温州持续下滑和前两年温州的金融危机事件密不可分。但是，宋延庆表示，能够总结的一个共性，就是供需关系，查看这些降价城市的楼市数据可以看出，降价的城市几乎都存在供应过大的问题。

　　“供需关系是基本面。”按照宋延庆的理解，本轮楼市趋冷更多是开发商主动性的调整行为。

　　“2008年的房价下调，更多的是大开发商，在金融危机以及严格的房地产调控政策执行的外表环境压力下，下调房价。”宋延庆表示，而这一波，是部分城市，或者是部分城市的板块供应较大，开发商根据自身的资金情况主动性的调整行为。

　　“市场具有自我调节的特点。”北京中原地产市场研究部总监张大伟也表示，自2012年6月以来，房价连涨了20多个月，按照正常的市场规律，也将步入一个盘整期。对于这种根据市场特点，主动性调节房价的行为，宋延庆认为，可以看成是市场一种内生性的调整

　　北京大岳咨询有限责任公司总经理金永祥也表示认可，他解释称，“所谓的市场的调节机制，简单理解，就是价格上去了，销售量就下来了，对于开发商来说，去化成本提高了，资金链紧张了。鉴于此，肯定会有部分企业开始调整定价策略。

　　2013年之所以大幅上涨，金永祥称，主要是因为太多因素的叠加影响预期，比如地价，比如20%个税，城镇化预期等等等等，导致市场存在一轮恐慌。

　　回归市场化的楼市调控

　　在朱中一看来，这种由市场自发调节的价格行为，是房地产市场回归健康、平稳的表现，也将随着调控手段逐渐回归市场化而延续。

　　广西住建厅的一位领导表示，相比2013年，并未听说住建部有各地落实制定房价目标的要求。

　　而在楼市调控的指导上，住建部强调分类和供需关系，其中，房价上涨压力大的城市，要从严落实各项房地产市场调控政策和措施，增加住房用地和住房有效供应；商品房存量较多的城市，要注重消化存量，控制新开发总量。

　　朱中一表示，对于供需关系紧张的热点城市来说，目前行政性的调控措施尚未有退出的条件，但解决其房价上涨压力的一个关键在于做供应量加法；与此同时，在供大于需的城市上，做减法，以防止楼市崩盘，给宏观经济带来的损害。

　　“过去十年，出台了多个房地产调控政策，事无巨细，面面俱到，把能想到能用上的手段都列在了政策里，” 住建部政策咨询专家谢逸枫称，目前来看，房地产调控已经从过去解决“房价上涨过快”的具体问题，转变为“住房供应体系建设”的系统问题。

　　谢逸枫亦认为，2014年是行政性调控向市场化调控转向的一个关键时期。

　　另据上述接近住建部的人士表示，住建部亦在梳理并加紧推进楼市长效机制的进程。

　　“有很多市场观点错误把楼市长效机制等同于房产税等”，上述人士表示，其实不然，目前正在实施的按揭制度、预售制度、公积金制度，就属于形成多年的长效机制的代表。

　　但当前所说的长效机制，上述人士进一步解释，就是要对过去楼市长效机制的空白处进行添加，比如住房保障制度，住房信息系统联网等。另外，房地产市场环境形态变化，进行完善，比如住房公积金制度等。

　　以长效机制缺口的住房保障制度为例，住建部总经济师冯俊表示，早在去年5月，住建部就把《城镇住房保障条例》的送审稿上报国务院法制办。目前国务院法制办已将该条例草案征求各部门和各地方的社会机构意见，住建部正根据反馈进行修改以争取尽快上报国务院进而公开征求社会意见，早日出台。