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  绿地冲击波：商业地产成挑战筹码

  克而瑞日前公布的 《2013中国房地产企业销售TOP50》榜单显示，绿地仅以125亿元的差距，排在万科之后，位列第二。其后的万达、保利等企业销售额为1200亿~1300亿元，暂时还威胁不到绿地和万科。绿地因此被克而瑞研究中心总监薛建雄称作 “2014年最有可能影响万科老大位置”的地产公司。

  然而，绿地真会成为中国地产行业的新龙头吗？这一定程度上取决于绿地在商业地产领域的开发前景，也与其在A股和H股搭建的融资平台的融资能力有很大关系。

  提前战略布局带来优势

  在克而瑞上述榜单发布之后，就有报道认为，绿地能够追上万科，甚至有超越之势，根本在于商业地产对绿地业绩的贡献。

  绿地董事长张玉良曾公开表示，2013年商业地产对集团房地产板块的销售贡献突破60%。数据显示，绿地集团2013年的土地储备计划为800亿元左右，在建商业地产超2000万平方米。

  其中，最能代表绿地商业地产的无疑就是超高层地标性建筑。据统计，绿地现在已经建成17栋绿地中心超高层，目前全国300米以上的地标性建筑有50%是由绿地集团投资建造的；在世界十大高楼中，绿地集团旗下就有3个，未来每年还将有2~3栋绿地中心竣工。

  兰德咨询总裁宋延庆说，绿地的商业地产主要是两条产品线，一是在城市核心位置开发的绿地中心，另外一部分就是在郊区开发的商务楼。这两条产品线目前的销售情况都不错。和其他房企不同，绿地开发的商业地产，大部分出售，只有小部分选择自持。

  这样的商业地产开发策略，让绿地在面对商业地产可能存在的供应过量风险时，表现得游刃有余。

  “绿地在商业地产运营方面，无论是销售还是持有都已经有十几年的经验，有很多方法可以避开商业地产带来的调整。”薛建雄告诉《每日经济新闻》记者，超高层的盈利模式，有一种是全部持有、长期经营，按照目前经营状况，大概需要15~16年的回收期。但绿地的模式只持有最好的部分，其余全都卖掉。

  记者了解到，绿地在上海奉贤地区的写字楼项目，价格为1.2万元/平方米，一年的销售量可达1000多套。相比之下，其他的一些地产开发商由于开发产品的单价和总价偏高，往往很难实现很好的收益率。

  绿地之所以在商业地产领域具有优势，一定程度上是因为战略调整领先于行业。宋延庆说，绿地很早就提出了“超高层战略”、“智慧城镇”、“产城一体化”等一系列战略概念，并开发出新的产品，令他们有机会进入到很多城市发展的新领域，获取了相对低价的优质土地资源。目前，绿地涉足的房地产开发领域，不仅有商业地产，还有产业地产等领域。相比而言，万科涉足商业地产开发要晚一些。

  此外，绿地相对灵活的组织框架，也将成为未来和万科一决高下的筹码。绿地集团官网显示，绿地目前在很多区域的房地产开发均实施事业部制，给事业部很大的权力，令其可以相对自由而灵活地根据市场变动进行策略调整。相比之下，目前大部分的地产商还是区域公司或城市公司制，在管理的灵活性上显然不如事业部制。

  2013年绿地在海外市场投资超过百亿美元，根据此前绿地公布的数据，2014年希望在海外市场实现销售额130亿元。如果这一目标顺利实现，无疑将会给绿地带来更多优势。

  多元融资渠道支持高周转

  此外，融资能力对房地产公司来说也至关重要。一位地产分析师指出，A H渠道打通对绿地的后续业绩帮助非常大，尤其是在拿新项目的时候，新的融资平台可以提供很大的支持。

  记者观察发现，虽然绿地收购的金丰投资和盛高置地两个壳公司，在短期内都不可能把绿地庞大的资产注入，但是这两个平台依然为绿地未来提供了持续融资的渠道。

  2013年5月，绿地借壳盛高置地，随后易名绿地香港并逐渐将新拿的土地注入上市公司，港股上市公司的融资平台，对于土地项目后续开发起到了很大的便利作用。

  2013年12月11日，绿地香港以59.5亿元人民币 (约76.49亿港元)竞得上海黄浦五里桥街道商办用地，折合楼面价24231元/平方米，这是上海年内总价第二高的经营性用地。此外，绿地香港2013年还在上海、杭州、昆明、南宁等地小规模购地，累计土地花费已达83亿元。绿地香港方面更表示，2014年的销售目标是确保100亿元，力争达到150亿元。

  在土地投资资金来源方面，绿地香港介绍称，除了依靠自身的现金储备和销售回流资金外，公司会以合作开发的形式来整合资源并分散风险，并发挥H股资本平台的优势积极寻求多元化的融资途径。在此之前，绿地香港已获得母公司达4亿美元的注资，并在2013年10月份发行7亿美元债券。

  除了港股市场开始发力，绿地何时整体A股上市也一直是备受关注的焦点。2013年12月19日，上海联合产权交易所披露信息，绿地集团21亿股(对应股权为20.2468%)增资扩股项目已完成投资人择优选择，入选的包括平安创新资本、鼎晖嘉熙、宁波汇盛、珠海普罗、上海国投等五家PE机构，增资总额达117.29亿元。

  这意味着，绿地集团近年来一直在进行的内部复杂股权结构梳理工作，终于有了进一步进展。业界普遍认为，绿地集团有望借此进行新一轮内部管理包括股权在内的改造，为其整体上市铺平道路。

  中国房地产数据研究院执行院长陈晟认为，绿地借壳金丰投资能否成功，还要看证监会对房地产再融资的态度。上述地产分析师则表示，一旦政策有所突破，相信绿地会立即启动资产注入和再融资计划，这对于其后续扩大规模有着实质性的帮助。

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  保利成都“后百亿”谋变：探路产业地产新模式

  3年前，曾有一位成都资深媒体人说，房地产是一个领袖很多、故事很多的江湖，成都房地产亦如是，每年不断有新的高手出现，打破江湖上原有的平衡。

  就在2013年收官之际，保利地产一举成为成都首个对外宣布签约销售突破百亿元的全国性房企。一石激起千层浪，这也使得成都这个典型二线城市的房地产行业首次跨入百亿时代。多位业内人士表示，这是成都以二线城市的销售规模撑起了一个一线城市的销售业绩。

  近日，保利地产成都公司董事长、总经理吴章焰在接受记者采访时表示，“作为地产央企要讲政治，做项目要符合产业导向，顺势而为，先试肯定有先机，也可能会试错，但要有长线思维，把长中短项目结合起来，打造资源整合平台，实现多方共赢。”2013年底，保利地产首次提出“全产业链介入，打造三位一体”的中国式养老战略。这仅仅是当前千亿房企巨头们主动转型的一个缩影。

  探路产业地产

  “一定意义上讲，2013年是中国养老地产元年。在市场机会与房企转型的推动下，预计2014~2016年将成为中国养老地产的爆发期。”同策咨询研究总监张宏伟表示，当前养老地产市场仍然是一个朝阳产业，市场需求空间巨大。

  2013年12月24日，保利地产召开养老战略发布会，同时承办了首届中国国际养老产业博览会。

  在这次博览会上，保利地产首次提出了“全产业链介入，打造三位一体”的中国式养老战略，拟成为“中国规模最大、适老化程度最高、产业链条最完整的养老服务和适老产品提供商”。

  保利地产董事长宋广菊此前在接受媒体采访时曾表示，目前房地产已进入相关多元化阶段。2013年9月 《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见国发〔2013〕35号》文件中提及，大力加强养老机构建设。之后，房企、金融机构等闻风而动，投资养老地产成为热点。

  实际上，包括万达转型文旅产业、保利涉足养老产业等动作，已透露出地产业分化与转型的端倪。王健林曾预测，房地产业的好光景最多还有10~15年上升期。吴章焰亦坦言，未来房地产的发展，关键在于产业链。

  目前保利地产旗下已有北京、上海、广州、三亚、成都等多个在建养老地产项目。而成都的产业项目，保利已经悄然启动多时。

  保利为何要做第一个吃螃蟹者？吴章焰心中自有一盘棋。他表示，“响应政府号召，顺势而为，通过我们专业的资源整合能力，力争做的比承诺的好。”

  保利地产成都公司透露，未来将有6~7个复合地产项目亮相，以形成产业孵化效应。“未来，保利要让地产反哺旅游产业、养老产业，形成造血功能，充分拉长产业链条。”吴章焰说。

  坚守长线思维

  前不久，保利地产集团董事长宋广菊曾表示，保利地产仍是成长型企业，未来仍将坚持普通住宅开发，同时逐步加大中心城市商业地产投入，实现住宅商业投入比例7:3，实现持有型物业打造总资产的10%，持续扩大养老地产、旅游地产的行业领先优势，以完善的全产业链充分培育新兴细分市场，形成成熟的产品线。这种定位“长线”的战略思维，在保利成都公司体现尤为明显。

  记者从保利地产财报中了解到，受益于高周转，在成都公司2012年签约销售金额85亿元。2013年，成都区域的20个楼盘联动齐发，销售额一举突破了120亿元。“在这个销售额中，刚需三房贡献比例达到一半以上。”保利地产成都公司相关人士透露。

  专访时，吴章焰对这一业绩却丝毫不提及，而更多地思考保利未来的成都棋局，“在高速扩张之后，企业该如何可持续发展？”吴章焰认为，保利追求的是有质量的增长。

  按照吴章焰的说法，“做项目绝不能短视，要有长线思维，用20年来看待一个好项目，长线做几个，中线做几个，短线做几个，也包括二级市场收购等，长、中、短项目相结合看待。”

  对形势的准确判断，决定了企业的战略定位和产品开发策略。“现在调控方向非常明确，豪宅必然受到打压，而且短期内难以改变，我们要保证或提高市场占有份额，就必须要顺应调控，优化产品结构、升级产业体系、加大市场接受度更高的项目供应，形成短、中、长期相结合的有序发展。”

  保利·公园198、保利石象湖及正在开发的狮子湖等成都郊区大盘，在业内人士看来，已成为成都的城市名片。“保利地产总能在开发商大规模进入之前提前进入，而跟随进入的购房者和开发商，跟着保利享受城市增值的红利。”成都某地产机构负责人曾如此评价。成都市场研究公司2013年底透露，保利·公园198已实现了累积40%的物业增幅，年平均增值近10%。